Condizione sospensiva nella proposta di acquisto

[Michela_]

Che tutele avrei facendo il preliminare dal notaio?

Che il proprietario non può vendere l’immobile ad altri e nessuno ci può mettere ipoteca.

 

[francesca63]

Quindi se affittasse a terzi DOPO aver firmato la proposta e preso la caparra, queste persone affittuarie non avrebbero alcun diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione legale dell’inquilino esiste per contratti abitativi 4+4, o 3+2 e può esserci solo al termine dei primi 4 anni, se si tratta di un contratto a canone libero (4+4) o al termine dei primi 3 anni, se si parla di un contratto a canone concordato (3+2), da art. 3 c. 1 lett. g, legge 431/1998.
il diritto di prelazione del conduttore, quindi, non opera se la vendita avviene mentre il contratto di locazione è in corso e non è alla prima scadenza (oppure se l’immobile è di proprietà di più soggetti e fa parte di una comunione ereditaria).

Esiste però anche il diritto di prelazione contrattuale, cioè concordato tra le parti, a prescindere dagli obblighi di legge.
Quindi, in ipotesi astratta, se il proprietario loca l’immobile oggi per tre mesi , concedendo il diritto di prelazione, in effetti l’inquilino avrebbe facoltà di esercitare tale diritto, a parità delle condizioni offerte da te.
Ma parliamo di ipotesi fantasiosa, in generale.
Oppure di ipotesi tanto concreta, che esiste già l’ipotesi di comportarsi così: ma in questo caso, io preferirei non procedere, quindi non sottoscriverei la proposta contenente la clausola sospensiva riportata.

Detto questo....ci si dovrebbe inventare un conduttore che faccia valere il suo ipotetico diritto a comprare a pari condizioni delle tue...conduttore che quindi si dovrebbe comunque assoggettare a sta strampalata possibilità....ovvero fingere di andare in locazione per poi comprare l'immobile

Esatto, viene da pensar male, cioè che il venditore voglia in questo modo tenersi aperta una strada “fantasiosa”, ma percorribile, con quella sospensiva originale.

ma il rogito verrà fatto non prima di 8 mesi a decorrere dalla proposta.

Per esigenze tue o sue ?
E’ vero però che l’eventuale inquilino dovrebbe esercitare il suo diritto entro tre mesi dalla proposta: passati quelli, il venditore dovrebbe attendere il rogito con te, senza possibilità di vendere ad altri più in fretta, se non rendendosi inadempiente.
Quindi resta da capire il senso della sospensiva.

Che il proprietario non può vendere l’immobile ad altri e nessuno ci può mettere ipoteca.

Ma nulla gli vieta di locare, concedendo prelazione al conduttore.
Ovviamente avrebbe senso solo se nel preliminare rimanesse la sospensiva “strana”.

Insomma, io pretenderei spiegazioni esaustive dall’agente.
E poi che quella sospensiva venisse tolta.

 

[veru1979]

che lo fai trascrivere e nessuno può più fare nulla sull'unità immobiliare...devi solo preparare i soldi entro la data ultima prevista per il rogito

Nella proposta è scritto che il diritto di prelazione ha validità entro 3 mesi dalla conclusione del contratto (per contratto si intende la proposta o il preliminare? )

 

[veru1979]

Il diritto di prelazione legale dell’inquilino esiste per contratti abitativi 4+4, o 3+2 e può esserci solo al termine dei primi 4 anni, se si tratta di un contratto a canone libero (4+4) o al termine dei primi 3 anni, se si parla di un contratto a canone concordato (3+2), da art. 3 c. 1 lett. g, legge 431/1998.
il diritto di prelazione del conduttore, quindi, non opera se la vendita avviene mentre il contratto di locazione è in corso e non è alla prima scadenza (oppure se l’immobile è di proprietà di più soggetti e fa parte di una comunione ereditaria).

Esiste però anche il diritto di prelazione contrattuale, cioè concordato tra le parti, a prescindere dagli obblighi di legge.
Quindi, in ipotesi astratta, se il proprietario loca l’immobile oggi per tre mesi , concedendo il diritto di prelazione, in effetti l’inquilino avrebbe facoltà di esercitare tale diritto, a parità delle condizioni offerte da te.
Ma parliamo di ipotesi fantasiosa, in generale.
Oppure di ipotesi tanto concreta, che esiste gia l’opportunità di comportarsi così: ma in questo caso, io preferirei non procedere, quindi non sottoscriverei la proposta contenente la clausola sospensiva riportata.

Esatto, viene da pensar male, cioè che il venditore voglia in questo modo tenersi aperta una strada “fantasiosa”, ma percorribile, con quella sospensiva originale.


Per esigenze tue o sue ?
E’ vero però che l’eventuale inquilino dovrebbe esercitare il suo diritto entro tre mesi dalla proposta: passati quelli, il venditore dovrebbe attendere il rogito con te, senza possibilità di vendere ad altri più in fretta, se non rendendosi inadempiente.
Quindi resta da capire il senso della sospensiva.

Ma nulla gli vieta di locare, concedendo prelazione al conduttore.
Ovviamente avrebbe senso solo se nel preliminare rimanesse la sospensiva “strana”.

Insomma, io pretenderei spiegazioni esaustive dall’agente.
E poi che quella sospensiva venisse tolta.

Esattamente ho i tuoi stessi pensieri.
Grazie

 

[francesca63]

entro 3 mesi dalla conclusione del contratto (per contratto si intende la proposta o il preliminare? )

La proposta accettata, con comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione, e’ già un contratto preliminare

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Il problema è che in questa casa che vorremmo acquistare non c'è alcun affittuario ma è al momento abitata dal venditore.

Se fossi in te, proverei ad approfondire con documenti alla mano (titolo di proprietà, al massimo visura catastale storica) chi è il reale proprietario. Tu dici che ci abita il venditore, ma potrebbe anche essere che ci abita come inquilino e quindi la clausola sarebbe semplicemente una clausola di riscatto. Prima di arrivare a conclusioni, è necessario che capisci se lui sta dentro già come conduttore grazie a qualche contratto, oppure no. Qualora fosse un conduttore, si garantirebbe entro tre mesi di avere indietro casa sua.

 

[veru1979]

Se fossi in te, proverei ad approfondire con documenti alla mano (titolo di proprietà, al massimo visura catastale storica) chi è il reale proprietario. Tu dici che ci abita il venditore, ma potrebbe anche essere che ci abita come inquilino e quindi la clausola sarebbe semplicemente una clausola di riscatto. Prima di arrivare a conclusioni, è necessario che capisci se lui sta dentro già come conduttore grazie a qualche contratto, oppure no. Qualora fosse un conduttore, si garantirebbe entro tre mesi di avere indietro casa sua.

Nella proposta il venditore anzi i venditori perché marito e moglie sono indicati come comproprietari dell' immobile

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Nella proposta il venditore anzi i venditori perché marito e moglie sono indicati come comproprietari dell' immobile

Ok, nella proposta sono indicati così. Ma io ti consiglio di accertarti che sia vero, cioè che questa cosa risulti dalla conservatoria, oppure anche solo al Catasto. Ovviamente se si vuole accedere a proposte così complicate e insidiose, non bisogna tralasciare nulla.