La questione che si pone - a proposito della disposizione legislativa (D.Lgs. 23/2011, art. 3, co. 2) che prevede che sui contratti di locazione cedolarizzati, alla fideiussione prestata per il conduttore non vanno applicate le imposte di registro e di bollo – è se la garanzia prestata dalla madre del conduttore si configuri, nel caso proposto, come fideiussione o garanzia contrattuale diversa dalla fideiussione.
Purtroppo le garanzie personali prestate da terzi in un contratto di locazione continuano ad essere foriere di incertezze interpretative (e di calcolo) per via di un atteggiamento non omogeneo, sul territorio nazionale, da parte degli uffici locali dell’Amministrazione finanziaria, non certo a beneficio della chiarezza, della trasparenza e dell’uniformità di trattamento dei contribuenti.
A realizzare il presupposto per l’applicazione del tributo in questione, in regime di cedolare secca, sono le garanzie diverse dalla fideiussione (e i suoi sottotipi), vale a dire versamenti cauzionali, pegni ecc. La debenza dell’imposta, in tale fattispecie impositiva, dipende, quindi, da dove l’ufficio locale ha messo la linea di confine fiscale tra fideiussione e altre garanzie diverse dalla fideiussione. Ripeto: linea di confine fiscale, perché, per converso, appare opportuno mettere in rilievo che la previsione codicistica sulla prestazione fideiussoria non fa distinzione alcuna tra soggetto privato o giuridico che si obbliga in proprio nei confronti del creditore per garantire l’adempimento di una obbligazione altrui.
E così, se l’ufficio di Roma Settebagni ritiene, per prassi interna, che l’obbligazione nascente dal contratto di locazione cedolarizzato originariamente concluso (e il relativo importo prestato a garanzia del rapporto locatizio) si qualifichi fiscalmente come garanzia monetaria con corrispettivo diversa dalla fideiussione (a differenza di altri uffici orientati nel senso della assimilazione della specifica clausola pattizia di garanzia alla fideiussione, con esclusione della tassabilità del negozio), il presupposto per l’applicazione dell’imposta si realizza, e conseguentemente dovrà essere riportato il codice 2 nel campo TIPO DI GARANZIA del quadro A del modello RLI. Al proposito, il nuovo software dell’Agenzia delle Entrate, in caso di opzione per la cedolare secca, determina un’imposta di registro sulla garanzia pari a zero solo se viene inserito il codice 1 (fideiussione), mentre se viene riportato il codice 2 (garanzie di terzi diverse dalla fideiussione), calcola l’imposta di registro, che, nel caso di specie, ammonterebbe a € 200,00 (9600 x 3 x 0,50% = € 144,00 = importo inferiore al minimo previsto).
In telematico, un approccio maggiormente profittevole ci sarebbe: indicare il codice 1 in luogo del codice 2, però cosa succede? Succede che, se è presente una clausola contrattuale soggetta all’imposta di registro (come nel caso di specie), sussiste l’obbligo di allegare il file contenente copia del contratto sottoscritto dalle parti e l’ufficio di Roma Settebagni potrebbe contestare la modalità operativa, andando successivamente al recupero dell’imposta. A fronte dell’insicurezza della regola, come ci si muove, allora? Con cautela. Evitando l’ostacolo. Un modo, ad esempio, consiste nel riportare la garanzia non inserendola nel corpo del contratto, ma in un atto privato, che fa riferimento al contratto registrato, da far valere al bisogno e con coperture di ampio spettro (spese condominiali, mancata manutenzione, danni ai locali ecc.) che difficilmente una polizza fideiussoria è in grado di assicurare.
A margine, un’ulteriore osservazione conclusiva. Ad ingarbugliare ulteriormente il quadro delle garanzie personali prestate da terzi (DPR 131/1986, Tariffa, Parte prima, art. 6), ci si è messo pure il canale telematico: non so se vi ricordate, ma il vecchio applicativo (Contratti di locazione), ove il deposito cauzionale fosse depositato non dal conduttore, ma da un soggetto terzo a beneficio del conduttore stesso, determinava un’imposta di registro dello 0,50% sull’ammontare del deposito cauzionale (si trattava, in genere, di poche unità di euro). Ora, il nuovo software RLI non fa alcuna distinzione tra versamento cauzionale o altri tipi di garanzie, ma calcola indifferentemente l’imposta di registro, applicando l’aliquota dello 0,50% sul capitale garantito, ma con un minimo di € 200,00 (il dato non è modificabile). Tuttavia, si segnala che alcuni uffici delle Entrate, nell’ipotesi di versamento cauzionale da parte di soggetto estraneo al rapporto locativo, non si sono adeguati al software.
