Comunione dei beni vendita 50%

[seba67]

io e mia moglie abbiamo acquistato un'immobile in comunione dei beni l'immobile vale circa 180.000 euro abbiamo fatto un mutuo per circa 130.000 euro per incompatibilità e problemi vari mia moglie vorrebbe vendermi la sua quota del 50% del valore dell'immobile naturalmente detraendo l'importo del mutuo ancora da pagare quindi 50.000 euro il suo 50% sarebbe di 25000 euro vi chiedo secondo voi è un'operazione fattibile secondo la normativa vigente quale può essere secondo voi la procedura da adottare?
Grazie

 

[Manzoni Maurizio]

ciao, Tu acquisti il 50% da tua moglie per il valore di 90.000 euro pagando 25.000 euro più l'accollo della totalità del mutuo che sarà sicuramente cointestato. Rogito notarile e sei a posto. spese del notaio 3000 euro circa comprensivo delle imposte.

 

[seba67]

ti ringrazio per la risposta maurizio ma devo fare anche la separazione dei beni da un notaio?

 

[Manzoni Maurizio]

ciao, penso non sia necessario fare la separazione a meno che lo desideriate, comunque devi andare dal notaio per la compravendita e la farai nello stesso momento, senti un notaio.

 

[Anna D'Ascoli]

Se l'attuale regime patrimoniale è quello della comunione legale dei beni la modifica in quello della separazione è necessaria per l'ottenimento dello scopo. Può essere fatta eventualmente immediatamente prima dell'atto di trasferimento della proprietà. L'accollo del mutuo ovviamente non potrà avvenire che per il 50% del debito residuo alla data di vendita perchè ritengo che parte dell'originario capitale sia stato rimborsato. Per la separazione dei beni sarà necessario un estratto di matrimonio da richiedere presso l'ufficio del Comune dove hai contratto matrimonio. Comunque il notaio ti fornirà tutte le delucidazioni del caso.
Anna D'Ascoli

 

[seba67]

ciao Anna e grazie, riporto la tua risposta, con L'accollo del mutuo ovviamente non potrà avvenire che per il 50% del debito residuo alla data di vendita, vuoi dire che oltre al 50% di mia moglie quantificato in 25000 euro devo dare la differenza delle rate del mutuo pagato fino alla stipula dell'atto?
io vorrei fare un nuovo mutuo magari un mutuo liquidità mi pare di capire che quello che vuoi dire è che oltre ai 25000 euro devo considerare anche le rate pagate fino alla stipula del nuovo atto e restituire il 50% delle rate?

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[Anna D'Ascoli]

voglio dire che se la vendita del 50% avverrà per Euro 90.000 ed il debito residuo del mutuo il giorno della stipula sarà per esempio di euro 23.000,00 non potrà essere accollato che per tale importo la differenza tra detto importo ed il prezzo di vendita dovrà essere regolato con altri strumenti.

 

[seba67]

anna allora faccio un quadro chiaro della situazione mutuo stipulato 130.000,00 in comunione legale, mutuo residuo ad oggi 75000,00 quindi mutuo già pagato 55.000,00 il problema è che ha prestato garanzie per 45.000,00 euro e non vorrei problemi in futuro, vorrei intestare la casa solo a me pagandogli il suo 50% in modo che abbia la disponibilità a fronte della sua garanzia

 

[Anna D'Ascoli]

allora ... in breve Prezzo della compravendita 90.000 - 37.500 = 52.500 con assegni (per esempio). Circa la garanzia di Euro 45.000,00 che ritengo essere personale (fidejussore in contratto di mutuo ritengo oltre che datore di ipoteca), ritengo ci sia qualche problema per ottenerne la liberazione dalla banca. Per quanto attiene la disponibilità a fronte della sua garanzia non puoi corrispondergli ulteriori 45.000,00 ( a meno che tu non lo voglia e cmq da regolare a mio avviso extra contrattualmente) perchè la garanzia sarà attivata dalla banca in caso di tua insolvenza ma solo per le rate eventualmente non pagate. L'alternativa per la totale liberazione di tua moglie, e questo sta a te valutarlo, è quello di contrarre un mutuo ex novo, anche perchè in caso di accollo interno (cioè fatto solo in atto di compravendita senza il consenso della banca) tua moglie non sarebbe comunque liberata dalle obbligazioni assunte con il contratto di mutuo quale debitore principale e solidale (al di là della garanzia fidejussoria) ... spero di essere stata chiara ed esaustiva.

 

[seba67]

grazie per la tua disponibilità, scusa se ti rubo ancora qualche minuto, la fideiussone prestata non'è sul mutuo ma su un'altra operazione finanziaria, quindi è mia intenzione fare la separazione dei beni contrarre un mutuo exnovo e liquidare mia moglie del suo 50% ho pensato di fare un mutuo nuovo "mutuo liqiudità" di 130.000,00 e liquidarla con 45000,00 euro ma non riesco a capire qualè il suo 50%