Compro l'immobile o la società che lo possiede?

[Amicodelgjat]

Buongiorno, sono nuovo e mi sono iscritto perchè vedo che ci sono molti consigli utili che purtroppo il mio commercialista non riesce a darmi. Sono in affitto in un immobile, dopo molte richieste di sistemazione di questo, perdite e altro, che non erano previste o accertabili al momento della stipula siamo giunti ad una contrattazione per l'acquisto, il valore presunto sia per periti di istituti di credito sia per il perito che mi ha redatto una stima è intorno ai 350000 euro IVA ovviamente inclusa, ora la proprietà aveva chiesto 480000 per poi arrivare a 350000 volendo però cedermi anche la società immobiliare di cui limmobile è unica proprietà, compresa nel prezzo. Le altre possibilità per la proprietà erano di acquistare il solo immobile a 380000 euro però + IVA, questo poichè si ritroverebbe a pagare tasse che non ha intenzione di prendersi in carico. Ora mi chiedo visto che qui sconsigliate di avere una società per un solo immobile senza interesse di farla vivere comprando ulteriormente e considerando che buona parte dello stabile verrà poi usata dalla mia attuale società di servizio come sede operativa cosa è meglio fare? o meglio, quale potrebbe essere un buon compromesso? l'acquisto dell'immobiliare tra le altre cose mi escluderebbe da forme di finanziamento aggevolate quali leasing o fondi regionali, nonchè mi porterebbe alla richiesta anche della cedolare fissa ancor oggi paventata e di più probabile applicazione visto il periodo.
Spero vivamente che qualcuno abbia consigli da darmi....per i quali ringrazio anticipatamente.

 

[Antonello]

Strano che un commercialista non sappia darti queste informazioni, è il suo pane quotidiano.
Tornando al tuo quesito, tutii i commercialisti sconsigliano di acquistare le quote della società che possiede l'immobile.
E' pur vero che l'acquisto delle quote al valore nominale conviene, economicamente parlando.
I costi sono bassissimi.
Però i bilanci non sono mai veritieri e scoprirai le magagne nascoste solo dopo che avrai i pieni poteri come amministratore.
E' pur vero che potrai rivalerti sul precedente amministratore, ma sono beghe legali dall'esito incerto.
Concordo con te che l'acquisto della società immobiliare ti escluderebbe dalle agevolazioni.
Al limite postresti chiedere il lease-back che consiste in un contratto di vendita dalla tua società all'istituto finanziario che lo assegna alla tua società in locazione finanziaria, quale utilizzatrice del bene.
Anche in questo tipo di finanziamento, come il leasing, ha la possibilità di riscattare il bene al termine del contratto di locazione che è il diritto d'opzione d'acquisto.
Se la società venditrice non vuole accollarsi le plusvalenze, ti consiglio di cercarti un altro immobile.

 

[Marina Langella]

Strano che un commercialista non sappia darti queste informazioni, è il suo pane quotidiano.
Tornando al tuo quesito, tutii i commercialisti sconsigliano di acquistare le quote della società che possiede l'immobile.
E' pur vero che l'acquisto delle quote al valore nominale conviene, economicamente parlando.
I costi sono bassissimi.
Però i bilanci non sono mai veritieri e scoprirai le magagne nascoste solo dopo che avrai i pieni poteri come amministratore.
E' pur vero che potrai rivalerti sul precedente amministratore, ma sono beghe legali dall'esito incerto.
Concordo con te che l'acquisto della società immobiliare ti escluderebbe dalle agevolazioni.
Al limite postresti chiedere il lease-back che consiste in un contratto di vendita dalla tua società all'istituto finanziario che lo assegna alla tua società in locazione finanziaria, quale utilizzatrice del bene.
Anche in questo tipo di finanziamento, come il leasing, ha la possibilità di riscattare il bene al termine del contratto di locazione che è il diritto d'opzione d'acquisto.
Se la società venditrice non vuole accollarsi le plusvalenze, ti consiglio di cercarti un altro immobile.

Quoto al 100%

 

[Amicodelgjat]

Ringrazio tutti per le gentili risposte....
Il mio commercialista come avete detto mi ha sconsigliato l'acquisto in quanto i bilanci si lasciano scrivere e quindi potrei avere delle sorprese e mi ha anche fatto presente che in caso io, che con la mia snc acquisto l'immobiliare e l'immobile, poi vendo l'immobile alla snc per chiudere l'immobiliare ho le plusvalenze da pagare, plusvalenze che furbamente la proprietà vorrebbe evitare dopo non aver mai pagato praticamente niente.
Più di questo comunque la mia commercialista non ha saputo dirmi, lei tiene contabilità per qualche aziendina nel mio paese natale che conta 400 abitanti e nonostante magari debba essere cosa che ha studiato di certo non son cose che tratta...io ora non sto più li ma abbiamo mantenuto la collaborazione....
Si riesce ad avere qualche indicazione o sistema di calcolo per calcolare la plusvalenza? magari potrei giocarmela a metà ciascuno anche se non lo trovo corretto, interessante anche la questione del lease-back della quale mi piacerebbe avere qualche delucidazione se possibile....ovvio che faccio anche una googolata ma qui siete molto più chiari...
ripeto ho un snc che lavora nel campo automobilistico e con la snc dovrei comprare l'immobiliare che ha come unica proprietà l'immobile in cui per ora sono in affitto, poi mi affitterei buona parte della mia proprietà, una parte ad altri.
anche alla luce dei valori dichiarat sopra se qualcuno ha qualche consiglio ulteriore è più che ben accetto....

 

[Antonello]

Vediamo un pò se ho capito bene quello da te esposto:
1 - tu sei amministratore della snc;
2 - l'immobile è di proprietà di una società (sas, snc, srl, spa)?;
3 - con la tua snc vorresti acquistare (incorporare) la società immobiliare che possiede l'immobile;
4 - poi vorresti vendere l'immobile alla snc per chiudere l'immobiliare.

Se è così come esposto nei punti da 1 a 4, a mio parere, non sei stato consigliato bene ed allo stesso tempo spenderesti un sacco di soldi inutilmente.
Perchè incorporare nella tua snc l'altra società?
Se incorpori la srl nella tua snc anche il tuo socio (della tua snc) diventa proprietario e ti infili nei famosi buchi neri o tane del grillo.
Dovresti, tu, come persona fisica, anche se sconsiglio, acquistare le quote della società che detiene l'immobile.
Detta società che sarà sicuramente una srl.
Con l'acquisto delle quote sociali a valore nominale e con te unico socio diventerà: PINCO S.r.l.con unico socio. Quindi totalmente tua, anche l'immobile.
Puoi affittare parte dell'immobile alla tua snc e parte ad altre società. Insomma ne puoi disporre come meglio credi.
La tua snc la puoi anche tenere o metterla in scioglimento con liquidazione e cessazione.
Eviti un passaggio di proprietà e non devi pagare le plusvalenze.
Per le plusvalenze va controllato il valore del bene, dal registro dei beni ammortizzabili, nel senso di quota ancora da ammortizzare.
Pertanto: valore attuale meno quota da ammortizzare = plusvalenza alla quale vanno sommati i redditi della società.
Vorrei darti un altro consiglio (o sconsiglio) sull'acquisto della società immobiliare.
Nel campo delle cessioni di azienda, quindi il tuo caso, io chiedo sempre al venditore i documenti aziendali (copie degli ultimi bilanci, visura camerale, ecc.) oltre al certificato dei carichi pendenti fiscali.
Questo è, nella pratica, "il certificato" che rispecchia la bontà di quello che andrai a comprare, sia essa società o ditta individuale.
Se è in regola con il fisco la trattativa prosegue positivamente (e sei già all'80%).
In difetto.....................beh, penso di essere stato chiaro.
Se vuoi ancora delucidazioni, considerami a disposizione.
Le cessioni di aziende sono il mio pane quotidiano.

Ti allego il facsimile della richiesta del certificato dei carichi pendenti:

 

[Amicodelgjat]

Vista la disponibilità concessami, per la quale ringrazio, ecco qualche ulteriore info.
La società snc è mia e di mia mamma 50% ciascuno, ed abbiamo dei collaboratori, la società si occupa di controlli qualità ed assemblaggi.
L'immobilirare invece è una sas, ed ovviamente l'intenzione era quella di comprarla con le credenziali, garanzie e fondi della snc. Ovviamente tenere in piedi entrambe le società non era di nostro interesse anche perchè l'immobiliare non sarebbe stata sfruttatat in quanto tale. La logica di comprarla per poi chiuderla diciamo che è l'unica in quanto la proprietà vuole 355k euro per l'immobiliare e l'immobile o 380k euro + IVA per il solo immobile (che lo porta ovviamente fuorimercato) che mi fa intuire che vogliano così coprire la tassazione su plusvalenze ecc.
L'acquisto dell'immobiliare è dettato che abbiamo già avviato l'attività qui e vorremmo evitare traslochi, nel contempo vorremmo valorizzare la spesa che per ora è per puro affitto che tra l' altro è sovradimensionato visto il degrado delklo stabile. Quindi oltre ai vincoli che ci ha messo la società non abbiamo altri problemi di chiusure di snc o altre dinamiche atte a non farci spendere quello che la proprietà non ha fino ad ora pagato.

Per quanto riguarda le plusvalenze mi servirebbe qualche indicazione su cosa chiedere poichè niente ci capisco. Il valore dell'immobile a bilancio è di 87000 euro e l'ammortamento a bilancio 2009 è di 4665.89 euro, la proprietà aveva un negozio e per non chiudere partita IVA alla chiusura attività ha modificato in sas subentrando in conferimento d'azienda.
Da notare che l'immobile era già sotto partita IVA del negozio anche prima del cambio.
Se ci sono consigli anche drastici visto che mi pare si tratti dei classici furbetti sono tutt'orecchi.
Grazie anticipatamente.

 

[Antonello]

Se il dilemma di un mio cliente fosse 355k euro per l'immobiliare e l'immobile o 380k euro + IVA per il solo immobile (che lo porta ovviamente fuorimercato), non avrei dubbi, spendi qualcosa in più (355 contro 380) ma con sicurezza. Gli consiglierei di comprare l'immobile a 380K + IVA per dormire sogni tranquilli.
Non capisco, inoltre, come pagheresti i 355 per l'immobiliare. Se in nero, ovviamente non andrebbero a tassazione plusvalenza. Ma presumo che il tutto (visti gli importi) andrà in chiaro. Chi te lo fà fare a rischiare gli accertamenti.

Inoltre

Il valore dell'immobile a bilancio è di 87000 euro e l'ammortamento a bilancio 2009 è di 4665.89 euro, la proprietà aveva un negozio e per non chiudere partita IVA alla chiusura attività ha modificato in sas subentrando in conferimento d'azienda.
Da notare che l'immobile era già sotto partita IVA del negozio anche prima del cambio.

Per la plusvalenza (che poi non è un tuo problema ma solo ed esclusivamente della società venditrice) devi detrarre il valore residuo a bilancio, che indichi in 87.000 euro, da 355 0 385 che andranno ad incassare.
Hai esposto che: inizialmente proprietaria dell'immobile era una ditta individuale che ha conferito (ceduto) il tutto ad una Sas.
Il consiglio: non firmare alcunchè e fatti consegnare il certificato dei carichi fiscali pendenti che richiederanno all'AdE.
Dopo ne possiamo riparlare.

 

[Amicodelgjat]

ho stampato il modulo per la richiesta dei carichi pendenti, ovviamente noi facciamo tutto in chiaro, lavoriamo con l'industria ed il nero non esiste....tra 355000 euro e 456000 euro c'è una bella differenza....intanto grazie e poi quando avrò la documentazione sulle pendenze posterò....

 

[Amicodelgjat]

Stavo considerando una cosa, ora spulciando nei pochi fogli del bilancio vedo che i pochi lavori fatti non sono messi in ammortamento, o meglio non risultano a bilancio, pare che abbia scalato pari pari i costi dal reddito dell'affitto, è stato rifatto anche un bagno e nel bilancio non c'è, poi non si capisce come possa essere il valore dell'immobile essere ammortizzato solo di 4660 euro che corrispondono agli ultimi 3 anni quando lo stabile è molti anni(oltre 15 anni) che è di proprietà della società che poi ha conferito nella sas.

Ma l'agenzia delle entrate ora che certifica i carichi pendenti va a guardare tutto? se così fosse il venditore non potrebbe dormire sonni tranquilli? se invece l' AdE si limitasse a produrre questo documento, io, alla luce di questa analisi, potrei sfruttare questa situazione visto che già a suo tempo mi ero permesso di mettere sul piatto tutti i risparmi che il venditore avrebbe e questo mi ha risposto che non devo permettermi di fargli i conti in tasca? in fondo, al di là di tutto, io l'omertà su queste cose non l'ho mai sopportata, ok utilizzare le migliore forme di azienda per otimizzare i profitti ma evadere il fisco è un'altra cosa...

 

[Antonello]

355000 euro e 456000 euro c'è una bella differenza​

355 con cessione di quote e 380 + IVA solo l'immobile.
380.000,00 + 76.000,00 (IVA al 20%) = 456.000,00.
Ma l'IVA non la devi considerare. lTe la porti in detrazione e la recuperi con le fatture emesse.

i pochi lavori fatti non sono messi in ammortamento, o meglio non risultano a bilancio​

oppure erano talmente pochi, fatti a rate e con importi inferiori al limite degli ammortamenti.

Ma l'agenzia delle entrate ora che certifica i carichi pendenti va a guardare tutto? se così fosse il venditore non potrebbe dormire sonni tranquilli?​

Si l'Ade controlla tutto quello già dichiarato.
Il punto che il venditore non possa dormire sonni tranquilli non dovrebbe turbarti più di tanto.
Dovresti, invece, preoccuparti che tu...... non potrai un domani dormire sogni tranquilli.
Non ti devi mettere questi problemi.

non devo permettermi di fargli i conti in tasca? in fondo, al di là di tutto, io l'omertà su queste cose non l'ho mai sopportata​

Tu stai acquistando con soldi puliti un qualcosa che pulito deve essere. Dimostralo e te lo compero. Punto.