Sto guardando degli appartamenti in affitto e volevo un consiglio sulle cose da tenere bene in considerazione prima di firmare e stipulare un contratto e tutto quello che dev'essere presente nel contratto.
Chiedo:
- l'aumento istat dev'essere per forza attuato di anno in anno o, previo accordi, può essere omesso?
- nel contratto di affitto tutte le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore? E quindi per manutenzione straordinaria cosa si intende?
- che tipologia di contratto consigliate? Il 4+4 o uno concordato?
Ciao Cristina!
Benvenuta sul forum.
1) L’aggiornamento del canone può essere facoltativamente inserito a contratto: in regime ordinario il locatore
può rinunciarvi, in regime di cedolare secca
deve rinunciarvi.
2) Non necessariamente. Nei contatti “liberi” le parti possono derogare dalla disciplina generale codicistica: possono essere accollate al conduttore anche le spese straordinarie (ossia quelle eccezionali, non prevedibili, di una certa entità e di costo non modico necessarie per conservare o restituire all’immobile la sua integrità ed efficienza) che per legge dovrebbero essere sopportate dal locatore. E’ un aspetto che può essere oggetto di trattativa. Nel contratto concordato ciò non è possibile: non sono ammesse deroghe.
3) Non focalizzarti troppo sulla tipologia contrattuale, vedi piuttosto se il contratto si ritaglia sulle tue esigenze. E’ come un vestito. Te lo devi sentire addosso. Ci sono punti fermi sui quali è meglio non cedere, ma su altri può essere lasciato spazio alla libera contrattazione. Un esempio? Diciamo che l’appartamento è messo proprio male, ma tu lo hai battezzato come un “usato sicuro” e ti piace molto e decidi, sull’onda emotiva del momento, di farti carico dei lavori di manutenzione quando entri nei locali, ma a patto che, come contropartita, il locatore ti faccia pagare un canone più contenuto che tenga conto di questa spesa destinata, in fin dei conti, a valorizzare il suo bene.
Se accetti un canone più alto, chiedi di soprassedere sull’indicizzazione annuale o metti sul piatto l’entità del deposito cauzionale in modo da non rendere il contratto troppo gravoso.
Controlla gli oneri condominiali, se gli impianti sono a norma, la presenza di eventuali vizi (ad esempio muffa) o di clausole in deroga al codice civile e le condizioni di recesso: fai inserire a contratto una clausola che ti conceda la facoltà di recesso indipendentemente dalla sopravvenienza dei gravi motivi oppure dando un preavviso inferiore ai sei mesi previsti dalla legge.
Bastano questi pochi esempi per capire quanto sia importante la stesura di un “buon” contratto di locazione. Non avere fretta. L’offerta di abitazioni in affitto è molto superiore alla domanda, l’offerta è in crescita e i canoni in discesa e con ogni probabilità continueranno a farlo e la possibilità di chi cerca casa resta assai ampia. A parità di spesa, scegli le condizioni contrattuali più favorevoli e meno penalizzanti sia economicamente sia per la parte normativa. Possibilmente evita i contratti fantasiosi o usati impropriamente, come il transitorio che deve sottostare a precise regole. Il consiglio finale è di aprirsi sempre alla trattativa.
Se poi non sei informata sui tuoi diritti, rivolgiti ad una associazioni di categoria oppure scrivi i tuoi dubbi sul forum.
Penny
