Contratto di locazione ultranovennale non trascritto

[brina82]

Buongiorno, sto studiando una pratica di esecuzione immobiliare con un contratto di locazione dal 2016 al 2028, tra l'altro con canone dal mio punto di vista vile.

Il contratto è stato registrato all'AdE prima della trascrizione del pignoramento, ma lo stesso non è stato trascritto.

Mi chiedo se il contratto non sia nullo/annullabile mancando tale requisito.

Grazie a chi saprà darmi qualche indicazione.

 

[cristian casabella]

Buongiorno, sto studiando una pratica di esecuzione immobiliare con un contratto di locazione dal 2016 al 2028, tra l'altro con canone dal mio punto di vista vile.

Il contratto è stato registrato all'AdE prima della trascrizione del pignoramento, ma lo stesso non è stato trascritto.

Mi chiedo se il contratto non sia nullo/annullabile mancando tale requisito.

Grazie a chi saprà darmi qualche indicazione.

Credo che la cosa principale per poter contestare il contratto di locazione sia proprio il canone che se effettivamente fosse molto più basso del reale valore di mercato, potrebbe essere impugnabile

Certo è anche da verificare se, visto che è stato registrato, i tempi coincidano sulla consapevolezza dei proprietari che avrebbero avuto problemi di pignoramenti o simili

 

[francesca63]

La locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile, men che meno se a canone vile.
Qualche spunto;

https://www.notariato.it/sites/default/files/2-11-e.pdf

 

[brina82]

La locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile, men che meno se a canone vile.
Qualche spunto;

https://www.notariato.it/sites/default/files/2-11-e.pdf

Mi pare di leggere che se non trascritta sia opponibile alla procedura nei limiti di 9 anni, basta che abbia data certa antecedente al pignoramento...

Leggo male?

Se a canone vile è ovviamente non è opponibile.

 

[matusalemme]

L'onerosità della locazione la distingue dal comodato, contratto essenzialmente gratuito.

In dottrina si ritiene -prevalentemente - che il canone della locazione possa consistere anche in un corrispettivo volutamente minore, e magari anche di gran lunga, di quello che le parti si rappresentavano come di valore equivalente a quello del godimento concesso.

La giurisprudenza pone,però, un limite: quando il corrispettivo sia modestissimo rispetto al valore oggettivo della concessione del diritto personale di godimento e la sproporzione tra le due prestazioni sia enorme.

Nella giurisprudenza dei Tribunali si è ritenuto che per la sussistenza del cd. canone vile il canone ha da essere inferiore di almeno un terzo a quello di mercato (raffrontato ad immobili comparabili vicini) e a quello della precedente locazione
Canone “vile”: nessun pregiudizio per l’aggiudicatario - Iusletter

PROCEDURE ESECUTIVE: LA LOCAZIONE CON CANONE “VILE” È INOPPONIBILE ALL’ AGGIUDICATARIO - Ex Parte Creditoris

La trascrizione non è presupposto di validità del contratto ultra-novennale.

Per rispondere, infine, alla domanda sull'opponibilità - e per quanto tempo - servirebbe sapere com'è scritta la clausola sulla durata: dodici anni secchi (2016-2028), oppure 6 anni + 6 anni? ed in quest'ultima ipotesi, com'è stata scritta la clausola del rinnovo (espressa, tacita o con preventiva rinuncia)

In materia c'è un po' di tutto.

 

[brina82]

La trascrizione non è presupposto di validità del contratto ultra-novennale.

La non trascrizione invece? Può essere presupposto di invalidità?

Se trascrivo non implica che il contratto sia valido, cioè la trascrizione non è condizione sufficiente per garantire la validità del contratto; tuttavia, è condizione necessaria?
(cioè senza la trascrizione il contratto è nullo oppure no?)

Per rispondere, infine, alla domanda sull'opponibilità - e per quanto tempo - servirebbe sapere com'è scritta la clausola sulla durata: dodici anni secchi (2016-2028), oppure 6 anni + 6 anni? ed in quest'ultima ipotesi, com'è stata scritta la clausola del rinnovo (espressa, tacita o con preventiva rinuncia)

Non so se riuscirò ad avere il contratto... Nel caso, vi aggiorno.

 

[matusalemme]

l'art. 1350 n.8 sanziona con la nullità - solo - il contratto di locazione ultra-novennale che non sia stato stipulato per atto scritto, trattandosi di un atto di straordinaria amministrazione

ferma la validità in ogni caso di tale contratto se stipulato per iscritto, l'eventuale trascrizione risponde ad altre finalità (opponibilità)

per trascrivere, oltre che per iscritto, occorre andare dal notaio in quanto serve che la scrittura privata sia autenticata o fatto con atto pubblico

 

[francesca63]

Mi pare di leggere che se non trascritta sia opponibile alla procedura nei limiti di 9 anni, basta che abbia data certa antecedente al pignoramento...

Esatto, come da Art. 1599 co. 3 codice civile.

 

[francesca63]

senza la trascrizione il contratto è nullo oppure no?

No; tale trascrizione non ha effetto costitutivo, ma serve "solo" a dirimere un eventuale conflitto tra titoli di una pluralità di aventi causa dal medesimo soggetto.