Contratto di locazione A/2 in ufficio

[meripi]

Buonasera,
posso registrare un contratto ad uso ufficio se catastalmente è un A/2, l'ufficio del registro può rifiutare la registrazione? e per la tassa sui rifiuti come ci si comporta?pagheranno come abitazione?

 

[topcasa]

No puoi registrarlo come abitazione e scaricare in quota del 50% le spese esiste già un post di questi giorni in merito

 

[Piero65]

Per esperienza posso dirti che sono 15 anni che registro contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione nonostante l'immobile sia accatastato A/2 o A/3... Ebbene l'ufficio dell'Entrate non ha mai fatto storie, nessun controllo.. Pensa in Italia quanti avvocati o commercialisti o ingegneri che esercitano la loro professione nei loro studi, quanti hanno la categoria del loro immobile A/10 ? Quasi nessuno... Ci sono poi delle professioni che invece necessitano obbligatoriamente della apposita e specifica cat. A/10 e cioè quelli soggetti a licenza per esercitare del tipo, parrucchieri, dentisti, asili etc etc..anche perchè alcuni soggetti ad ispezioni Asl... In quel caso è obbligatorio.. Per la tassa sui rifiuti solidi urbani se è A/2 ma hai fatto contratto di locazione per ufficio, la paghi come ufficio..

 

[topcasa]

Piero ci sono anche assassini in giro che girano tranquilla mente senza che nessuno gli dica niente, io sto pasrlando di regole, se poi siamo in una giungla di non controlli .......tira tu le conclusioni.

 

[Piero65]

Ma quale assassini !!! Ora non dirmi che non hai mai affittato ad un architetto un ingegnere un geometra un commercialista un avvocato un immobile che non era accatastato come A/10 ..

 

[adimecasa]

potrebbero farti delle obiezioni se affitti ad uso ufficio un A/2, inveci fi affitti come studio no problem, sei a posto,

 

[Bastimento]

Questo è un tema che mi ha sempre fatto .... sorridere per non piangere.

Da una parte vige la regola che "obbligherebbe" al cambio di destinazione d'uso.
Ma la regola dice anche che è obbligatoria se occorrono trasformazioni radicali allo stato di fatto. Il che sarebbe anche ragionevole, se immaginiamo che un A10 potrebbe non essere dotato di bagno/doccia ecc, e per trasformarlo in A2 occorre integrare le dotazioni. Già più discutibile l'operazione inversa, dove non si rende necessaria alcuna "riduzione di dotazioni". Poi c'è l'aspetto legato al titolo edilizio concesso, ma questa è un'altro tema.

Se poi guardiamo come è fatto il mod. 69, questo prevede esplicitamente che una abitazione Ax sia locata o non locata uso abitazione, il che lascia supporre che sia possibile locare un A2, per usi diversi dall'abitazione: e cosa se non ufficio/studio?

Sicuramente nel passato la "regola" citata da topcasa non era rigidamente fatta rispettare: era la classica grida manzoniana.
Ho avuto inquilini dentisti, un commercialista che aveva messo nell'alloggio un centro di elaborazione paghe ecc, con sue impiegate, (non aperto al pubblico) ..

Non so se sia un caso: ma mi pare più tollerata una locazione di un A2 uso ufficio , rispetto ad adibire a proprio studio (medico) un alloggio di proprietà, dove l'interessato non risiede. Cioè, se lo usi in proprio ti potrebbero obbligare alla variazione catastale.

Molto dipende poi se per svolgere l'attività che svolge, l'inquilino deve indicare la categoria catastale del locale.

Parrebbe quindi una situazione dove valgono di più "usi e costumi" del comune di appartenenza.

 

[topcasa]

Io direi che cozza anche con il valore della rendita catastale maggiore o minore, e sono possibili incongruenze ed anche conseguenze nei servizi telefono, e luce , considerato il diverso uso.

 

[peopeo]

Il contratto di locazione uso ufficio 6+6 entro un A2 sarà registrato perchè gli uffici dell'AdE non verificano la categoria catastale.
In tal modo però, anche senza opere edilizie, si è modifica la destinazione d'uso dell'immobile è ciò comporta, secondo le norme in materia catastale, la riclassificazione da abitazione a ufficio privato.
In mancanza, l'anomalia può essere verificata dal comune dall'incrocio fra il pagamento della tassa rifiuti, che viene pagata come ufficio, e l'IMU che viene pagata come abitazione, e quindi più bassa. Il Comune potrebbe quindi richiedere al proprietario dell'immobile la variazione ai sensi della legge 311/2004, art. 1, comma 336, anche con recupero dei tributi pregressi.
La presenza di molti uffici classificati come abitazione dipende dal fatto che solo dalla legge 311/2004 i comuni possono richiedere l'aggiornamento catastale.
Inoltre non tutti i comuni effettuano controlli e quindi queste norme, che presentano anche qualche dubbio interpretativo, non sempre vengono applicate.
In un caso di mia conoscenza a Torino, avendo accertato che l'ufficio tributi del comune applica come prassi questa legge, per evitare sanzioni è stata fatta la variazione da A2 ad A10 successivamente alla registrazione del contratto.
Consiglio quindi di verificare la situazione all'ufficio tributi del Comune. Se questo accetta la categoria A2 in caso di destinazione uso ufficio, potresti evitare di effettuare la variazione. Se invece si richiede la variazione in A10, tieni presente che l'IMU sarà molto più alta. In tal caso se non intendi modificare la categoria, fai un contratto promiscuo abitazione + ufficio. Il locatore scaricherà il 50% delle spese.
Allego un approfondimento interpretativo della materia, che era stata richiesta tempo fa ad un servizio catastale su internet.

 

[topcasa]

In modo più esplicito è quello che ho inteso io