Condominio - Rifacimento terrazzi e lastrici ad uso esclusivo - Ripartizione delle spese - Trib Roma sentenza n. 309 del 9 gennaio 2023

[Avv Luigi Polidoro]

L'art. 1126 cc prevede che le spese di rifacimento di terrazzi e lastrici ad uso esclusivo debbano gravare per 2/3 su tutti i condomini le cui proprietà sono comprese nella cosiddetta "colonna d'aria" sottostante.
Il Tribunale di Roma, richiamando alcuni precedenti giurisprudenziali, ha chiarito:
1) che devono partecipare tutti i condomini sottostanti, seppure l'appartamento sia coperto solo in parte dal terrazzo / lastrico sovrastante;
2) che la misura della contribuzione alle spese non potrà tener conto dell'ammontare della superficie che beneficia della copertura;
3) che le spese dovranno essere ripartite (salvo diversa decisione unanime di tutti gli interessati) soltanto in virtù delle tabelle millesimali.
Che nella colonna d'aria sottostante sia ricompreso l'intero appartamento oppure solo una parte di esso, quindi, non inciderà sulla ripartizione delle spese. Ogni condomino interessato dovrà partecipare alle spese in considerazione della interezza dei propri millesimi di proprietà.

 

[brina82]

L'art. 1126 cc prevede che le spese di rifacimento di terrazzi e lastrici ad uso esclusivo debbano gravare per 2/3 su tutti i condomini le cui proprietà sono comprese nella cosiddetta "colonna d'aria" sottostante.
Il Tribunale di Roma, richiamando alcuni precedenti giurisprudenziali, ha chiarito:
1) che devono partecipare tutti i condomini sottostanti, seppure l'appartamento sia coperto solo in parte dal terrazzo / lastrico sovrastante;
2) che la misura della contribuzione alle spese non potrà tener conto dell'ammontare della superficie che beneficia della copertura;
3) che le spese dovranno essere ripartite (salvo diversa decisione unanime di tutti gli interessati) soltanto in virtù delle tabelle millesimali.
Che nella colonna d'aria sottostante sia ricompreso l'intero appartamento oppure solo una parte di esso, quindi, non inciderà sulla ripartizione delle spese. Ogni condomino interessato dovrà partecipare alle spese in considerazione della interezza dei propri millesimi di proprietà.

Quindi, se ho capito bene, anche la riparazione di un singolo mq di terrazzo dovrà essere ripartito per TUTTI i condòmini che si trovano ai piani sottostanti (con riferimento alla quota pari ai 2/3), in base ai propri millesimi di proprietà.

Ho sempre pensato che il calcolo andasse eseguito in base agli effettivi mq di ciascun appartamento, sulla "verticale" della porzione da riparare.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Proprio così, paga chiunque si trovi sotto anche se solo per un metro quadro.
E non pagherà in proporzione al proprio metro quadro coperto, ma in virtù dell'intero valore millesimale del proprio appartamento

 

[brina82]

Proprio così, paga chiunque si trovi sotto anche se solo per un metro quadro.
E non pagherà in proporzione al proprio metro quadro coperto, ma in virtù dell'intero valore millesimale del proprio appartamento

E se non è coperto? Nada?

Esempio. 4 appartamenti a piano, ma il rifacimento interessa solo 1mq che si trova solo sotto uno dei 4.

Pagherà quindi solamente un appartamento a piano?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Il terrazzo si trova sempre sopra e pagano gli appartamenti posti sotto il terrazzo, nella sua proiezione verticale verso il basso

 

[Rosa1968]

Pensiamo a chi ha il box ma non l'appartamento.

 

[brina82]

Pensiamo a chi ha il box ma non l'appartamento.

Non ho capito.

Pagheranno anche loro giustamente, ma hanno millesimi più bassi rispetto agli appartamenti.

 

[correttore 2.0]

Caso specifico: condominio minimo (1 appto piano terra 1 appto piano primo), terrazzo ad uso esclusivo sotto il quale c'è un portico di uso esclusivo. sempre 1/3 proprietario piano primo e 2/3 proprietario piano terra?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Bella domanda, @correttore 2.0
Partendo dal principio generale per cui nel condominio minimo si applica la disciplina del condominio, ritengo conseguentemente applicabile il 1126 cc.
Credo però che la ripartizione avverrà come segue:
proprietario del lastrico 1/3 + la metà dei 2/3
proprietario sottostante la metà dei 2/3

 

[Valentina.Bi]

La parte del lastrico di copertura ad uso esclusivo in aggetto rispetto al corpo fabbricato (che copre i balconi, anch'essi in aggetto, dei piani sottostanti) sempre 1/3 proprietario esclusivo e 2/3 i proprietari sottostanti ?