Contratto di locazione di immobile ad uso diverso da abitazione ovvero ad uso commerciale

[Stella Cataldo]

Sono l'usufruttuario di un immobile ad uso diverso da abitazione che ho dato in affitto per uso commerciale il cui contratto (regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate) dice in uno dei primi articoli "La locazione avrà inizio in data 1/9/2011 ed avrà la scadenza in data 31/8/2017" e da nessun’altra parte si parla di tacito rinnovo o roba di questo genere.

1° quesito. Un atto così fatto sarà da ritenersi a tutti gli effetti di legge scaduto e cioè non più valido per decorrenza di termini? In caso affermativo, se si vuole continuare il rapporto di locazione lo si può rinnovare con una semplice comunicazione all'Agenzia delle Entrate oppure è d’obbligo redigere un nuovo atto?

2° quesito. Io vorrei redigere un nuovo contratto non solo per rendere la stesura formale più rispondente alla vigente normativa e d’interesse ma anche perché è cambiato qualcosa (es. il canone, le modalità di pagamento del canone, la variazione della sede legale della Ditta, l’inserimento di un allegato che riporta la planimetria dell’immobile). Per tutto ciò, posso pretendere che si faccia un nuovo contratto o addirittura è un passaggio obbligato (specialmente se il vecchio contratto è da considerarsi comunque scaduto per decorrenza di termini)?
Grazie.
Stella

 

[Zagonara Emanuele]

In risposta al 1° quesito:
Il contratto di affitto commerciale ha per legge una durata di anni 6 + 6 di rinnovo. La regola del rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza non è derogabile dalle parti ed eventuali clausole contrattuali che prevedano diversamente e/o che non lo prevedono (come nel suo caso), sono nulle.
Il diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza si esercita mediante l'invio di una disdetta, che deve essere motivata, redatta in forma scritta e inviata mediante lettera raccomandata.
Pertanto il suo contratto benchè non preveda un rinnovo, è comunque tacitamente rinnovato per ulteriori 6 anni.
Per regolarizzarlo ai fini delle imposte di registro, occorre comunicare allAE la "proroga" da farsi utilizzando il dodello RLI e ovviamente versando l'imposta dovuta (2% calcolato sul canone di locazione totale dell'intero periodo).

In risposta al 2° quesito:
Considerato quanto sopra e le sue e/o per meglio dire le vostre esigenze (dato che la cosa interessa anche al conduttore), sarebbe consigliabile, ma non obbligatorio, stipulare un nuovo contratto di locazione.
In questo caso, contestualmente alla registrazione del nuovo contratto dovrete anche provvedere a "chiudere" anche presso l'AE il contratto esistente, versando l'imposta dovuta (€ 67,00) e consegnando il modulo RLI compilato debitamente.

 

[elisabettam]

Come è possibile che sia cambiato il canone ?

 

[Stella Cataldo]

Grazie per le risposte. Lapsus, il canone non è cambiato.
Volevo dire che nel contratto c'è questo articolo: "L'immobile oggetto della locazione deve essere esclusivamente adibito ad officina per l'assemblaggio di arredamenti per negozi, in ottemperanza a quanto stabilito dalle vigenti disposizioni di legge in materia". Per questo uso del locale, è giusto parlare di "affitto per uso commerciale"? Forse è una domanda superflua!
In merito alla risposta al 2° quesito: l'eventuale nuovo contratto di locazione avrebbe validità 6+6 a partire del 1 settembre 2017?
Grazie. Saluti

 

[Bastimento]

versando l'imposta dovuta (2% calcolato sul canone di locazione totale dell'intero periodo).

Calcolato sul canone annuale......

è giusto parlare di "affitto per uso commerciale"?

No: è giusto parlare di canone diverso da residenziale... (il che è appunto ciò che si intende parlando di un 6+6.

l'eventuale nuovo contratto di locazione avrebbe validità 6+6 a partire del 1 settembre 2017?

Si. Quindi regolati.

 

[elisabettam]

In risposta al 1° quesito:
Il contratto di affitto commerciale ha per legge una durata di anni 6 + 6 di rinnovo. La regola del rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza non è derogabile dalle parti ed eventuali clausole contrattuali che prevedano diversamente e/o che non lo prevedono (come nel suo caso), sono nulle.
Il diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza si esercita mediante l'invio di una disdetta, che deve essere motivata, redatta in forma scritta e inviata mediante lettera raccomandata.
Pertanto il suo contratto benchè non preveda un rinnovo, è comunque tacitamente rinnovato per ulteriori 6 anni.
Per regolarizzarlo ai fini delle imposte di registro, occorre comunicare allAE la "proroga" da farsi utilizzando il dodello RLI e ovviamente versando l'imposta dovuta (2% calcolato sul canone di locazione totale dell'intero periodo).

In risposta al 2° quesito:
Considerato quanto sopra e le sue e/o per meglio dire le vostre esigenze (dato che la cosa interessa anche al conduttore), sarebbe consigliabile, ma non obbligatorio, stipulare un nuovo contratto di locazione.
In questo caso, contestualmente alla registrazione del nuovo contratto dovrete anche provvedere a "chiudere" anche presso l'AE il contratto esistente, versando l'imposta dovuta (€ 67,00) e consegnando il modulo RLI compilato debitamente.

se il contratto scade il 31 agosto non bisogna cominicare niente all'Agenzia delle Entrate. E' la sua scadenza naturale