Compromesso folle per acquisto prima casa

[rikgesha]

Buongiorno,
io e la mia compagna abbiamo individuato la nostra possibile prima casa.
Vi racconto la nostra esperienza.

La casa in questione è un terratetto angolare della provincia di Siena di circa 110 mq (piano terra + primo piano) con giardino e rustico che viene venduta a 230.000 euro.
Qualche settimana fa l'agenzia immobiliare a cui eravamo iscritti ci ha chiamato dicendoci che aveva trovato la casa per noi e che eravamo i primi a vederla.
Continua dicendo che per il momento non sarebbe stata messa neanche sul loro sito.
Ci manda le foto, ci piace e fissiamo il primo appuntamento.

In pratica la situazione è questa (almeno quello che ci hanno raccontato).
Il proprietario è un costruttore che aveva costruito la casa per il figlio nel 2007, poi questo si è separato e ha lasciato la casa.
Nel 2016 il proprietario ha stipulato un contratto (credo un compromesso) con gli attuali inquilini, i quali in fase iniziale hanno dato un anticipo impegnandosi entro un anno a prendere un mutuo per terminare il pagamento.
Nel frattempo gli inquilini hanno pagato un affitto con riscatto al costruttore. Il mese scorso il loro contratto è scaduto, la banca continua a non concedergli il mutuo e quindi devono lasciare la casa.

Siamo stati a visitare la casa una prima volta con costruttore/proprietario, agente immobiliare e inquilini.
Pochi giorni dopo visto che ci era piaciuta, abbiamo fissato un nuovo appuntamento e qui i primi problemi e dubbi: gli inquilini non si sono presentati facendo saltare la visita.
Ieri c'è stato il terzo appuntamento con costruttore/proprietario, agente immobiliare e inquilini.
Vi elencherò tutte le nostre perplessità nate dall'ultima visita:

• Questi inquilini vorranno veramente andare via? Il proprietario ci assicura che il loro contratto è scaduto e che quindi devono lasciare. Però si sa come vanno queste cose, ad occupare una casa non ci vuole niente ed in più hanno anche una bambina piccola.
• Ma gli inquilini attuali sono stati davvero così ingenui da versare un anticipo di circa 30.000 euro al costruttore e ora lasciano la casa perdendo tutto?
• L'agente immobiliare fuori dalla casa ha cominciato a parlare di fare un compromesso prima possibile davanti a noi e al proprietario. I due sembrano molto amici ma la cosa non ci è piaciuta per niente. Ci siamo affidati ad una agenzia proprio per essere tutelati e poter parlare privatamente con l'agente.
• Il compromesso proposto (ripeto lungo la strada e davanti al proprietario) è di versare al costruttore il 30% dell'importo totale senza possibilità di restituzione e soprattutto senza far fare alla banca nessuna perizia. Secondo loro dobbiamo fare il compromesso solo dopo essere sicuri che la banca ci dia il mutuo. La richiesta di mutuo vera e propria con perizia della banca verrebbe fatta nell'atto successivo. Ma come faccio a essere sicuro che la banca ci conceda il mutuo se prima non viene fatta la perizia? Io devo davvero rischiare di perdere 70.000 euro? Perchè non fare un compromesso in cui si versa la classica caparra all'agenzia, mettere subito in gioco la banca e se alla fine la banca non ci concede il mutuo farci restituire la somma? E' logico che prima di fare il compromesso andrò in banca a sentire del mutuo, ma perchè non dovrei tutelarmi.
  Il costruttore ci assicura che non importa l'intervento della banca in fase di compromesso perchè la casa copre fino a 300.000 euro; sono diversi mesi che stiamo cercando casa e i prezzi delle case ormai li conosciamo. Quella casa non può assolutamente valere 300.000 euro, nella nostra zona si trovano terratetti del genere a 250.000 nuovi.
  Questa cosa mi fa pensare che ci sia qualcosa sotto che ci stanno nascondendo.

Ora volevamo fissare un appuntamento con l'agente immobiliare in ufficio per parlare dei costi totali e sicuramente le diremo tutte le cose che non ci stanno bene e che non ci sono piaciute.
Vi chiedo dei consigli su come andare avanti e cosa ne pensate.

Grazie a tutti.

 

[ab.qualcosa]

Il costruttore ci assicura che non importa l'intervento della banca in fase di compromesso perchè la casa copre fino a 300.000 euro

Se è vero non dovrebbero avere problemi almeno a fare una sospensiva riguardo la cifra che risulterà nella perizia.

 

[Zagonara Emanuele]

Se sei interessato all'immobile, muoviti così:

1) Chiedi all'agenzia di dimostrarti la regolarità dell'immobile (e se necessario fai eseguire le verifiche ad un tecnico di tua fiducia), ovvero conformità della planimetria catastale, titolo di proveninenza/proprietà, visure ipotecarie.

2) Sottoscrivi una proposta condizionata alla concessione del mutuo (indicando tempi e importo del mutuo che ti necessita).
Contestualmente versa una caparra minima (diciamo € 5.000,00 - 10.000,00) che verrà incassata dal proprietario solamente se e quanto avrai conferma dalla banca che ti hanno deliberato il mutuo che ti necessita (e nel frattempo tenuta in deposito dall'agenzia).
Come giustamente scrivi, per avere la certezza che ti venga concesso il mutuo la banca deve avere una perizia dell'immobile.
Inoltre specifica sulla proposta che l'immobile dovrà esserti consegnato alla firma del rogito, libero da persone e cose (condizione essenziale e non negoziabile).

La tua proposta verrà sottoposta al proprietario/venditore che se l'accetterà (per iscritto) farà divenire la proposta un preliminare (del preliminare) valido, tuttavia condizionato alle due precisazioni di cui sopra.

3) Solo dopo questo passaggio (ovvero dopo aver ottenuto la delibera del mutuo e che la proposta sia stata accettata) sottoscrivi un compromesso presso un notaio di tua fiducia (compromesso registrato e trascritto) ) e paga la provvigione all'agenzia (la quale matura il diritto a richiedertela nel momento in cui si verifica la condizione sospensiva).
Al compromesso se ritieni sia opportuno integra la caparra con un'ulteriore somma (che tuttavia a mio parare non dovrà superare il 20 % del prezzo di vendita).

Anche sul compromesso dovrà essere chiaramente specificato che l'immobile dovrà esserti consegnato alla firma de rogito, libero da persone e cose (ovvero il proprietario/venditore deve assumersi l'onere e la responsabilità di liberarlo dagli inquilini).

Se il proprietario dell'immobile e anche l'agenzia vogliono vendere/chiudere la trattativa non avranno niente in contrario ad accettare quanto sopra poichè corrisponde ad una prassi normale che loro devono conoscere molto bene.
Diversamente vedi cosa ti proponegono ma sii cauto e agisci senza fretta.

 

[ita.user]

Se ti interessa tanto puoi decidere di comandare tu il gioco e fare quanto ti hanno consigliato sopra.
Ma fossi in te starei lontano da questa casa, troppe incognite per essere un acquisto "tranquillo".

 

[Airmax]

Tenendo conto che i consigli fatti qui sopra li sottoscrivo, ti vorrei dire due cose per mia esperienza.

I due sembrano molto amici ma la cosa non ci è piaciuta per niente.

L'ho notato anche io tante volte, ma penso di aver trovato una semplice e probabilissima risposta (di solito la più semplice spiegazione è la più probabile), non sono "amici", ma dato ceh l'Agente conosce il venditore da qualche mese, lo vede spesso per le visite, ci ha parlato svariate volte è più in confidenza, oltre al fatto che ha interesse ad avere sempre un atteggiamento positivo e cordiale (lui è un cliente già acquisito e tu un probabile cliente).
Tieni conto che tu sei uno dei tanti compratori che vede, è probabilmente che l'accomodamento potrà venire nei tuoi confronti nel procedere della trattativa e dell'iter di compravendita.
Per quanto ad un primo impatto può far venire i dubbi, potrebbe anche non esserci in realtà nulla di strano.

Ci siamo affidati ad una agenzia proprio per essere tutelati e poter parlare privatamente con l'agente.

E' tuo diritto, chiami l'agente (ti avrà dato il suo biglietto da visita) e chiedi di vederlo senza la presenza del proprietario.

Il compromesso proposto (ripeto lungo la strada e davanti al proprietario) è di versare al costruttore il 30% dell'importo totale senza possibilità di restituzione e soprattutto senza far fare alla banca nessuna perizia. Secondo loro dobbiamo fare il compromesso solo dopo essere sicuri che la banca ci dia il mutuo. La richiesta di mutuo vera e propria con perizia della banca verrebbe fatta nell'atto successivo. Ma come faccio a essere sicuro che la banca ci conceda il mutuo se prima non viene fatta la perizia?

Fai una proposta sempre vincolata al mutuo, se non hai la possibilità in casi estremi di coprire se il mutuo dovesse essere erogato una cifra più bassa.
La cosa che potrebbe sempre succedere è che se a te serve X te ne danno di meno, perchè non dipende solo da te la cifra erogata.

Quella casa non può assolutamente valere 300.000 euro, nella nostra zona si trovano terratetti del genere a 250.000 nuovi.

Il valore della perizia e il valore di mercato sono due cose diverse.
Una casa che sul mercato si vende/compra a €170.000 può anche essere periziata molto di più. ma su questo gli AI qui che leggono ne sanno molto di più.
Dipende anche dal perito che esce

Ora volevamo fissare un appuntamento con l'agente immobiliare in ufficio per parlare dei costi totali e sicuramente le diremo tutte le cose che non ci stanno bene e che non ci sono piaciute.

Certamente, ma non dimenticare che non è tuo nemico, che a tutti interessa portare in porto l'affare, tu devi ricordarti di fare i tuoi interessi, non stai facendo la guerra (o con me o contro di me) ma una trattativa.
"Se ci veniamo in contro possiamo trovare un punto che sta bene a tutti?"
Cerca di raggiungere i tuoi obbiettivi, e se si realizzano in contemporanea agli obbiettivi del venditore allora si fa l'affare, l'Agente dovrebbe essere lo strumento per realizzare quest'incontro.

Se è vero non dovrebbero avere problemi almeno a fare una sospensiva riguardo la cifra che risulterà nella perizia.

Esatto.

 

[Airmax]

Se ti interessa tanto puoi decidere di comandare tu il gioco e fare quanto ti hanno consigliato sopra.
Ma fossi in te starei lontano da questa casa, troppe incognite per essere un acquisto "tranquillo".

In realtà secondo me sono incongnite normali che escono ad uno estraneo al mondo immobiliare quando ci si imbatte per la prima volta.
La mancanza di conoscenza della materia, la poca abitudine a queste situazioni, e l'importanza che è per il cliente quest'acquisto, crea spesso di diffidenza e paura in generale.

Quando dissi che gli AI dovrebbero capire questo e aiutare i compratori a comprendere la materia, invece che dare per scontato che siano i cliente a dover conoscere tutto quanto prima di presentarsi da loro, è proprio per affrontare queste situazioni ed evitare diffidenze non reali.

Mi è chiaro che poi un AI può dire, "ma se io lo faccio e poi l'affare non lo concludo ho fatto fatica per aiutare un concorrente", ma è anche vero che se lo facessero tutti, o almeno la stragrande maggioranza, per uno che fai e ti sfugge, te ne arriva un'altro che ha imparato dal tuo concorrente.

 

[ita.user]

Le incognite che vedo sono gli inquilini attuali che hanno versato 30k€, li perdono così e se ne andranno? Hanno una figlia piccola, con le leggi italiane...
E perché non gli è stato concesso il mutuo? Ci sono problemi sulla casa?

Queste ultime domande sono avvalorate dal chiaro intento di guidare la trattativa su binari prestabiliti dal venditore. E’ per questo che penso che se ha davvero voglia di questa casa deve comandare il gioco.

Altrimenti andare su case dove non ci sono inquilini “arrabbiati” di mezzo.

 

[Rosa1968]

Nel 2016 il proprietario ha stipulato un contratto (credo un compromesso) con gli attuali inquilini, i quali in fase iniziale hanno dato un anticipo impegnandosi entro un anno a prendere un mutuo per terminare il pagamento.
Nel frattempo gli inquilini hanno pagato un affitto con riscatto al costruttore. Il mese scorso il loro contratto è scaduto, la banca continua a non concedergli il mutuo e quindi devono lasciare la casa.

questo è un aspetto molto importante. Prima di fare qualsiasi passo dovrai assicurarti che nessuno abbia pretese su quell'immobile, per contratti o accordi pregressi. Fai subito fare una visura catastale e ipotecaria. Poi parliamo e in base a quello che si è riscontrato potrai decide se proseguire o no.
Vedi molto probabilmente chi ha versato dei soldini, tu li chiami inquilini ma parli anche di un probabile compromesso, si sarà tutelato magari trascrivendo il contratto, il che significa che prima bisognerà sciogliere (e questo non sarà gratis per il proprietario, poi comunque bisogna vedere cosa avevano stabilito) il vecchio preliminare.
Il mio consiglio è quello di fare prima tutte le verifiche e poi eventualmente procedere. Nessuno dà soldi con un fantomatico inquilino e non si accontenta della parola che va via.

 

[rikgesha]

Ringrazio tutti moltissimo!
Siete stati molto chiari e mi avete fatto aprire gli occhi su molte cose.

Oggi abbiamo chiamato l'agente immobiliare e lunedì andremo a parlarci privatamente nel suo ufficio.
Con decisione le faremo capire che accordi del genere non stanno nè in cielo nè in terra e che vogliamo intraprendere una trattativa lenta con tutte le tutele del caso, facendoci aiutare anche da un avvocato immobiliarista.

Inoltre le porteremo le prove di tutte le bugie che ci ha raccontato, come ad esempio il fatto che gli attuali inquilini non avessero figli minorenni (abbiamo trovato su Facebook le loro foto).

So che forse dovremo lasciare perdere, però la casa ci piace veramente tanto.
Vediamo come reagirà alle nostre parole. Certamente se le nostre proposte non saranno accolte ci alzeremo e a mai più rivedersi.

Vi chiedo altre due cosette visto che ci sono:
- Io sono convinto che anche gli attuali inquilini siano "complici" in qualche modo, che stiano lì perchè al venditore fa comodo. Ma secondo voi io posso chiedere all'agenzia di farmi vedere il compromesso stipulato l'anno scorso tra il venditore e gli attuali inquilini?

- Quali problemi potrebbero esserci sulla casa, visto che l'agenzia non vuole far fare la perizia della banca?

- L'agenzia perchè si è comportata in questo modo? Perchè ci propone un compromesso assurdo, dice falsità sugli inquilini, si inventa metrature inesistenti (è successo anche questo), non vuole far intervenire il perito della banca, cita prezzi folli per le case simili nelle vicinanze, cerca di convincere i nostri genitori a elargire cifre più consistenti per l'acquisto della casa? Ma come si fa ad avere un atteggiamento così sfacciato, con chi pensa di parlare a due perfetti idioti? Un comportamento del genere è quasi ai limiti della querela secondo me.

Scusate lo sfogo e grazie di nuovo.

 

[Airmax]

Le incognite che vedo sono gli inquilini attuali che hanno versato 30k€, li perdono così e se ne andranno? Hanno una figlia piccola, con le leggi italiane...
E perché non gli è stato concesso il mutuo? Ci sono problemi sulla casa?

Queste ultime domande sono avvalorate dal chiaro intento di guidare la trattativa su binari prestabiliti dal venditore. E’ per questo che penso che se ha davvero voglia di questa casa deve comandare il gioco.

Altrimenti andare su case dove non ci sono inquilini “arrabbiati” di mezzo.

Domanda, ma nel caso non fosse libero da vendere l'appartamento, non sarebbe poi inadempienza del venditore?
Dovrebbe in quel caso pagare il doppio della caparra?

Inoltre le porteremo le prove di tutte le bugie che ci ha raccontato, come ad esempio il fatto che gli attuali inquilini non avessero figli minorenni (abbiamo trovato su Facebook le loro foto).

A parte che bisogna verificare che quelli nella foto fossero figli loro, ma se avete visto la casa si vede se ci abita un bambino oppure no?

- Io sono convinto che anche gli attuali inquilini siano "complici" in qualche modo, che stiano lì perchè al venditore fa comodo. Ma secondo voi io posso chiedere all'agenzia di farmi vedere il compromesso stipulato l'anno scorso tra il venditore e gli attuali inquilini?

Non credo che tu possa pretendere di vederlo, ma alla proposta puoi pretendere di vedere tutta la documentazione di possesso.
Ma vediamo gli AI che cosa dicono in questo particolare caso.

- Quali problemi potrebbero esserci sulla casa, visto che l'agenzia non vuole far fare la perizia della banca?

La Perizia è obbligatoria per il mutuo, niente perizia niente mutuo, credo che l'Agente non voglia che la proposta sia subordinata alla delibera del mutuo, quindi senza questa sospensiva la proposta è confermata anche se il mutuo non viene erogato.

- L'agenzia perchè si è comportata in questo modo? Perchè ci propone un compromesso assurdo, dice falsità sugli inquilini, si inventa metrature inesistenti (è successo anche questo), non vuole far intervenire il perito della banca, cita prezzi folli per le case simili nelle vicinanze, cerca di convincere i nostri genitori a elargire cifre più consistenti per l'acquisto della casa? Ma come si fa ad avere un atteggiamento così sfacciato, con chi pensa di parlare a due perfetti idioti? Un comportamento del genere è quasi ai limiti della querela secondo me.

Secondo me vuole veicolare la trattativa verso un acquisto non subordinato al mutuo o senza addirittura la necessità del mutuo.

Le speigazioni possono essere oneste, es. il venditore non accetterà mai questo vincolo e quindi per portare in porto l'acquisto cerca di spingervi verso una soluzione divrsa, oppure no, proposta senza vincolo del mutuo lui si assicura le commisiioni in ogni caso.
Ma prima di pensare al peggio andate a sereni a farvi una chiaccherata, senza preconcetti, cercate solo di chiarirvi le idee, e se avete dubbi prendetevi tutto il tempo necessario.