Numerose sentenze dicono che si può affittare la casa di un altro. Ma mi chiedo come
La locazione è definita dall’art. 1571 cod. civ. il contratto consensuale con il quale “
una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”. La locazione stipulata da chi non è proprietario del bene non è dunque un contratto invalido: l’art. 1571 non include tra i requisiti di validità del contratto la proprietà.
E’ pertanto giuridicamente concepibile che il soggetto che loca non sia necessariamente il proprietario dell’immobile (anche, se nella maggior parte dei casi, lo è). La nostra giurisprudenza di legittimità (tra le tante Cass. n°8411/2006; n°25911/2013) ritiene che, per la stipulazione di un valido contratto di locazione, sia sufficiente che il locatore abbia la disponibilità dell’immobile e che sia in grado di assicurarne il godimento al conduttore, senza che debba necessariamente rivestire anche la qualità di proprietario dell’immobile stesso.
Il contratto, in quanto di natura personale, non richiede la titolarità in capo al locatore del diritto di proprietà sulla cosa, ma solo la disponibilità del bene, acquisita, però, lecitamente. Occorre, quindi, che la disponibilità del bene derivi da un rapporto (o titolo) giuridico, che comprenda il potere di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene, affinché si possa opporre il contratto al terzo (e legittimo) proprietario. Un contratto è valido quando sono rispettati i requisiti di legge ed è efficace quando è in grado di produrre gli effetti suoi propri. Chi agisce come locatore deve avere un titolo per farlo (proprietario/titolare di diritto reale/procuratore).
Dando per scontate le tue buone intenzioni, potresti affittare l’immobile come mandatario del legittimo proprietario, a norma degli artt. 1703 e seguenti del cod. civ. Alternativamente – a seguito di stipula di contratto di comodato – con quest’ultimo che consenta l’eventuale locazione a terzi – potresti affittare come comodatario dei locali, ma, in tale ipotesi, i canoni percepiti, secondo una ormai consolidata interpretazione delle Entrate (per tutte, risoluzione n°381/E/2008), devono essere dichiarati, ai fini IRPEF, dal proprietario.
Una strada praticabile può essere quella della sublocazione: in questo caso, tu, soggetto privato, titolare di un contratto di locazione, puoi, a tua volta (con il consenso del locatore) locare l’immobile, ed il reddito derivante dalla sublocazione dovrà da te essere dichiarato non come reddito fondiario, ma come reddito diverso (Agenzia delle Entrate, circolare n°26/E/2011).
