Consigli sulle aste immobiliari

[Salentoale]

Buonasera a tutti!
Vorrei capire qualcosa di più sulle aste immobiliari, a scopo d' investimento, e pensavo di farmi aiutare da uno studio di consulenza specializzato in questo settore. C'è qualche accortezza in particolare che dovrei osservare?

 

[StLegaleDeValeriRoma]

cosa intende per studio di consulenza specializzato ? E' tutta lì l'accortezza iniziale ma non complessiva visto che non mancano soggetti e agenzie che si autodefiniscono consulenti legali nel settore pur non avendone i titoli o la preparazione. Se si riferisce come opportuno ad uno studio legale specializzato nel settore immobiliare dovrà far attenzione alle condizioni e compenso professionale che come noto potrà concordare con il professionista, l'avvocato titolare.
Buona ricerca nel modenese.

 

[Bagudi]

Di accortezze ce ne sono tante, per cui assolutamente farsi seguire.

 

[Salentoale]

La consulente da cui dovrei farmi seguire (se sussistono i presupposti) è la titolare di uno studio legale incaricato dal tribunale. In settimana abbiamo appuntamento per discutere di tutti gli aspetti del caso. Vedremo andando avanti.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

credo che debba fare attenzione al fatto che se l'avvocato in questione è stato incaricato dal tribunale vuol dire che deve svolgere un munus publico quello di custode dei beni pignorati nella procedura immobiliare per cui è stata fissata l'asta e dunque non potrà seguirla come consulente ma solo darle informazioni sull'immobile in vendita che comunque può leggere da solo sul sito delle aste giudiziarie nella sezione che riguarda il tribunale.

 

[danielex]

Buonasera, spero di esserle d'aiuto.
In ordine quasi casuale (vista l'ora!):
- Lei vedrà un annuncio (magari su un portale, si informi su quale pubblica principalmente o esclusivamente il tribunale del luogo in cui si trova l'immobile che le interessa).
- Verosimilmete troverà 2 recapiti (uno dell'avvocato delegato alla vendita incaricato dal tribunale e uno del custode incaricato dal delegato ...che sarà poi quello che le farà visitare l'immobile)
- Legga il bando di vendita (per la procedura da seguire e se si tartta di una vendita con o senza incanto ...se non consce la differenza o se lo cerca su wikipedia (sic!) o come sarebbe giusto fare si rivolge ad un più o meno qualunque giovane avvocato) e con molta più attenzione la perizia (in cui c'è descritto il lotto e la stima fatta dal perito).
- Chieda se l'immobile è libero o occupato; "dovrebbe" essere consegnato libero, ma capita che i tempi dello sfratto si allunghino notevolmente o che non vengano iniziati affatto ...e poi se lo deve liberare da solo!
- Chieda se è una prima vendita o seconda o terza e come sono andate le altre (se sono andate deserte ci sarà pure un motivo ...o il bene non interessa perché il prezzo è alto, ci sono spese e quindi non conviene oppure significa che il prezzo deve scendere perché c'è già chi se lo deve comprare, verosimilmente il proprietario tramite interposta persona oppure interessa a un vicino; in ogni caso - di solito - lo capirà comunque alla prima visita).
- Dal numero di ruolo capisce se si tratta di una procedura giovane o risalente (a volte anche 15 anni) e l'immobile, quindi, potrebbe essersi deteriorato nel tempo; potrebbe avere avuto bisogno di interventi che però non venivano fatti perché il creditore procedente o il fallimento erano senza un soldo.
- Consideri che al prezzo di aggiudicazione dovrà aggiungere le spese di procedura (circa il 20%)
- Che non sono tollerati ripensamenti (non solo perderebbe la caparra, ma sarebbe tenuto alla differenza qualora il bene venisse successivamente aggiudicato ad un prezzo minore)
- Il bene viene acquistato libero da vincoli e pregiudizi e può sanare eventuali irregolarità nel termine di 120 gg., ma lo compra nello stato in cui si trova; quindi, se volesse farsi assistere per la parte tecnica da un ingegnere o un geometra non sarebbe certo una cattiva idea. Del resto ci sono un sacco di bravi e preparati giovani professionisti.
- Se si tratta di un immobile in condominio o super condominio chiami l'amministratore per sapere qual'è la situazione (la quota condominiale, se ci sono morosità pregresse a cui poi lei sarebbe tenuto - se non ricordo male - al massimo per gli ultimi 2 anni, ma questo è da verificare. Chieda inoltre se sono state deliberate spese straordinarie tipo rifacimento facciate, etc. o se ci sono contenziosi pendenti.
- Visto che vuole farlo per investimento, probabilmente opterà per un capannone, in questo caso, quantomeno, osservi che non ci sia una montagna di eternit da smaltire.
- Spesso il delegato alla vendita ha una banca d'appoggio per eventuale mutuo.
- Può rapportarsi per tutto con il delegato alla vendita che comunque la guiderà nella presentazione dell'offerta, anche se è ovvio che il delegato stesso preferirebbe rapportarsi con un collega avvocato a cui Lei ha dato incarico.
- Se decide di farsi assistere per la presentazione dell'offerta, il mio parere è di tovarsi uno studio legale in cui ci sia una banca come cliente (loro fanno mille procedure esecutive e sono, quindi, costantemente sul pezzo); magari chieda alla sua banca chi è il loro legale di zona (loro lo sanno perché di solito tutta la posta arriva in filiale). Oppure, anche se non è perfettamente politically correct, spesso chi fa il delegato lavora nello stesso studio con altri colleghi e lei potrebbe appoggiarsi al collega.

Così su due piedi altro non mi viene in testa.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Se decide di farsi assistere per la presentazione dell'offerta, il mio parere è di tovarsi uno studio legale in cui ci sia una banca come cliente (loro fanno mille procedure esecutive e sono, quindi, costantemente sul pezzo); magari chieda alla sua banca chi è il loro legale di zona (loro lo sanno perché di solito tutta la posta arriva in filiale). Oppure, anche se non è perfettamente politically correct, spesso chi fa il delegato lavora nello stesso studio con altri colleghi e lei potrebbe appoggiarsi al collega.

ma cosa scrive Altro professionista (?) ?

 

[Miciogatto]

Qui sul forum ci diamo tutti del tu.

Detto questo, non è per ribattere ma soprattutto per far capire al nostro amico quanto è importante farsi assistere da più figure professionali o da una figura professionale che attinga anche ad altri esperti.

Se non conosci la materia già è rischioso acquistare casa da soli, i rischi (sempre se non conosci bene la materia) aumentano di molto con un acquisto in asta giudiziaria.

Poi ti può anche andare bene ma se ti piace la roulette russa ... va bene.

- Verosimilmete troverà 2 recapiti (uno dell'avvocato delegato alla vendita incaricato dal tribunale e uno del custode incaricato

A volte sono la stessa persona.

- Legga il bando di vendita (per la procedura da seguire e se si tartta di una vendita con o senza incanto

L'asta con incanto non esiste più.

e con molta più attenzione la perizia (in cui c'è descritto il lotto e la stima fatta dal perito).

Meglio non fidarsi totalmente delle perizie e fare le proprie verifiche.

- Dal numero di ruolo capisce se si tratta di una procedura giovane o risalente (a volte anche 15 anni) e l'immobile, quindi, potrebbe essersi deteriorato nel tempo;

Una visita all'immobile toglie tutti i dubbi.

- Il bene viene acquistato libero da vincoli e pregiudizi e può sanare eventuali irregolarità nel termine di 120 gg., ma lo compra nello stato in cui si trova; quindi, se volesse farsi assistere per la parte tecnica da un ingegnere o un geometra non sarebbe certo una cattiva idea.

Occhio agli abusi insanabili.

- Se si tratta di un immobile in condominio o super condominio chiami l'amministratore per sapere qual'è la situazione (la quota condominiale, se ci sono morosità pregresse a cui poi lei sarebbe tenuto - se non ricordo male - al massimo per gli ultimi 2 anni, ma questo è da verificare.

Anno in corso e anno precedente.


Tutto questo per far capire al nostro @Salentoale che l'argomento sembra semplice ma è complesso.

Partecipare a un'asta è facile, basta leggere le istruzioni e parlare con il delegato/custode.

Ma poi capita che:

- ti ritrovi un immobile dove non puoi mettere piede
- ti ritrovi un immobile con abusi insanabili
- ti ritrovi ad aver acquistato a prezzo fuori mercato (sai quante aste vanno deserte a, per esempio, 100K e poi vengono aggiudicate, nella vendita successiva, a 130K ?)

Devi riunire più competenze, principalmente:

- chi ti dice il reale valore di mercato (fuggi dalla perizia, non serve)
- chi ti dice le problematiche urbanistico catastali e SE e come risolverle
- chi ti dice le problematiche legali (non pensare che tutti gli avvocati vanno bene)

Insomma, fatti seguire e bene.
In bocca al lupo.

 

[danielex]

ma cosa scrive Altro professionista (?) ?

Ho capito - forse - di essere stato frainteso.
I) Quando ho scritto di rivolgersi ad uno studio che abbia come cliente una banca non intendevo riferirmi a procedure in cui è parte quella banca stessa, ma suggerivo solo di rivolgersi a chi tratta annualmente decine e decine di procedure ed è, quindi, per forza di cose, costantemente aggiornato.
II) Rivolgersi ad una collega di studio del delegato per una consulenza o per essere seguiti nello svolgimento della provedura di vendita - perché di questo si tratta - non fa certo venira meno i doveri di riservatezza imposti al delegato. Volevo solo dire che spesso gli studi sono articolati con un titolare, alcuni associati, ed altri avvocati assolutamente e formalmente sganciati dallo studio, ma che in cambio di una scrivania, zero spese e la speranza di qualche briciola, offrono gratuitamente i propri servigi allo studio.
Bhé, questi non credo abbiano alcuna incompatibilità ...non è che il delegato passa nell'altra stanza e dice al collega che offerte ha ricevuto! Almeno non per forza.
Presentano, invece, l'indubbio vantaggio di ridurre a zero i tempi di comunicazione, se c'è un problema nella presentazione dell'offerta lo si risolve subito; anziché: telefona, scannerizza, invia mail, risposta, va bene, non va bene, etc. etc.

Spero di aver chiarito sul punto.
In ogni caso, vorrei esortare StLegaleDeValeriRoma a non farsi venire l'allergia al primo granello di polvere che tiro fuori da sotto il tappeto della classe forense italiana. Sa bene che esistono manovre ben più articolate e molto meno ortodosse, a volte perfino volgari ...tanto sono spudorate! Quindi, la prego, non faccia lo scandalizzato.

L'asta con incanto non esiste più.

Questa cosa non mi risulta.
Mi risulta, invece, che la vendita con incanto sia un'ipotesi residuale: "Il giudice provvede ai sensi dell'articolo 576 solo quando ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene..."

 

[StLegaleDeValeriRoma]

egregio altro professionista anonimo arrivato da poco sul forum,
lei che non è un avvocato altrimenti l'avrebbe detto senza nascondersi, ha molta fantasia ad interpretare il mio dopo aver letto il suo primo sproloquio iniziato bene ma finito male.
Credo proprio che stia uscendo dal seminato e prendendo una grossa cantonata quando esorta (???) sostenendo che chi le scrive, vent'anni e oltre di professione a Roma, sia scandalizzato di non so cosa per non dire dell'altra boutade del granello di polvere....
Ad ognuno la sua personale responsabilità e la sua professione....la sua, pur elargendo sentenze sugli studi legali, sembra essere ben altro
Et de hoc satis.