Conduttore moroso

[Limpida]

locatario vorrai dire.
adesso vediamo ancora qualche gg, se non paga anche il secondo mese di seguito, dovro' citarlo per sfratto, accidenti a lui.
scusami secondo te, gli dovrei telefonare prima per sapere come stanno le cose, se ha delle difficilta' oggettive o essere piu' deciso e contattare un avvocato e basta??
grazie.

Leggi qui
Locazioni - perentorietà del termine di grazia ex art. 55 L.392/78(Tribunale Pistoia, sentenza del 09/03/2002)

Il principio espresso nella ordinanza emessa dal G.I. del Tribunale di Monsummano Terme appare del tutto pacifico.

Infatti, l'art. 55 della l. 392/78 prevede che il conduttore possa chiedere (sia nel giudizio sommario di convalida di sfratto, sia nel giudizio ordinario di risoluzione del contratto, sulla base di una recente sentenza della Corte Costituzionale, la n. 3/99), .per non più di tre volte nel corso di un quadriennio. di sanare la morosità nel termine concesso dal G.I. (non superiore ai 90 gg.), ove il pagamento non avvenga direttamente in udienza ed ove vi siano .comprovate condizioni di difficoltà del conduttore..

Il conduttore è così tenuto a pagare, entro il termine fissato dal G.I., tutti i canoni di locazione scaduti e da scadere fino alla udienza a cui il G.I. rinvia il giudizio, con gli interessi legali maturati e le spese processuali liquidate dal Giudice in udienza.

La richiesta di sanatoria della morosità, se il pagamento viene effettuato nella sua totalità e nel termine concesso dal G.I., impedisce così la convalida dell'intimato sfratto e la prosecuzione del giudizio, per far valere eventuali eccezioni o richieste di ripetizione di indebito proposte dal conduttore.

Il termine concesso dal G.I. è perentorio; ed il pagamento deve essere integrale.

L'art. 55, ultimo comma, della L. 392/78 esclude la risoluzione del contratto solo ove il pagamento avvenga nei termini previsti nei precedenti commi; l'art. 56 della stessa legge, inoltre, collega il provvedimento di rilascio alla espressa previsione del mancato pagamento nel termine assegnato.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione è univoca sul punto; si è anche precisato che il mancato pagamento delle spese processuali, così come liquidate dal G.I. in udienza, pur in presenza del pagamento dei canoni di locazione dovuti, impone al G.I. di pronunciare l'ordinanza di convalida dello sfratto, senza possibilità di rinvio della causa per una ulteriore trattazione nel merito (cfr. Cass. 23.5.1990, n. 4646, Cass, 18.4.1989, n. 1835 e Cass. 27.4.1994, n. 3977).

Da notare (anche sul punto vi è giurisprudenza costante) che il provvedimento di rilascio emesso dal G.I. ha la forma di ordinanza, non assume la natura di sentenza e non è quindi oggetto di impugnazione mediante appello o del ricorso per cassazione ex art. 111 Cost., risultando consentito solo il rimedio della opposizione tardiva dell'intimato a norma dell'art. 669 c.p.c.

Solo ove tale ordinanza sia stata emessa al di fuori delle condizioni previste ex lege ha natura sostanziale di sentenza ed è soggetta, allora, ai normali mezzi di impugnazione.
Avv. Franco Ballati

 

[goldsilver]

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Locazioni - perentorietà del termine di grazia ex art. 55 L.392/78(Tribunale Pistoia, sentenza del 09/03/2002)

Il principio espresso nella ordinanza emessa dal G.I. del Tribunale di Monsummano Terme appare del tutto pacifico.

Infatti, l'art. 55 della l. 392/78 prevede che il conduttore possa chiedere (sia nel giudizio sommario di convalida di sfratto, sia nel giudizio ordinario di risoluzione del contratto, sulla base di una recente sentenza della Corte Costituzionale, la n. 3/99), .per non più di tre volte nel corso di un quadriennio. di sanare la morosità nel termine concesso dal G.I. (non superiore ai 90 gg.), ove il pagamento non avvenga direttamente in udienza ed ove vi siano .comprovate condizioni di difficoltà del conduttore..

Il conduttore è così tenuto a pagare, entro il termine fissato dal G.I., tutti i canoni di locazione scaduti e da scadere fino alla udienza a cui il G.I. rinvia il giudizio, con gli interessi legali maturati e le spese processuali liquidate dal Giudice in udienza.

La richiesta di sanatoria della morosità, se il pagamento viene effettuato nella sua totalità e nel termine concesso dal G.I., impedisce così la convalida dell'intimato sfratto e la prosecuzione del giudizio, per far valere eventuali eccezioni o richieste di ripetizione di indebito proposte dal conduttore.

Il termine concesso dal G.I. è perentorio; ed il pagamento deve essere integrale.

L'art. 55, ultimo comma, della L. 392/78 esclude la risoluzione del contratto solo ove il pagamento avvenga nei termini previsti nei precedenti commi; l'art. 56 della stessa legge, inoltre, collega il provvedimento di rilascio alla espressa previsione del mancato pagamento nel termine assegnato.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione è univoca sul punto; si è anche precisato che il mancato pagamento delle spese processuali, così come liquidate dal G.I. in udienza, pur in presenza del pagamento dei canoni di locazione dovuti, impone al G.I. di pronunciare l'ordinanza di convalida dello sfratto, senza possibilità di rinvio della causa per una ulteriore trattazione nel merito (cfr. Cass. 23.5.1990, n. 4646, Cass, 18.4.1989, n. 1835 e Cass. 27.4.1994, n. 3977).

Da notare (anche sul punto vi è giurisprudenza costante) che il provvedimento di rilascio emesso dal G.I. ha la forma di ordinanza, non assume la natura di sentenza e non è quindi oggetto di impugnazione mediante appello o del ricorso per cassazione ex art. 111 Cost., risultando consentito solo il rimedio della opposizione tardiva dell'intimato a norma dell'art. 669 c.p.c.

Solo ove tale ordinanza sia stata emessa al di fuori delle condizioni previste ex lege ha natura sostanziale di sentenza ed è soggetta, allora, ai normali mezzi di impugnazione.
Avv. Franco Ballati

grazie mille.

 

[goldsilver]

Immaginavo!

- Bisognerebbe prima di tutto, leggere cosa dice il contratto!
Comunque é sempre meglio cercare il dialogo, con fermezza.

ho fatto come mi hai suggerito, ho cercato il dialogo ma con fermezza.
gli ho telefonato stamattina e gli ho chiesto come mai ad oggi non aveva pagato il canone di aprile che doveva essere paagto entro il 5 del mese come da contratto.
mi ha detto che ha avuto delle difficolta' economiche, ha sciolto la societa' etc etc
e che mi paghera' a gg.
gli ho detto che il canone deve essere assolutamente pagato anche se con qualche gg di ritardo ma pagato anche perche' se dopo due mesi consecutivi non dovesse pagare darei costretto a prendere seri provvedimenti.
a me e' sembrato uno che conosca bene lo possibilita' dello sfratto e lo temi.
volevo chiederti perche' proprio non lo so e anche a leggere su internet e' difficile da capire.
in una locazione commerciale dopo quanto tempo di canoni consecutivi non pagati io coem locatore posso iniziare la procedura dello sfratto???
E poi soprattutto cosa fa l'avvocato?? gli spedisce una lettera per intimargli di pagare entro xxxx gg dalla raccomandata.............e se paga?? A me tocca pagare l'avvocato quindi i soldi del canone li consumo per l'avvocato............
e se invece continua a non pagare???
grazie e ciao

 

[Limpida]

I contratti di affitto per immobili commerciali sono regolati dalla legge 392/78. Il tuo contratto prevede l'aggiunta di mora in caso di ritardo nei pagamenti?
Non mi puoi chiedere cosa farà l'Avvocato, pazienta qualche settimana e se non paga, rivolgiti all'avvocato, che saprà valutare, in base al tuo contratto, la scelta migliore.

 

[goldsilver]

I contratti di affitto per immobili commerciali sono regolati dalla legge 392/78. Il tuo contratto prevede l'aggiunta di mora in caso di ritardo nei pagamenti?
Non mi puoi chiedere cosa farà l'Avvocato, pazienta qualche settimana e se non paga, rivolgiti all'avvocato, che saprà valutare, in base al tuo contratto, la scelta migliore.

grazie, ho provato a leggere stamattina e qualcosa ho capito. e' solo una noia per la procedura ed il tempo ma se e' moroso esce dal mio negozio e deve anche pagare i canoni se gli faccio decreto ingiuntivo.
che scocciatura enorme.
praticamente ci vuole un avvocato per citarlo in tribunale e poi da li'.............si vedra'.
cmq grazie mi sei stata veramente d'aiuto.
ciao

 

[Pennylove]

Vorrei aggiungere alle parole di Fabrizio e Limpida alcune brevi considerazioni con riferimento all’azione di risoluzione del contratto di locazione commerciale.

Prima considerazione: il mancato o il ritardato pagamento del canone di locazione, pur costituendo violazione di uno dei principali obblighi facenti capo al conduttore, non sempre costituisce motivo di risoluzione del contratto, spettando al giudice di valutare, a differenza invece che nell’uso abitativo, la gravità o meno dell’inadempimento, anche in relazione alle particolarità del caso concreto. Ciò comporta che il mancato pagamento di alcune mensilità del canone non giustifica l’automatica risoluzione del rapporto, ma resta sottoposto al vaglio del giudice, a cui spetta decidere dell’incidenza dell’inadempimento sull’equilibrio del contratto.

Seconda considerazione: si tenga presente che la valutazione dell’importanza dell’inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all’art. 1455 cod. civ. essendo non estensibile, ai contratti ad uso diverso, l’art. 55, legge n°392/1978 che determina la gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto (mancato pagamento del canone trascorsi 20 giorni dalla scadenza prevista) e la speciale sanatoria conseguente – salvo patti diversi liberamente scelti dalle parti.

Solo il grave inadempimento contrattuale può, quindi, integrare un sicuro motivo di risoluzione del contratto, tenuto sì conto dell’interesse del proprietario a ricevere con puntualità i suoi canoni alle scadenze pattuite, ma senza che ciò vada a stravolgere l’intera economia del rapporto o a costituire un notevole ostacolo alla sua prosecuzione. Attenzione, però, alla clausola risolutiva espressa (art. 1456, comma 2, cod. civ.) eventualmente contenuta nel contratto ad uso diverso, in presenza della quale, nel caso di mancato puntuale pagamento del canone, la sanatoria della morosità, prevista dal succitato art. 55 resta inoperante, e il giudice non è più chiamato a valutare l’importanza dell’inadempimento, essendo per lui sufficiente accertare che detto inadempimento sia imputabile all’inquilino, ossia al debitore, cui consegue l’inevitabile risoluzione del contratto, a nulla rilevando l’eventuale tardivo pagamento.

 

[goldsilver]

Vorrei aggiungere alle parole di Fabrizio e Limpida alcune brevi considerazioni con riferimento all’azione di risoluzione del contratto di locazione commerciale.

Prima considerazione: il mancato o il ritardato pagamento del canone di locazione, pur costituendo violazione di uno dei principali obblighi facenti capo al conduttore, non sempre costituisce motivo di risoluzione del contratto, spettando al giudice di valutare, a differenza invece che nell’uso abitativo, la gravità o meno dell’inadempimento, anche in relazione alle particolarità del caso concreto. Ciò comporta che il mancato pagamento di alcune mensilità del canone non giustifica l’automatica risoluzione del rapporto, ma resta sottoposto al vaglio del giudice, a cui spetta decidere dell’incidenza dell’inadempimento sull’equilibrio del contratto.

Seconda considerazione: si tenga presente che la valutazione dell’importanza dell’inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all’art. 1455 cod. civ. essendo non estensibile, ai contratti ad uso diverso, l’art. 55, legge n°392/1978 che determina la gravità dell’inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto (mancato pagamento del canone trascorsi 20 giorni dalla scadenza prevista) e la speciale sanatoria conseguente – salvo patti diversi liberamente scelti dalle parti.

Solo il grave inadempimento contrattuale può, quindi, integrare un sicuro motivo di risoluzione del contratto, tenuto sì conto dell’interesse del proprietario a ricevere con puntualità i suoi canoni alle scadenze pattuite, ma senza che ciò vada a stravolgere l’intera economia del rapporto o a costituire un notevole ostacolo alla sua prosecuzione. Attenzione, però, alla clausola risolutiva espressa (art. 1456, comma 2, cod. civ.) eventualmente contenuta nel contratto ad uso diverso, in presenza della quale, nel caso di mancato puntuale pagamento del canone, la sanatoria della morosità, prevista dal succitato art. 55 resta inoperante, e il giudice non è più chiamato a valutare l’importanza dell’inadempimento, essendo per lui sufficiente accertare che detto inadempimento sia imputabile all’inquilino, ossia al debitore, cui consegue l’inevitabile risoluzione del contratto, a nulla rilevando l’eventuale tardivo pagamento.

quindi e' sempre il giudice che decide.............e fin qui ci siamo.
ma io ho diritto di ricevere il mio affitto.
mi spieghi cosa e' allora il grave inadempimento contrattuale???
Fatemi capire.....................dopo quanti mesi senza ricevere l'affitto si crea il grave inadempimento???
sul contratto c'e' scritto questo: il conduttore non puo' in alcun modo ne' per alcun motivo
ritardare il pagamento dei canoni scaduti ......l'inadempimento del conduttore all'obbligo del pagamento produce ipso jure la risoluzione del contratto e tutte le spese derivanti a carico del conduttore.
grazie

 

[Pennylove]

quindi e' sempre il giudice che decide.............e fin qui ci siamo.

ma io hodirittodi ricevere il mio affitto.
mi spieghi cosa e' allora il grave inadempimento contrattuale???
Fatemi capire.....................dopo quanti mesi senza ricevere l'affitto si crea il grave inadempimento???

La risoluzione del contratti ad uso diverso può essere dichiarata solo se l’inadempimento è ritenuto grave secondo i parametri del codice civile. In merito all’importanza e alla gravità dell’inadempimento, ancora una volta, la dottrina si divide fra un’interpretazione oggettiva ed una soggettiva: spetta comunque al giudice pronunciarsi nel merito della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotto con l’intimazione di sfratto, specie quando l’inadempimento sia stato preceduto da altri prolungati e reiterati ritardi.

Difficile prevedere come evolverà la situazione, ma, qualora, poi, alcune prestazioni parziali inerenti il rapporto di locazione fossero adempiute tardivamente, ma prima delle domanda di risoluzione avanzata dal locatore, e altre, invece, dopo tale momento, sia le prime sia le seconde saranno oggetto di un’unica valutazione da parte del giudice nell’ambito di un complessivo esame del comportamento tenuto dal conduttore: ciò al fine di esprimere un giudizio generale circa la gravità dell’inadempimento nell’ambito di un unitario rapporto di locazione. Inoltre, come s’è detto, a differenza di quanto accade per le locazioni abitative, il conduttore non può richiedere al giudice un termine per pagare i canoni scaduti, non essendo applicabile la sanatoria prevista dall’art. 55 della legge dell’equo canone.

sul contratto c'e' scritto questo: il conduttore non puo' in alcun modo ne' per alcun motivo

ritardare il pagamento dei canoni scaduti ......l'inadempimento del conduttore all'obbligo del pagamento produce ipso jure la risoluzione del contratto e tutte le spese derivanti a carico del conduttore.
grazie

Come sempre bisognerebbe potere esaminare integralmente il contratto per una risposta più precisa: in base alle sintetiche informazioni fornite - dalla frase sopra riportata (“l'inadempimento del conduttore all'obbligo del pagamento produce ipso jure la risoluzione del contratto”) - a me pare sia evincibile la volontà del locatore di avvalersi della clausola risolutiva espressa: il che impedisce al giudice di applicare le regole della risoluzione giudiziale, e, quindi, di pesare la gravità dell’inadempimento e neppure serve valutare il comportamento del debitore dopo la formulazione della domanda, essendo il giudizio di gravità dell’inadempimento vincolato all’osservanza della preventiva volontà espressa dalle parti con la predetta clausola.

Perché la risoluzione stessa possa essere dichiarata sulla base di una clausola di risoluzione espressa, è comunque richiesta una specifica domanda, ai sensi dell’art. 1453 o 1456 cod. civ., da promuoversi con l’intimazione di sfratto per morosità, che risulta indispensabile nel caso in cui il conduttore non rilasci spontaneamente i locali locati. L’ordinanza di convalida non implica una pronuncia sui canoni, lasciando impregiudicato il diritto del locatore di instaurare un separato giudizio per l’accertamento dell’obbligo di pagamento dei medesimi (art. 669 cod. proc. civ.).

 

[goldsilver]

la tua prima risposta l'ho compresa per intero e ti rigrazio, in parole povere tocca al giudice esprimersi e dare un giudizio valutando la situazione nel suo intero naturalmente a seguito di una procedura di sfratto.
la tua seconda risposta mi fa capire che abbiamo inserito una clausola di risoluzione espressa e anche qui dobbiamo intimare lo sfratto se continua a non pagare e cosi' deve lasciare i locali.
poi se voglio anche i canoni capisco che dovrei fare un altro giudizio con un decreto ingiuntivo immagino.
del resto............se questo comuncia cosi' e' senz'altro un cattivo pagatore ed e' meglio mandarlo via subito se poi perdiamo anche i canoni perche' non ha una lira.............pazienza, l'ho gia' messo in conto che sono stato sfortunato.
ciao e grazie tante.