Conformità tra urbanistica e comune

[Teresacoo]

Buonasera vi scrivo per.abere delle informazioni riguardo ad un immobile acquistato 30 anni fa. Oggi ho saputo che al comune risulta cm magazzino e nn cm abitazione. Negli anni si è pagato acqua e spazzatura cm abitazione. Il notaio nn ha rilevato la difformità tra progetto urbanistico e catasto. Al momento della vendita si è scoperto che l'immobile nn era destinato ad uso abitativo. Cosa si può fare per regolarizzare la situazione?chi deve pagare? Grazie

 

[francesca63]

Cosa si può fare per regolarizzare la situazione?

Verificare con un tecnico competente se è possibile regolarizzare.
Potrebbe essere costoso farlo.

chi deve pagare?

Certamente tu; se hai promesso in vendita un immobile abitativo devi vendere un immobile abitativo. Altrimenti sarai inadempiente.

 

[Jan80]

@francesca63 ti ha già risposto, però dovresti essere sicuro della difformità di destinazione d'uso poiché non è cosa da poco!
Come hai fatto a scoprire tale difformità? Hai incaricato un tecnico?
A che data risalgono le planimetrie catastali conformi allo stato di fatto?

Cosa si può fare per regolarizzare la situazione?

Non è neppure detto che si possa regolarizzare, dato che per sanare un abuso edilizio (e questo lo è) si deve avere la cosiddetta doppia conformità (la trasformazione di destinazione d'uso urbanistica deve essere stata possibile sia alla data dell'abuso sia all'attualità). La possibilità può essere negata dagli strumenti urbanistici locali.

 

[Teresacoo]

Buongiorno a tt. È stato l'acquirente che ha scoperto ik tutto. Chiaramente nn è una sola proprietà ma tante che in passato sono state vendute ma né notaio né altri si sn mai accorti. Infatti è cascato a tt il mondo in testa. Ora mi chiedo se è possibile fare una sanatoria o altro. Inoltre cm è possibile che il catasto o un nataio nn sanno nulla? Al catasto risultano abitazione. Da perfetta profana mi chiedo cm è possibile che il catasto ha una planimetria abitativa e il comune no?

 

[Jan80]

La domanda è lecita e non ti deve sconvolgere troppo la risposta: la conformità urbanistica è data dai precedenti edilizi depositati in Comune. Questi progetti, di norma, sono stati approvati dalla P.A. poiché conformi alla normativa nazionale, regionale e locale.
In catasto vengono depositate delle planimetrie ai soli fini fiscali, leggasi servono solo per pagare le tasse.

Questi due mondi sono venuti in contatto solo in epoca recente, quindi succede spesso che in Comune ci sia un progetto, mentre poi in Catasto risulti altro; anzi esistono interi fabbricati regolarmente accatastati ma completamente abusivi!

Il fatto che dalla notte dei tempi l'unica planimetria da allegare al rogito fosse quella catastale non ha di certo giovato alla conformità ubanistica; ecco quindi che prima di una compravendita immobiliare al massimo si accatastava/riaccatastava il tutto e il gioco era fatto. Oggi non è più così!

Cosa farei:
1) Nominerei un tecnico di fiducia per verificare la situazione in Comune per tutto il fabbricato, verificando anche la presenza o meno di istanze di condono o concessioni edilizie in sanatoria già rilasciate.
2) Nel caso non risulti nulla farei verificare la possibilità di una sanatoria
3) Verificherei nel vostro rogito cosa fosse stato dichiarato in merito ai precedenti edilizi (ante '67?)/ legittimità dell'immobile.

 

[Teresacoo]

Grazie di cuore per la disponibilità. alcune di queste abitazioni sn state vendute o donate nn più di cinque anni fa. Una so per certo che è stata donata l'anno scorso. Allora cm è possibile che nonostante la legge di conformità del 2010 nn sia emerso nulla, neppure al notaio. Si può chiedere risarcimento al notaio in quest ultimo caso e ai vecchi proprietari nelle altre situazioni?da precisare che l'intero stabile
risale a 40 anni fa e quindi anteriore al 1967. Grazie ancora per la disponibilità

 

[Teresacoo]

Posteriore scusate

 

[Jan80]

Bisogna sempre vedere cosa è stato scritto sull'atto per poterlo invalidare/ chiedere risarcimento ai venditori, ma spesso non ne vale la pena poiché dovrete fargli causa, di norma lunga e costosa, se ne valga la pena (i denari che si chiedono devono poter essere esercibili).
Inoltre non è detto che il precedente proprietario sia ancora in vita, andando così ad aumentare tempi e costi per la ricerca degli eredi.

Per quanto riguarda gli altri immobili non è detto che siano tutti nella tua stessa situazione. Per prima cosa andrebbe fatta una ricerca seria e approfondita al comune per capire come stanno davvero le cose. Meglio se nominate un unico tecnico che svolga il medesimo lavoro per tutti, in modo da dividervi le spese.