Contratto di locazione e seguente "opzione di acquisto"

[Antaga Tenigo]

Disciplina di un contratto di locazione, con autonomo contratto denominato “opzione di acquisto”, concessa dal locatore al conduttore.

Sono due contratti che hanno vita autonoma, e, per quanto riguarda la tassazione del canone di locazione, e tutti i vari articoli che lo disciplinano, si segue la normale via legale.
Nel contratto “opzione di acquisto” dove, di comune accordo le parti, trovano la seguente condizione, considerare i canoni delle mensilità pagate, in un arco di tempo previsto, come caparre confirmatorie.
Secondo voi si può seguire questa strada ? e sotto il profilo fiscale, la cosa è corretta ?

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Disciplina di un contratto di locazione, con autonomo contratto denominato “opzione di acquisto”, concessa dal locatore al conduttore.

Sono due contratti che hanno vita autonoma, e, per quanto riguarda la tassazione del canone di locazione, e tutti i vari articoli che lo disciplinano, si segue la normale via legale.
Nel contratto “opzione di acquisto” dove, di comune accordo le parti, trovano la seguente condizione, considerare i canoni delle mensilità pagate, in un arco di tempo previsto, come caparre confirmatorie.
Secondo voi si può seguire questa strada ? e sotto il profilo fiscale, la cosa è corretta ?

Si tratta, in sostanza, di un "rent to buy", ma trovo difficile considerare autonomi i due contratti, visto che la legge stessa li considera unitariamente. In linea di massima, la locazione verrà trattata a livello fiscale come locazione, per l'inquilino, cioè i canoni sono canoni di locazione anche se imputati a future caparre e prezzo di acquisto; mentre sui canoni il venditore locatore pagherà tasse che diventeranno un credito di imposta, e al momento del riscatto si applicheranno invece sulle somme percepite le imposte delle compravendite, perché tali importi si considerano conseguiti al momento del riscatto. Siamo però in attesa di delucidazioni dall'Unione Europea.

 

[ab.qualcosa]

Ma, se la distanza temporale è minore di tre anni, non conviene fare un contratto di locazione ed un preliminare a parte con possibiltà di annullare il tutto da parte dell'acquirente?

 

[Giuseppe Di Massa]

Disciplina di un contratto di locazione, con autonomo contratto denominato “opzione di acquisto”, concessa dal locatore al conduttore.

Sono due contratti che hanno vita autonoma, e, per quanto riguarda la tassazione del canone di locazione, e tutti i vari articoli che lo disciplinano, si segue la normale via legale.
Nel contratto “opzione di acquisto” dove, di comune accordo le parti, trovano la seguente condizione, considerare i canoni delle mensilità pagate, in un arco di tempo previsto, come caparre confirmatorie.
Secondo voi si può seguire questa strada ? e sotto il profilo fiscale, la cosa è corretta ?

Finchè il contratto "opzione di acquisto" non diventa un contratto di compravendita, il proprietario paga le imposte sulle rate versate come canone, successivamente, se diventano caparra, l'acquirente pagherà su di esse (tutte sommate tra loro) l'imposta prevista sulla caparra confirmatoria in fase di registrazione. Se compra come prima casa le riavrà come sconto al rogito, altrimenti a fondo perduto, come lo sono sempre la passa fissa di 200 e le marche da bollo.