Il legislatore del 1978 ha previsto un’eccezione alla regola generale di durata dei contratti ad uso diverso dall’abitativo, sancendo al comma 5 dell’art. 27 della legge n°392/1978 la possibilità per le parti di stipulare un contratto di locazione per un periodo più breve rispetto alla durata legale (6 o 9 anni) “qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio”.
La predetta eccezione pare applicarsi, dunque, al caso prospettato, a condizione che si sia in presenza di un’attività commerciale destinata di per sé a completarsi in un breve lasso di tempo. Inoltre la giurisprudenza richiede che la transitorietà dell’attività che il conduttore intende svolgere all'interno dei locali emerga in maniere inequivoca dal testo contrattuale, ove devono essere specificate più che le ragioni soggettive, le ragioni oggettive che giustificano, in concreto, la transitorietà ed escludano ogni esigenza di stabilità (per scongiurare una eventuale simulazione di contratto, in caso di successiva vertenza giudiziaria), evidenziando quelle finalità transitorie, non dipendenti da un avviamento dell’attività, che inducono il conduttore a preferire la forma del temporary store.
In un contratto di questo tipo:
a) la formula del temporary store deve essere richiamata dal contratto;
b) la misura del canone è rimessa alla libera e autonoma volontà delle parti e può anche essere determinata forfettariamente per l’intera durata contrattuale;
c) esclusione dell’obbligo di corrispondere l’indennità per la perdita dell’avviamento ad opera dell’art. 35 della legge n°392/1978;
d) esclusione del diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto e diritto di prelazione in caso di nuova locazione, ai sensi del combinato disposto dagli artt. 41 e 35 stessa legge;
e) esclusione del rinnovo ad opera dell’art. 28 stessa legge;
f) valgono, come per ogni altro tipo di locazione e attività di commercio al dettaglio, gli obblighi contrattuali delle parti previsti dal codice civile, le imposizioni tributarie disposte dalla normativa fiscale in generale e gli obblighi dettati al negoziante/conduttore dal D.Lgs. n°114/1998.
