Rieccomi qui, a dire la mia (o meglio a confermare quanto precisato da Tobia al # 10). La frase “[…] qualora il conduttore e il locatore abbiano deciso di regolare il loro rapporto giuridico, non prevedendo nel contratto l’aggiornamento del canone” va intesa proprio nel senso da lui indicato. In tal caso è opportuno, sia a fini civilistici sia a fini fiscali, formalizzare tale accordo - per cristallizzare una situazione che non dovrà variare per tutta la durata contrattuale (l’imposta di registro non sarà maggiorata di eventuali integrazioni) – inserendo (ad esempio in caso di locazione abitativa agevolata) una clausola di questo tipo (o similari): “Le parti espressamente rinunciano ad applicare al canone di locazione l’aggiornamento ISTAT nella misura del …… come previsto dall’accordo locale definito tra ……. e depositato il ……. presso il comune di …… “.
Non solo. Le stesse considerazioni possono essere fatte per i contratti ad uso diverso (vado un attimo OT). Il nuovo art. 32, legge n°392/1978 (così modificato dall’art. 1, comma 9-sexies, legge 5 aprile 1985, n°118 e dall’art. 41, comma 16-duodecies della legge n°14/2009) prevede espressamente che: “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, […] Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’art. 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice […]”. Dalla lettura della norma in discorso si deduce chiaramente che anche per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, le parti hanno piena libertà di decidere se avvalersi di detta clausola. Nell’articolo si legge, infatti, che le parti “possono” e non “devono”necessariamente stabilire un eventuale aggiornamento (addirittura nella misura del 100% delle variazioni ISTAT nel caso in cui la durata del contratto sia determinata in misura superiore a quella prevista dalla legge n°392/1978).
Tanto opportunamente premesso, a riguardo dell’aggiornamento automatico al 100% dell’ISTAT in un contratto a canone libero, sarà il caso di formulare qualche breve osservazione.
Come sopra riferito, la legge di riforma ha abrogato l’art. 24 della legge n°392/1978. I giuristi hanno interpretato tale norma come abrogazione dell’entità, non come abrogazione del diritto all’adeguamento: ciò significa che, in regime di canone libero, le parti contraenti possono convenire contrattualmente qualsiasi tipo di adeguamento del canone correlato, alle variazioni accertate dall’ISTAT, in qualunque misura, anche il 100% o anche ad un altro meccanismo di indicizzazione liberamente individuato dalle parti (tasso di interesse legale, indice armonizzato europeo ecc.): ciò comunque – è bene precisare - presuppone sempre l’esistenza di un valido vincolo contrattuale e la formulazione di una clausola specifica.
C’è da aggiungere, poi, che per le locazioni abitative “libere” l’aumento automatico è possibile solo se il contratto, in deroga al codice civile, contiene una clausola di questo tipo (o simili): “Il canone sarà aggiornato ogni anno – automaticamente e senza bisogno di richiesta alcuna da parte del locatore – nella misura del …… % della variazione ecc. “. In difetto, gli adeguamenti si applicano solo a seguito di una specifica efficace richiesta, ai sensi dell’art. 1344 cod. civ.
Per completezza, si deve comunque precisare che l’inclusione nel contratto di una clausola di indicizzazione automatica del canone in misura piena, senza la detrazione del 25% della percentuale di variazione ISTAT, potrebbe – in teoria – essere considerata nulla, ai sensi dell’art. 13 della legge n°431/1998, la quale prevede la nullità della “pattuizione volta ad determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”. Tale assunto, però, sarebbe corretto nel caso in cui l’art. 13 avesse avuto un contenuto e una portata del tutto simile all’art. 79 della legge n°392/1978, precedentemente in vigore per le locazioni ad uso abitativo, ed oggi abrogato solo per queste: l’art. 79 prevedeva, infatti, la nullità delle clausole volte ad attribuire al locatore un vantaggio economico, in contrasto con le norme stabilite nella legge sull’equo canone.
La differenza tra la portata delle due norme considerate è evidente e consiste proprio nella circostanza che l’art. 13 non sanziona la clausola volta all’indicizzazione automatica del canone nella misura del 100% - salvo che essa non sia registrata – come, invece, sarebbe accaduto, in vigenza dell’art. 79: la nuova norma, infatti, prevede soltanto la nullità di tutte le eventuali pattuizioni, stabilite dalle parti, al di fuori di quanto da esse stesse sottoscritte nel contratto (è il caso, ad esempio, in cui il canone mensile non sia quello stabilito nel contratto registrato, ma quello diverso e maggiore stabilito in un altro accordo, la cui efficacia viene sanzionata dalla legge con la sua nullità).
