Compromesso facendo i finti tonti

[kiomikiomi]

Grazie per le tante risposte ricevute..ma io non ho ancora capito!
Cioè...fino all inervento di smoker mi sembrava di aver capito che con quel tipo di compromesso,sarei andato incontro a problemi post vendita riguardo a quel piccolo pezzettino di terra di fianco a casa.
Smoker invece non parla tanto di quel problema ma di prelazione.
Il proprietario non è coltivatore diretto,quindi non ha diritto di prelazione...giusto?
Io vorrei proprio sapere in dettaglio se con quel tipo di compromesso,(garantendo l assenza da ipoteche,oneri,livelli,pesi e gravami)c entrano qualcosa con quel pezzetto di terra.
Più precisamente,se dopo avere venduto la casa e la terra,salta fuori che il padrone di quel piccolo pezzettino di terra pretende che so...100.000 euro,chi li deve pagare???
Io venditore che ho garantito o il compratore?

 

[smoker]

Come possiamo sapere se sui tuoi immobili, oggetto di compravendita, è, per esempio, iscritta ipoteca? o comunque è in essere un contratto agrario? Devi dirlo tu.
Detto ciò, fai le tue indagini e se, per esempio, è iscritta ipoteca, nel contratto preliminare di compravendita dichiarerai la presenza del relativo diritto, altrimenti dichiarerai che non sono iscritte ipoteche.
Le problematiche sollevate sono solo potenziali, cioè possono, in molti casi non accadere, in altri succedere e allora sono dolori. Attraverso un forum, in una materia così complessa, è impossibile dare un parere preciso, poichè le problematiche pratiche sono tante da escludere.
saluti


Smoker

 

[smoker]

Già che ci sei descrivici anche la proprietà: come è fatto il fabbricato rurale? è fatiscente? ha ancora il tetto? I 12 Ha di terreno sono frazionati o accorpati? la zona è di pianura, collina o montagna? la classe dei terreni è coltivo, pascolo, vigneto, bosco ceduo o alto fusto o altro? I terreni sono in stato di abbandono prolungato da anni? ci sono sorgenti, torrenti, fiumi limitrofi alle terre e relativi diritti di prelievo idrico? sono presenti servitù di passaggio anche di fatto? etc.............
saluti

Smoker

 

[amedeozanatta]

Mi sembra vi siano due ordini di questioni:
1. Certamente non è possibile garantire di avere piena disponibilità del bene quando invece anche una sola porzione è intestata ad altri. A questo punto o si esclude dal preliminare la vendita di quella porzione di terreno oppure necessariamente deve firmare il preliminare il diretto proprietario.
2. E' obbligatorio informare in forma scritta, i confinanti coltivatori diretti e/o imprenditori agricoli della vendita . In tal senso è quindi necessario inviare loro una raccomandata a.r. con allegati gli elementi essenziali del preliminare (nome di chi acquista, prezzo, condizioni di pagamento, termini del rogito) per dar modo di esercitare l'eventuale diritto di prelazione entro 30 giorni dal ricevimento. Allo scadere di tale termine ti puoi ritenere libero di concludere con l'acquirente in questione. Per sapere se i confinanti sono colt .diretti o imprese agricole dovresti informarti presso le associazioni di categoria. Oppure a scanso di equivoci la invii comunque a tutti i confinanti. Il testo della raccomandata potrebbe essere del tipo:

Oggetto: Esercizio diritto di prelazione

Spett.sig. ____________________,
in osservanza di quanto disposto dall’ art. 7 della Legge n. 817 del 14 agosto 1971, e dei D.Lgs. n. 228 del 2001 e n. 99 del 2004,comunichiamo con la presente gli elementi essenziali del preliminare di compravendita relativo ai terreni di nostra proprietà e così identificati catastalmente:
N.C.T. COMUNE DI ........ Fg. ........Part. .........
Se interessati quindi ad esercitare il diritto di prelazione, Le chiediamo di darcene tempestivamente comunicazione.
Resta inteso che se entro 30 giorni dal ricevimento della presente non dovesse giungerci alcuna comunicazione, riterremo decaduti i termini per esercitare la prelazione e quindi liberi di concludere la vendita.
Allego all presente copia degli elementi essenziali del contratto.
L’occasione è gradita per porgere distinti saluti,
firma ...........
E' quindi necessario fare il preliminare inserendo una clausola sospensiva relativa alla prelazione dei confinanti e inviare fotocopia dwl contratto (dove quindi si vedano le firme) insieme alla raccomandata.

 

[smoker]

Mi sembra vi siano due ordini di questioni:
1. Certamente non è possibile garantire di avere piena disponibilità del bene quando invece anche una sola porzione è intestata ad altri. A questo punto o si esclude dal preliminare la vendita di quella porzione di terreno oppure necessariamente deve firmare il preliminare il diretto proprietario.

Io avevo inteso che il venditore volesse vendere il terreno di sua proprietà, non quello del terzo confinante, comunque anche se la sua intezione fosse quella di vendere un bene non suo, bisogna sempre vedere se il notaio ti farà l' atto.

2. E' obbligatorio informare in forma scritta, i confinanti coltivatori diretti e/o imprenditori agricoli della vendita .

Il discorso sull' esercizio del diritto di prelazione e relativa comunicazione sono d' accordo, però non ricordo sia previsto l' obbligo di informare. Posso anche non informare della vendita, salvo esercizio del diritto di prelazione, entro i termini prescrizionali di Legge, da parte degli aventi diritto. Adesso sto andando a memoria......faccio riserva di verificare in seguito......
saluti

Smoker

 

[kiomikiomi]

Grazie mille per tutti i vostri consigli..avete ragione a dire che è un argomento complesso e difficile da valutare cosi su 2 piedi ma apprezzo tantissimo quello che state facendo!
Ricapitolando...forse non mi sono spiegato bene;
Io venditore venderò il fabbricato rurale e relativa terra agricola,solo quella di mia proprietà.
Quindi suppongo che sul preliminare saranno elencati solo i numeri del catasto di mia proprietà..giusto?
Il pezzettino di terra di 20 mq adiacente al fabbricato io non lo venderò perchè non di mia proprietà!
Se un domani il proprietario di questo pezzettino di terra,che so,facesse un recinto con un cane di finaco a casa,il mio acquirente puo chiedere un risarcimento a me che gli ho venduto la casa?
A questo punto mi sembra di intuire che sono fuori da tutto,perchè io gli ho effettivamente venduto solo i miei numeri catastali...giusto???
Per rispondere a smoker sui dettagli:
è un fabbricato rurale fatiscente ed una porzione di tetto è crollata.
Il terreno è in collina,è frazionato ed è adibito a coltivazione e a bosco.
I terreni sono abbandonati da anni (c è un signore che sega l erba e raccoglie il fieno ma è una cosa abusiva diciamo,non c è nessun contratto fra di noi)
Esiste un uso di un confinante per poter accedere al suo bosco( questo è un uso di passaggio)
A proposito di usi per prelievi idrici;io ho uso di passaggio da quest ultimo confinante(quello che ha l uso per accedere al suo bosco) per abbeverare le bestie.
Questo uso che ho è valido anche se non ho nessuna bestia?
Cioè...posso passare nelle proprietà di questo confinante anche con un automobile?

 

[medillin74]

L'acquirente acquista nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l'immobile, se sull'atto sono elencate tutte le particelle di tua proprietà, l'acquirente acquista quelle... spero che comunque sappia di questi 20 mq. che non sono di proprietà, almeno per correttezza..

 

[amedeozanatta]

Il discorso sull' esercizio del diritto di prelazione e relativa comunicazione sono d' accordo, però non ricordo sia previsto l' obbligo di informare. Posso anche non informare della vendita, salvo esercizio del diritto di prelazione, entro i termini prescrizionali di Legge, da parte degli aventi diritto. Adesso sto andando a memoria......faccio riserva di verificare in seguito......
saluti

Smoker

Circa l'obbligo di informare con raccomandata:
(avv.Giuseppe Buffone Prelazione agraria: la ''denuntiatio'' deve avvenire in forma scritta)
Prelazione agraria: la ''denuntiatio'' deve avvenire in forma scritta
Cassazione civile , sez. III, sentenza 30.11.2005 n° 26079 La sentenza della Suprema Corte n. 26079/2005 cambia nuovamente le carte in tavola in materia di comunicazione al coltivatore o al confinante della proposta di alienazione del fondo ai fini della prelazione di cui all'art. 8 L. 590/65 e all'art. 7 L. 817/71.
L’art. 8 della legge 590/65 prescrive che l’obbligato debba “notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita”, (cd. denuntiatio). Nella fattispecie normativa si rinviene una previsione di prelazione legale cui consegue un diritto di riscatto in capo ai soggetti identificati dalla legge, (generalmente coltivatori diretti con particolare rapporto con il fondo in vendita, cfr. Cass. civ., sez. III, 16/03/2005, n. 5682 in Guida al Diritto, 2005, 15, 85; Cass. 14307/2005, Guida al Diritto, n. 40/2005, 55; Cass. civ., 09/06/2004, n.10972 in Mass. Giur. It., 2004)...omissis...

 

[smoker]

Circa l'obbligo di informare con raccomandata:
(avv.Giuseppe Buffone Prelazione agraria: la ''denuntiatio'' deve avvenire in forma scritta)
Prelazione agraria: la ''denuntiatio'' deve avvenire in forma scritta
Cassazione civile , sez. III, sentenza 30.11.2005 n° 26079 La sentenza della Suprema Corte n. 26079/2005 cambia

Ricordavo quasi bene. Posso anche non informare il confinante della vendita. Se entro un anno dalla trascrizione dell' atto di compravendita il confinante impugna, l' atto può esserre invalidato. Trascorso l' anno dalla vendita, nell' inerzia del confinante, lo stesso perde il diritto di prelazione. Il termine annuale è decadenziale. La forma della eventuale denuntiatio, come concordavo prima, deve essere scritta. Ovvio che, omettendo la denuntiatio, potenzialmente il rischio di beccarmi una citazione c'è, se ci sono i presupposti del diritto di prelazione.
Grazie per i riferimenti di legge e giurisprudenziali

Smoker

 

[smoker]

Caro kiomi,
grazie per la descrizione.
Prima considerazione fatta al volo:
Tu dici che: i terreni sono abbandonati, però c'è una persona che taglia l' erba. Quindi non è abbandonato.
Dici inoltre che il terzo é un abusivo e non c' è nessun contratto con lui. Irrilevante. Pare essere l' agricoltore nel possesso dei tuoi terreni, quindi riprendendo il tuo post iniziale, pare esserci un potenziale problemino riguardo la libera disponibilità dei terreni oggetto di sfalcio dell' erba da parte del terzo.
Saluti

Smoker