Contratto ad uso ufficio in abitazione?

[Rosa1968]

Mai successo. Quelli contano solo le righe

e la data delle marche!

 

[Pennylove]

come vi comportate quando i proprietari hanno un abitazione e vogliono locarlo ad uso ufficio facendo un contratto 6+6? quali sono i rischi per entrambe le parti ? non vengono fatti riscontri dall' agenzia delle entrate?

Senza entrare nelle questioni condominiali (e relativi regolamenti contrattuali) e urbanistico/edilizie e sorvolando sulle relativa denuncia TARI (peraltro di spettanza dell’inquilino, che prevede, per delibera tariffaria, per gli uffici quote fisse e variabili diverse dalle utenze domestiche), la locazione di un immobile con destinazione ad uso di civile abitazione ad uso di ufficio ha piena validità civilistica: all’interno di un atto locativo non ha rilevanza la categoria catastale. Il mancato cambio d’uso non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locativo: la classificazione catastale non rende l’oggetto del contratto illecito, posto che l’oggetto della locazione non è il bene in sé stesso, ma la prestazione, ossia la possibilità per il conduttore di godere concretamente della cosa.

Ciò non significa che il mancato cambio di destinazione resti privo di conseguenze per il locatore: quest’ultimo rimane, infatti, esposto al rischio di:

a) risoluzione di contratto e risarcimento del danno, a norma dell’art. 1578 del codice civile (Vizi della cosa locata), tanto più, ove il carico urbanistico non consenta, poi, il cambio di destinazione d’uso, a meno che il conduttore (e sarebbe bene che il locatore, a evitare contenziosi con il medesimo, desse atto nello stesso contratto di locazione o si facesse rilasciare ampia dichiarazione in tal senso: l’effettivo utilizzo dei locali impedisce al conduttore di invocare l’inadempimento del proprietario-locatore), a conoscenza dell’idoneità dell’immobile a realizzare il suo interesse (nella specie, ufficio e non abitazione), al momento della stipula del contratto, abbia accettato il rischio relativo all’impossibilità di utilizzare l’immobile stesso come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione (Cass. n°15489/2002; Cass. n°1398/2011);

b) sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate: si consiglia di procedere alla variazione all’Ufficio del Territorio, prima che il Comune richieda un nuovo accatastamento ovvero che l’Agenzia delle Entrate (che ha incorporato gli uffici del Territorio) lo faccia d’ufficio, con relative sanzioni di omessa denuncia di variazione catastale.

Tieni, inoltre, presente che la categoria catastale può rilevare anche in sede di registrazione del contratto (e di opzione cedolare secca: sono esclusi dall’applicazione dell’imposta sostitutiva i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma di fatto locati per uso ufficio (vedi Agenzia delle Entrate, Circolare n°26/E/2011, pag. 6). Ed, infatti, anche nel nuovo modello RLI sono richiesti i dati catastali.

La registrazione del contratto, se menzionato l’uso dei locali ad uso ufficio, è una inoppugnabile prova della situazione di irregolarità fisco-catastale in cui può incorrere il locatore.

E ancora. L’art. 19, co. 15 del decreto legge 78/2010 (“Aggiornamento del Catasto”) dispone che “la richjesta di registrazione di contratti, scritti o verbali di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o erronea indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’art. 69 del DPR 26 aprile 1986, n°131 [sanzione dal 120 al 250 per cento dell’imposta dovuta]”.

Infine. La destinazione dell’immobile ad ufficio, di categoria catastale A/10, non corrisponde a quella catastale riferita ad una abitazione: in tal senso potrebbe configurarsi anche un’evasione ai fini IMU (e relativo recupero d’imposta evasa).

 

[osammot]

@Irene1 e @pennylove

 

[peopeo]

Concordo in particolare con Pennylove. L'Ade registrerà il contratto 6+6 nell'immobile censito come abitazione, perchè la ragione dell'inserimento dei dati catastali nel modello non è il controllo della congruità con il contratto, ma l'emersione degli immobili non accatastati, che in tal modo non possono essere locati. Tuttavia i problemi possono eventualmente sorgere successivamente, con il conduttore, con il condominio, con il Comune e con la stessa Ade per la parte inerente i servizi territoriali.

Ad esempio il Comune potrebbe invitare ai sensi della legge 311/2004, art. 1, comma 336, a presentare la variazione catastale indicando anche la data di decorrenza fiscale, con recupero di tributi pregressi, applicazione di sanzioni e interessi di mora. In caso di mancato adempimento provvede all’accertamento, con addebito degli oneri, l’Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio (ora Ade). Anche questo ultimo Ufficio potrebbe invitare a presentare la variazione catastale ai sensi dell’articolo 1, comma 277 della legge 244 (finanziaria per il 2008).

I Comuni possono verificare in genere la mancanza della variazione dal pagamento della tassa rifiuti. Da quanto ho potuto verificare dalle diverse esperienze, l'insorgere di problematiche nel caso un'abitazione locata con contratto commerciale dipende spesso dall'efficienza e dalla volontà dei Comuni di applicare le leggi suindicate, molto variabile a seconda dei luoghi.

Prima di procedere alla locazione di un'abitazione con contratto uso ufficio, se non si intendono effettuare le variazioni urbanistiche e catastali, è quindi prudente verificare il comportamento del Comune in questa materia. Allego un utile contributo di Confedilizia.

 

[adimecasa]

un appartamento affittato ad uso ufficio, necessita del cambio d'uso, e sempre che il regolamento condominiale non lo vieti, si dovra pagare gli oneri e eventuale monetizzazione dei posti auto.
Cambio da residenziale a direzionale e anche accessibile al pubblico

 

[topcasa]

Sai quanto costa un cambio uso al contrario ovvero un'abitazione e'stata portata a laboratorio ed adesso vogliamo riportarla ad abitazione residenziale. Per cui a patte spese amm.ve e forse oneri cambio destinazione uso, considerata la nuova normativa e l'inesistenza di parcheggio sicuramente ci sara'da monetizzarlo. Sai cosa potrei pagare?

 

[dormiente]

Manca la ciliegina sulla torta, entrando nei casini, qualcuno si rifarà anche su di te agente immobiliare, che hai fatto un contratto di locazione uso ufficio per un abitativo.