Contratto di locazione per un locale commerciale da ristrutturare

[matteocasulli]

Salve, vorrei alcuni chiarimenti per il contratto di locazione commerciale. Ho un immobile da ristrutturare, la maggior parte delle spese di ristrutturazione le sosterrà il conduttore, da parte mia ci sarà un semplice aiuto economico (stavo pensando di non prendermi le tre mensilità di caparra). Come si formalizza tale questione? Ringrazio in anticipo.

 

[matusalemme]

visto che parli di 3 mensilità, credo che per "caparra" tu intenda riferirti ,in realtà, al cd. deposito cauzionale

fossi in te non rinuncerei mai al deposito cauzionale, che va a garanzia dei danni eventuali arrecati all'immobile dal conduttore in costanza di rapporto e ,soprattutto ,in sede di cessazione del rapporto e di rilascio dell'immobile

circa le spese di ristrutturazione, le regolerei in un documento a parte ,quale , ad es., in un contratto preliminare di locazione dove si specifica chi fa cosa senza nulla a pretendere da te al momento della cessazione

il preliminare ,poi, verrebbe sostituito dal contratto definitivo di locazione, ove potrai pattuire un canone a salire, per così dire a scaletta per le prime mensilità in modo da venir incontro alle esigenze di avviamento e di primo impianto del conduttore (che andranno a compensare le sue spese di ristrutturazione)

al contratto preliminare verrà allegato una bozza del contratto definitivo (in modo che sia tutto già abbastanza chiaro e predefinito tra le parti), e che poi - al momento dell'inizio della locazione, in sede di stipula definitiva - potrà essere anche modificato in relazione ad eventuali situazioni e circostanze varie

come vedi , ci si può sbizzarrire

importante che tu - un domani - non debba riconoscere / restituire i soldini della ristrutturazione al conduttore (i lavori son eseguiti per sue esigenze) e che il fisco non intravveda nelle spese di ristrutturazione compartecipate il pagamento di un canone in natura

 

[matteocasulli]

visto che parli di 3 mensilità, credo che per "caparra" tu intenda riferirti ,in realtà, al cd. deposito cauzionale

fossi in te non rinuncerei mai al deposito cauzionale, che va a garanzia dei danni eventuali arrecati all'immobile dal conduttore in costanza di rapporto e ,soprattutto ,in sede di cessazione del rapporto e di rilascio dell'immobile

circa le spese di ristrutturazione, le regolerei in un documento a parte ,quale , ad es., in un contratto preliminare di locazione dove si specifica chi fa cosa senza nulla a pretendere da te al momento della cessazione

il preliminare ,poi, verrebbe sostituito dal contratto definitivo di locazione, ove potrai pattuire un canone a salire, per così dire a scaletta per le prime mensilità in modo da venir incontro alle esigenze di avviamento e di primo impianto del conduttore (che andranno a compensare le sue spese di ristrutturazione)

al contratto preliminare verrà allegato una bozza del contratto definitivo (in modo che sia tutto già abbastanza chiaro e predefinito tra le parti), e che poi - al momento dell'inizio della locazione, in sede di stipula definitiva - potrà essere anche modificato in relazione ad eventuali situazioni e circostanze varie

come vedi , ci si può sbizzarrire

importante che tu - un domani - non debba riconoscere / restituire i soldini della ristrutturazione al conduttore (i lavori son eseguiti per sue esigenze) e che il fisco non intravveda nelle spese di ristrutturazione compartecipate il pagamento di un canone in natura

Il mio immobile è accatastato come C2 (avendo questo delle misure da locale commerciale), può essere effettuata all’interno un’attività di termoidraulica? Inoltre per la stipula del contratto, potrei utilizzare il modello del contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo con il 6+6? Ringrazio.

 

[matusalemme]

NON sono un tecnico od un esperto del "cambio d'uso"

dovresti sentire un geometra della tua città, che conosce i piani regolatori e le pratiche necessarie per il cambio d'uso

in linea teorica ed astratta, secondo me,il cambio da C2 a C3 è senz'altro possibile, sempre che l'immobile abbia i requisiti previsti dalle varie leggi/regolamenti

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quel modello di contratto può andar bene ,ma fai attenzione perchè i fac-simili , alle volte, son traditori e vanno calati sulla realtà specifica ed adattati con molta attenzione

non so se il cambio di destinazione lo fai prima o dopo la stipula oppure in corso d'opera

in particolare, però, NON devi garantire mai e poi mai che l'immobile può essere utilizzato per quella destinazione contrattuale che avete stabilito e che l'immobile è adatto a quell'uso lì: questa deve rimanere una valutazione del conduttore e deve dirlo /scriverlo lui

pattuisci ,invece, espressamente che il conduttore riconosce e dichiara di aver ricevuto dal locatore tutta la seguente documentazione relativa all'immobile: 1)...2)...3).......4).....;che il conduttore riconosce e dichiara di averla attentamente esaminata anche con l'ausilio dei suoi tecnici e consulenti di fiducia; che ,pertanto, il conduttore è ben consapevole delle attività esercitabili ed assentibili; che il conduttore dichiara di aver verificato l'esatta e completa rispondenza dell'immobile ai suoi fini specifici ed all'attività che intende esercitarvi, anche per quanto riguarda tutte le necessarie autorizzazioni, licenze, permessi da parte delle pubbliche autorità; che ,in forza di quanto sopra, il conduttore si assume ogni necessaria ed eventuale spesa ed onere per l'esecuzione dei lavori e delle opere, come pure assume su di sè ogni possibile rischio, sollevando e scaricando il locatore da qualsiasi, onere, spesa, garanzia o responsabilità a tale riguardo;

poi, con un po' di tempo e conoscendo la situazione, potrai scrivere meglio la clausola