Concessione in sanatoria in ritardo, rinegoziare prezzo della casa

[Ruggero78]

Come scritto nel preliminare di acquisto dovevamo rogitare entro Settembre 2013, ma la concessione in sanatoria per un cambio di destinazione d'uso (da cantina ad appartamento) non è ancora arrivata.
Ora siamo a Febbraio 2014 e probabilmente la concessione e il rogito verrano effettuati a Marzo 2014.
Possiamo chiedere un risarcimento dei danni da Settembre 2013 (data ultima per rogitare come indicata nel preliminare) a Marzo 2014(data in cui arriverà realmente la concessione in sanatoria).

Noi, dal momento che siamo in affitto, vogliamo chiedere il rimborso delle mensilità da Settembre a Marzo, e una somma da quantificare nel caso avessi vincolato i soldi in banca e avessi maturato degli interessi.

D'altrocanto:

I venditori sostengono che si poteva già rogitare prima in mancanza di concessione e non vogliono scendere di prezzo. Ci hanno proposto di cambiare notaio dal momento che sostengono che altri professionisti fanno rogitare anche in mancanza di questo documento.

Cosa prevede la normativa?Si può rogitare anche in mancanza di concessione in sanatoria?
Esiste qualche sentenza della Cassazione?

Grazie, saluti, Ruggero.

 

[SALVES]

Si può rogitare a condizione che l'acquirente ed il venditore concordano a ciò.
Per meglio precisare quando le parti presenti al rogito da fare sono daccordo in questo caso basta un certificato rilasciato dal comune competente dove certifica che l'opera abusiva non ha elementi ostativi ad essere rilasciata e che per poterla rilasciare occorre completare l'iter con i seguenti documenti ( esempio a,b,c,d) e che per la stessa debbono essere versati € ??? quale conguaglio oblazione e gli oneri concessori, fatto ciò al rogito solitamente la parte venditrice si assume l'obbligo del pagamento di quanto manca per il rilascio della sanatoria, sia essi oneri tecnici che comunali, si può pure concordare dopo attenta valutazione delle spese che le stesse li assolveranno gli acquirenti decurtandoli dal prezzo pattuito, in quanto il prezzo pattuito si intente per il bene franco e libero da qualsiasi peso.

 

[d1ego]

Il notaio rogita se c'è una domanda di condono valida e se non ci sono vincoli (es. paesaggistico) o almeno ne è stato chiesto lo "sblocco".
Riguardo a quello che puoi chiedere, bisogna vedere cosa prevede il compromesso in merito alla concessione. Obbliga la parte promittente venditrice a fornire la concessione in sanatoria entro una certa data?

 

[Ruggero78]

La concessione era già stata rilasciata dall'Ufficio condoni nel 95 ai vecchi proprietari, che però, non avendo ai tempi i soldi per pagarla non l'hanno mai ritirata.
Ora i vecchi proprietari sono morti e gli eredi per vendere l'appartamento hanno dovuto ricominciare l'iter della concessione tutta da capo.
C'è un piccolo particolare: la zona è soggetta a vincoli paesaggistici. (quindi i tempi si sono allungati a dismisura).
Per quello che riguarda il compromesso c'è scritto esattamente questo:

"Con riferimento alla vigente normativa, i promittenti venditori dichiarano che…
- i predetti immobili ricadono in zona non sottoposta ad alcun vincolo
- il tiolo abilitativo edilizio in sanatoria sarà documentato agli acquirenti in tempo utile per la stipula del contratto definitivo di trasferimento"

Quindi ci sono sia i vincoli che i ritardi sui tempi del rilascio della concessione.

Inoltre:

Mi viene da pensare, ma di questo non ne sono sicuro, che il certificato di agibilità si possa avere solo dopo la concessione in sanatoria, anche se sembrerebbe che esistano 2 tipi di certificati di agibilità.
- Uno legato al fabbricato (che si poteva reperire fin da subito)
- Un'altro legato alla concessione in sanatoria (il cambio di destinazione d'uso da cantina ad appartamento?)

Sta di fatto che senza certificato di agibilià (chissà quale dei due) non si può rogitare, sbaglio?

 

[d1ego]

Che io sappia, almeno a Roma, i notai rogitano senza abitabilità (che a Roma hanno in ben pochi).
A me, da privato cittadino, pare evidente l'inadempienza dei venditori e quindi la possibilità di chiedere il recesso con restituzione del doppio della caparra.
Quanto è? Quanto vale l'immobile?
Per trarsi dall'impaccio cercheranno di convincerti che "si può" rogitare lo stesso ma, se anche si potesse, hai diritto a quello che ti è stato promesso (con parole un po' fumose... ma chi l'ha scritto?) nel preliminare.
Se la casa la vuoi comprare lo stesso, questo dovrebbe essere una buona base per impostare una trattativa sul prezzo.
Occhio che se ti serve un mutuo per comprare, troverai ben poche banche disposte a concederlo in presenza di abusi importanti e di difformità catastali (es. destinazione d'uso dei locali).

 

[Ruggero78]

Per l'agibilità una recente sentenza della Cassazione dice questo: http://www.altalex.com/index.php?idnot=64858

Grazie per la risposta. Quindi anche a te sembra che se i giudici dovessero fare riferimento a quanto scritto nel preliminare, l'inadempienza dei venditori sembrerebbe abbastanza evidente.
I documenti arriveranno tutti, ma tutti con un importante ritardo. E di questo, vogliamo che se ne tenga conto nella rinegoziazione del prezzo.
Relativamente ai mutui, per fortuna non l'abbiamo richiesto.

Ora però, nel caso non si trovasse un accordo, quali sono i tempi medi per ottenere il risarcimento del doppio della caparra confirmatoria?
Abbiamo anche fatto un atto notarile in più (trascrizione e registrazione del preliminare) poco dopo il compromesso per essere maggiormente tutelati...