Compromesso per immobile da sanare e l'atto si farà senz'altro dopo il 1 luglio

[gds78]

Buongiorno a tutti, mi ri-permetto di usare la vostra gentilezza e competenza per avere un parere da voi. Sto per firmare il compromesso per una casa al mare (che però mi intesterò come prima casa), in provincia di roma. Ho già la delibera bancaria manca solo il compromesso e il rogito...
Purtroppo non so bene cosa fare poichè la situazione dell'immobile è la seguente:

La palazzina fu costruita con tutte le autorizzazioni del caso, mentre l'appartamento (ora mansarda) inizialmente era destinata a lavatoio; per cui fu richiesto il condono nel '86, pagandone le oblazioni. Come se non bastasse fu chiusa pure una veranda che risulta sempre sullo stesso condono, ma come veranda e non come uso abitativo.
In tutto questo manco a dirlo la delibera in sanatoria ancora non è stata rilasciata!!!

Vi sembra gia un bel casino???? Invece no. I vecchi proprietari (quelli prima di questo) fecero delle modifiche interne, quindi ora la casa è diversa dai disegni catastali.

Come tutti sapete dal 1 luglio sia io che il proprietario dovremmo dichiarare sul rogito che le piantine corrispondono alla reale situazione.

Ora, la mancanza della concessione avevo pensato di gestirla facendo trattenere 10mila euro (vi sembrano giusti?) dal notaio per 11 mesi, entro i quali il vecchio proprietario dovrà provvedere a recuperare questo foglio pena decurtazione dal prezzo;
ma non so proprio come fare con sta storia delle piantine catastali diverse dal vero!

Come ne esco?
So che la dia non si puo aprire per gli immobili che non hanno ancora la concessione in sanatoria, pena farli ridiventare abusivi, ma le modifiche ci sono ed io non intendo dichiarare il falso!!!

AIUTATEMI per favore!
Domani teoricamente dovrei firmare il compromesso ma voglio trovare una soluzione o una strada da proporre all'attuale proprietario per fargli gestire il problema, visto che ovviamente non voglio passi a me o ne essere complice di un abuso...

vi ringrazio e vi saluto a tutti con stima!

g

 

[roberto.spalti]

L'unica soluzione è che il proprietario sani l'abuso e riaccatasti correttamente l'immobile.
Puoi posticipare la data del rogito fino a che l'operazione non si compiuta e nel frattempo, versando una congrua somma, chiedere il possesso della casa.
I 10.000€ sono pochi perché se la santaoria non va in porto ti ritrovi con un immobile abusivo che non vale nulla e non puoi rogitare se non dichiarando il falso, inoltre non credo che tu trovi un notaio disposto a rogitare con un condono del 1986 aperto.

 

[marcellogall]

concordo con spalti:

 

[gds78]

quindi se ho capito bene lui deve aspettare la concessione in sanatoria e poi aprire una dia per gestire le modifiche fatte, e quanto ci potrebbe volere? io non ho moltissimo anticipo ma potrei tutti i mesi integrare con qualcosa, ma non so se è fattibile, soprattutto sul compromesso che ci scrivo???
grazie molte
g.

 

[roberto.spalti]

quindi se ho capito bene lui deve aspettare la concessione in sanatoria e poi aprire una dia per gestire le modifiche fatte, e quanto ci potrebbe volere?
Per questo ci vuole un geometra del posto

io non ho moltissimo anticipo ma potrei tutti i mesi integrare con qualcosa, ma non so se è fattibile, soprattutto sul compromesso che ci scrivo???
Sul preliminare ci scrivi che la caparra è pari a € xx.000 che verranno versati con le seguenti modalità
Considera, ai fini della registrazione che tutte le somme successive al primo versamento sono soggette a tassazione al 3% perché considerate acconto prezzo e che dovrai pagare l'intera somma (ad esempio se versi 10.000 € subito e altri 10.000 prima dell'atto le imposte di registro le paghi su 20.000 €)

 

[gds78]

perdona l'ignoranza, sul discorso della tassazione, ma non ho capito. Metti al compromesso verso 10.000 poi per tipo 8 mesi gli verso altri 5000 euro, pago piu tasse che se versassi subito 15.000? A questo proposito quali tempi, ragionevolmente parlando, posso concedere al proprietario (che dice di aver gia incaricato un geometra del posto)?
e sopratutto nel caso in cui non se ne venisse fuori io perderei tutto? grazie ancora!

 

[roberto.spalti]

Metti al compromesso verso 10.000 poi per tipo 8 mesi gli verso altri 5000 euro, pago piu tasse che se versassi subito 15.000?
Si perché potresti imputare i 15.000 a caparra (tasse 0.50%) mentre in questo modo paghi su 10.000 lo 0.50 e sui 5.000 il 3%; considera però che le imposte poi le recuperi in sede di atto, io pensavo a cifre molto più alte.

A questo proposito quali tempi, ragionevolmente parlando, posso concedere al proprietario (che dice di aver gia incaricato un geometra del posto)?
Chiedi al suo geometra e poi aggiungi 2 mesi in più.

e sopratutto nel caso in cui non se ne venisse fuori io perderei tutto?
No assolutamente, la parte inadempiente è il venditore perché in queste condizioni la casa non è vendibile.

 

[Seroli]

La compravendita non è fattibile.........e per dirlo io.....ce ne vuole, per i seguenti motivi:

la sanatoria riguarda opere esterne, se c'è vincolo ambientale (c'è sempre un vincolo paesaggistico, ambientale o altre menate folli italiche) non è detto che te la diano...........diverso era se la sanatoria riguardava opere interne per diversa distribuzione.

per sanare la disposizione interna serviva una dia......ma se c'è la sanatoria in atto a Firenze non la danno, di solito.

Se i tempi della sanatoria sono veloci, rimanda il rogito lontano e dopo il ritiro della sanatoria correggete l'interno, altrimenti rinuncia.

 

[gds78]

ma come posso sapere se i tempi per la sanatoria sono veloci? l'ai mi dice che velocemente si riesce a ottenere un qualcosa dal comune che dice che visti gli atti, visto la sanatoria, ecc.ecc. non ha nulla da obiettare al rilascio della sanatoria, ma non so come si chiama questa cosa, che valore abbia e se dopo si possa fare la dia...
mi sa che è un gran casino... uffi.

 

[Seroli]

Il Comune di Firenze non lo fa' e comunque c'è poi da fare la Dia......a Firenze si rogita anche con Sanatoria ma per modifiche interne..........che nessuno fa' perchè c'è la DIA.