Nell’ambito di un rapporto di locazione ad uso non abitativo, in mancanza di una apposita pattuizione contrattuale, occorre riferirsi alle disposizioni di legge richiamate da chi mi ha preceduta.
Premetto che la mia risposta prescinde da eventuali accordi, che sono sempre possibili e dipendono solo da voi. Sul piano del diritto, invece, ti posso dire che il conduttore può liberarsi in anticipo di un rapporto giuridico non più conveniente per lui, solo se rispetta il termine di recesso.
Come gestire, allora, il contenzioso creatosi?
In presenza di gravi motivi, aventi carattere oggettivo e imprevedibile, suffragati dalla insostenibilità dei costi derivanti dalla congiuntura economica particolarmente negativa, più che comprensibili nel momento attuale (la chiusura volontaria e soggettiva dell’esercizio, per libera scelta imprenditoriale, non costituirebbe, di per sé, grave motivo di recesso, non costituendo un fatto imprevedibile “oggettivamente” grave, estraneo alla volontà del conduttore), qualora il rilascio dell’immobile avvenga in maniera intempestiva rispetto al termine convenzionale o legale di recesso (in entrambi i casi, sono sempre 6 i mesi di preavviso previsti dalla legge), tu hai diritto di richiedere il risarcimento del danno (spetterà al conduttore provare che tu avresti potuto riutilizzare l’immobile anche prima della scadenza del termine).
Per altro verso, potresti contestare la ricorrenza dei gravi motivi specificati nella comunicazione di recesso e depositare ricorsi cadenzati per la pronuncia dei decreti ingiuntivi corrispondenti alle mensilità non corrisposte.
Quale percorso alternativo (maggiormente profittevole) potresti da un lato accettare la riconsegna con riserva (in questo modo, il conduttore non viene liberato, ai sensi dell’art. 1216 cod. civ., dall’obbligo del pagamento dei canoni ancora non maturati) e, dall’altro, introdurre (dopo il passaggio obbligatorio in sede conciliativa attraverso la mediazione) la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, tramite ricorso all’art. 447-bis cod. proc. civ. (Norme applicabili alle controversie in materia di locazione, di comodato e di affitto).
Nelle more processuali (ferma la riserva di cui sopra) potresti tentare di reperire un altro conduttore (il giudice potrebbe apprezzare questo tuo comportamento, alla luce dell’art. 1217 cod. civ., quale tentativo del creditore di evitare l’aggravamento del danno) con un duplice ordine di conseguenze:
a) nel caso di risposta negativa del mercato, allora la tua domanda risarcitoria rimane cristallizzata con riferimento alla cifra che il tuo legale ha richiesto;
b) laddove, al contrario, si perfezionasse un altro contratto con un altro conduttore, dovresti comunicare al conduttore originario la volontà di utilizzare direttamente l’immobile oggetto della riserva e, al contempo, sul piano processuale - ferma la domanda di risoluzione - precisare, in termini riduttivi, il tuo credito nel termine previsto dall’art. 429, co. 2 cod. proc. civ. (“Se il giudice lo ritiene necessario, su richiesta delle parti, concede alle stesse un termine non superiore a dieci giorni per il deposito di note difensive, rinviando la causa all'udienza immediatamente successiva alla scadenza del termine suddetto, per la discussione e la pronuncia della sentenza”).
Questo, a grandi linee, è quello che ti aspetta, salvo che tu non voglia definire la contesa tra di voi in modo amichevole e in tempi rapidi (e con oneri meno gravosi). In questo caso, ti suggerisco di formalizzare lo scioglimento del rapporto locativo con una scrittura che liberi definitivamente le parti.
