Contratto Concordato legge 431/1998 art. 2 comma 3

[Limpida]

Tu non vuoi fare un contratto concordato per una parte dell'immobile, tu vuoi fare più contratti concordati per lo stesso immobile!

 

[Pennylove]

Sperando di sfuggire agli strali di Limpida , aggiungo la mia…

Nella nuova, come nella precedente normativa, la concessione in locazione, con distinti contratti e a una pluralità di conduttori, di singole stanze, in uso esclusivo, di un appartamento e di concessione, in uso comune, a tutti i predetti conduttori di cucina e servizi (senza prestazione di servizi aggiuntivi), è configurabile come un rapporto di locazione, al quale deve applicarsi la relativa disciplina normativa (in tal senso Pret. Napoli 21 ottobre 1979). La locazione di porzioni di immobile viene riconosciuta anche dalla legge n°311/2004 (art. 1, comma 346) e, più recentemente, dalla circolare Agenzia delle Entrate n°26/E/2011 (esempio n°1).

Nel caso di specie - a parere di chi scrive - Giovannino può stipulare due contratti di locazione con canoni differenti: in sostanza, può affittare separatamente le stanze dell’appartamento, utilizzando il contratto tipo stabilito negli accordi locali – specificando chiaramente in ogni singolo contratto che loca una porzione di un immobile composto da un vano in uso esclusivo, oltre l’uso in comune di cucina e servizi - predisponendo una planimetria conforme a quanto dichiarato. In questo modo ogni singolo conduttore avrà il suo contratto che soddisferà le sue particolari esigenze e richieste (obbligazioni contrattuali non in solido: disdetta, canone, ospiti ecc.). Tale scelta va, però attentamente ponderata anche alla luce del fatto che le superfici dei vani in comune (cucina, servizi, disimpegni ecc.) non entrano nel computo del calcolo del canone, e questo fa sì che la somma dei canoni dei singoli contratti (euro/mq utile per superficie stanza) sia, in genere, minore di quello richiedibile, con un unico contratto, del canone max applicabile alla superficie dell’intero appartamento.

Concludo con un ultimo pensiero che non c’entra niente con il tema in dibattito (o forse sì): mi piace questo posto perché trovano accoglienza le opinioni per nulla affini, e confido che non venga mai alterato il carattere familiare, informale, piacevole di questo luogo di incontri culturali e umani: in questo segno auguro ad immobilio (con la "i" minuscola) lunga vita.

 

[Limpida]

Sperando di sfuggire agli strali di Limpida , aggiungo la mia…

Nessun strale, apprezzo sempre i tuoi interventi, anche se hai capito che in questo caso non sono d'accordo con la tua interpretazione.
Premettendo che il nostro amico ha già avuto una risposta negativa dal suo Comune, il modo in cui vorrebbe risolvere questa convivenza indipendente è tipica degli affitta camere.
Già una planimetria valida, per ogni vano risulta impossibile da attuare, per lo meno mantenendo sempre l'immobile abitativo.
Semmai è l'unità immobiliare una porzione del fabbricato dove insiste l'immobile e se si volesse definire una porzione dell'immobile, le due porzioni dovrebbero avere entrambi la propria autonomia, e cioè con due servizi e o gli impianti e o due ingressi autonomi.
Faccio molta fatica a comprendere la tua interpretazione perché secondo il tuo ragionamento ogni stanza avrebbe il suo canone concordato, escludendo i servizi comuni ( cucina bagno sala), la metratura dell'immobile richiesta per il calcolo al mq., quindi diventerebbe minima ( 15 mq.) per ciascun conduttore e l'importo di locazione individuale, secondo gli accordi territoriali deve essere rispettato. Mi sembra una soluzione da padella alla brace!

Nella nuova, come nella precedente normativa, la concessione in locazione, con distinti contratti e a una pluralità di conduttori, di singole stanze, in uso esclusivo, di un appartamento e di concessione, in uso comune, a tutti i predetti conduttori di cucina e servizi (senza prestazione di servizi aggiuntivi), è configurabile come un rapporto di locazione, al quale deve applicarsi la relativa disciplina normativa (in tal senso Pret. Napoli 21 ottobre 1979).
Nel 79!
La locazione di porzioni di immobile viene riconosciuta anche dalla legge n°311/2004 (art. 1, comma 346)
Ma non definisce cosa intende per porzione di immobile

e, più recentemente, dalla circolare Agenzia delle Entrate n°26/E/2011 (esempio n°1).
La definizione che danno alla porzione di immobile è condizionata dal fatto che si preoccupano di incassare. Anche loro si devono attenere alla legge 431/98 e comunque la loro circolare è attinente alla cedolare secca e non sulla definizione del canone concordato.

Sorvolando sulla definizione di porzione di immobile, a mio pare, il canone concordato non si può applicare su queste premesse a meno che gli accordi territoriali non abbiano previsto locazioni di stanze anche da parte dei privati.

 

[Pennylove]

Nessun strale, apprezzo sempre i tuoi interventi, anche se hai capito che in questo caso non sono d'accordo con la tua interpretazione

Nessun problema. Lungi da me volerti convincere della mia interpretazione, tengo a precisare solo alcune cose, poi me ne scappo in stazione.


Premettendo che il nostro amico ha già avuto una risposta negativa dal suo Comune, il modo in cui vorrebbe risolvere questa convivenza indipendente è tipica degli affitta camere.

Il solo fatto di locare alcune stanze di un appartamento arredato non significa che il proprietario dello stesso sia effettivamente un affittacamere. “Il modo in cui Giovannino vorrebbe risolvere questa convivenza indipendente è tipica degli affittacamere” solamente se Giovannino avesse alle spalle un’apposita organizzazione di mezzi e di persone in forma d’impresa. Le leggi regionali che disciplinano l’attività di affittacamere, infatti, riportano: “Sono esercizi di affittacamere le strutture, gestite in forma imprenditoriale, composte da non più di X camere destinate a clienti…”.

Il singolo locatore persona fisica, anche di più unità immobiliari, non è mai stato considerato dall’Agenzia delle Entrate, esercente un’attività di impresa, in quanto l’attività di mera locazione non rappresenta una delle attività commerciali di cui all’art. 2195 del codice civile: quindi, il soggetto che effettua tale attività può essere considerato titolare di reddito d’impresa ai fini fiscali solo nel caso in cui sia presente una idonea organizzazione d’impresa (art. 55, comma 2, lettera a) del TUIR). Pertanto, nel caso di specie, si può presumere che tale requisito non sussista, in quanto l’incasso degli affitti in questione non realizzerebbe alcuna attività d’impresa, bensì il mero godimento dei frutti di un immobile locato. Ora fare comprendere questa cosa ai funzionari comunali è un’impresa titanica...


Già una planimetria valida, per ogni vano risulta impossibile da attuare, per lo meno mantenendo sempre l'immobile abitativo.


Il locatore deve semplicemente allegare al contratto la planimetria catastale dell’immobile locato, evidenziando la parte dei locali (camera) concessi in detenzione esclusiva.


Semmai è l'unità immobiliare una porzione del fabbricato dove insiste l'immobile e se si volesse definire una porzione dell'immobile, le due porzioni dovrebbero avere entrambi la propria autonomia, e cioè con due servizi e o gli impianti e o due ingressi autonomi.


Per ovviare a ciò, i vani comuni non devono essere concessi in locazione, ma – come accennavo sopra - solo in uso condiviso. Giovannino può stipulare uno o più contratti agevolati per porzioni d’alloggio, salvo che gli accordi territoriali espressamente li vietino, a condizione che – nel calcolo del canone secondo i parametri contenuti negli accordi locali – tenga conto solo dell’effettiva superficie oggetto della locazione concessa in uso esclusivo. In tal caso restano fruibili le agevolazioni fiscali previste dall’art. 8, comma 1, della legge n°431/1998 (IRPEF e imposta di registro) e, nel caso in cui Giovannino voglia destinare l’immobile a sua abitazione principale (riservandosi due stanze, se bene intendo), in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi (modello Unico), occorre indicare nel primo rigo (RB1), nella colonna 2 (Utilizzo) il codice 1 (immobile utilizzato come abitazione principale) e nella colonna 2 (Utilizzo) del secondo rigo (RB2) il codice 8 (immobile locato a canone “concordato”) e nella colonna 11 (i canoni di locazione ridotti) e nella casella 8 (Continuazione) va barrata la casella per indicare che si tratta dello stesso fabbricato. Riguardo all’IMU, si rimanda alle singole amministrazioni comunali.



Nel 79!

Ho postato di proposito questa sentenza per segnalare che la locazione parziale esisteva già dalla cosiddetta legge dell’equo canone.



La definizione che danno alla porzione di immobile è condizionata dal fatto che si preoccupano di incassare. Anche loro si devono attenere alla legge 431/98 e comunque la loro circolare è attinente alla cedolare secca e non sulla definizione del canone concordato.


L’esempio n°1, che rimanda più che a ragionamenti di tipo giuridico, all’esigenza di evitare complicazioni pratiche, riguarda proprio la contemporanea sottoscrizione di più contratti di locazione a canone convenzionato di porzioni di unità abitativa (porzione A/porzione B) con studenti universitari.



Sorvolando sulla definizione di porzione di immobile, a mio pare, il canone concordato non si può applicare su queste premesse a meno che gli accordi territoriali non abbiano previsto locazioni di stanze anche da parte dei privati.


Alla luce di quanto sopra precisato, io ritengo possibile stipulare contratti concordati per una porzione di alloggio (in genere l’uso esclusivo di una camera e la condivisione degli spazi comuni), anche sulla base del fatto non conosco fonti legislative o giuridiche che sanciscano l’illegittimità dell’affitto di singole stanze a canone concordato ovvero pronunce giurisprudenziali di annullamento di locazioni parziali di immobili ad uso abitativo. Se tu potessi postare sentenze di merito, credi, sarei felice di ricredermi.

A presto

Penny

 

[Giovannino60]

Grazie delle risposte, anche se un po tecniche.

1) In merito all'obbligatorietà di usare il testo del Contratto concordato allegati agli accordi che ho allegato al post n. 10?
2) Se c'è la possibilità di fare un contratto concordato solo per una parte di appartamento significa che posso farne solo un contratto per due stanze e se le altre due non le ho ancora affittate oppure voglio tenerle libere, il contratto va bene lo stesso?
3) Ma quando devo chiedere l'agevolazione dell'IMU nel caso specifico il Comune per la seconda casa permette l'utilizzo della percentuale del 9 anziche del 10.6, se c'è un contratto concordato, l'esenzione spetta comunque tutta?

Grazie

 

[Limpida]

Ciao Giovannino,
direi di passare alla pratica.
Rivolgiti a una delle Associazioni di conduttori della tua città, quelle che hanno firmato gli accordi territoriali, se per loro è fattibile il tuo quesito, ti aiuteranno a concluderlo e sarai in una botte di ferro, nel senso che se avallato da loro, sfido qualsiasi conduttore a contestare il loro operato.
Se le Associazioni ti fanno un contratto di locazione a canone concordato, per quanto riguarda l'IMU, dovrai sottoscrivere e far timbrare in Comune il loro modulo che hanno predisposto unito a una copia del contratto di locazione.
Non dimenticare di passare di qua e raccontarci come è andata a finire.

 

[Pennylove]

Ma quando devo chiedere l'agevolazione dell'IMU nel caso specifico il Comune per la seconda casa permette l'utilizzo della percentuale del 9 anziche del 10.6, se c'è un contratto concordato, l'esenzione spetta comunque tutta?

Bella domanda. In pratica si chiede se sia consentito al contribuente applicare interamente l’aliquota ridotta IMU nel caso in cui due stanze vengano concesse in locazione a canone concordato e altre due rimangono sfitte. Io ti risponderei (senza entrare nel ginepraio delle norme tributarie) di sì, in quanto, nel caso di specie, prevale l’affitto parziale (a canone agevolato o meno): in pratica, è possibile concedere in locazione a canone agevolato una parte di un immobile, tenendo sfitte altre parti dello stesso, senza che ciò comporti la perdita (parziale o totale) dei benefici previsti per tali locazioni. Resta solo da accertare se tale tesi venga recepita dall’ente impositore: pertanto, il suggerimento dato da Limpida di contattare direttamente l'ufficio ICI/IMU del tuo comune appare più che mai opportuno.