Contratto locazione durata 2+2

[Michela_]

Buongiorno a tutti, poco fa una cliente mi ha girato un contratto di locazione, per un immobile su Milano, chiedendomi un parere. Dal titolo è un “contratto di locazione ad uso abitazione legge 431/98” la cui durata è di anni 2+2, stipulato con sindacato/commercialista. A prima vista pare un regolare contratto che in realtà dovrebbe essere 4+4. So che per i Comuni Universitari la legge 431/98 da la possibilità di stipulare contratti di locazione di durata 2+2 (variabile da tot mesi fino a 3 anni se non erro) per gli studenti universitari. Le domande sono 2 (+1)
- il contratto è ugualmente valido anche se non è specificato che il contratto è “per universitari “?
- il conduttore (parente della proprietaria) NON è una studentessa. Andava (normalmente) allegato un qualche documento in merito?
- visto quanto ai primi due punti, concordate con me che il contratto è da rifare?

All'interno del contratto non è specificata la natura transitoria tantomeno si fa riferimento a corsi di studio o altro
Grazie!

P.s per chi si chiede come mai il contratto è stato stipulato altrove e non con me, è semplicemente perché l’immobile è di proprietà della mamma della mia cliente e si trova a Milano, io non mi occupo di quella zona!

 

[cristian casabella]

Le domande sono 2 (+1)

ahhh....vedo che stai imparando la matematica😊🤗

 

[cristian casabella]

- il contratto è ugualmente valido anche se non è specificato che il contratto è “per universitari “?
- il conduttore (parente della proprietaria) NON è una studentessa. Andava (normalmente) allegato un qualche documento in merito?

Credo che se non si specifica in maniera chiara e con allegati qualcosa in merito alla trans/itorietà...il contratto non sia regolare anche se dubito che pagando le reali tasse sui canoni non si lamenterebbero ne il fisco ne i comuni ne tantomeno varie associazioni di categoria. Si rischia di più in casi di contestazione tra contraenti vari

 

[Michela_]

Si rischia di più in casi di contestazione tra contraenti vari

Infatti sono loro che vorrebbero farsi rifare il contratto. Avevano il dubbio sulla tipologia di contratto (mai visto un 2+2 prima) ti confermo che sono loro che vogliono farsi rifare il contratto come regolare 4+4

ahhh....vedo che stai imparando la matematica😊🤗

Ieri sentivo una certa aria natalizia, ho abbondato, oggi non più!

Credo che se non si specifica in maniera chiara e con allegati qualcosa in merito alla trans/itorietà...il contratto non sia regolare

Infatti il dubbio è questo, e visto che il contratto è stato fatto da un’ente vorrebbero farselo modificare, non so se è fattibile. Pensavo e tuttora penso sia essenziale specificare la transitorietà e la causa di essa, nei contratti di locazione.

 

[gagarin]

dubito che pagando le reali tasse sui canoni non si lamenterebbero ne il fisco ne i comuni ne tantomeno varie associazioni di categoria

Un contratto è sempre valido finchè una delle parti non lo contesta: allora cominciano i guai.
Comunque, per non saper nè leggere, nè scrivere, io farei un contratto 4+4: se, dopo 2+2 anni il conduttore se ne volesse andare si disdice anticipatamente; se, viceversa, è il locatore che, dopo 4 anni rivolesse l'immobile libero, allora occorre trovare una scusa specifica per la transitorietà ovvero, come, ormai fanno molti, sottoscrivere un 4+4 incrementale, con un incremento considerevole dall'anno successivo a quello in cui si desidera riavere l'immobile; ciò non teglie che sia sempre possibile chiudere anticipatamente il contratto e sottoscriverne un altro con le stesse caratteristiche, qualora si decida di comune accordo di prolungare la locazione.

 

[Michela_]

A due la verità io nemmeno sapevo si potessero fare contratti di locazione 2+2, mi sono informata dopo, pensando ad un qualcosa di “diverso” per una città come Milano, per scoprire poi che appunto, è fattibile per gli studenti. Ho informato la cliente mi ha però riferito che le parti sono parenti ma nulla c’entra con la transitorietà per motivi di studio (non è così infatti) e loro non capiscono il perché le hanno fatto stipulare un contratto di questo tipo. Ho detto anche io che nemmeno secondo me mai qualcuno andrà a controllare qualcosa. Non so se poi decideranno di far modificare il contratto. Forse non conviene nemmeno.

 

[cristian casabella]

A due la verità

....eddaje...i numeri non sono il tuo forte mi sa😂
comunque i problemi li possono creare "solo" i conduttori che scaduti i termini (senza reali motivazioni) di un contratto transitorio, posso senza troppe difficoltà restare dentro e far tramutare il contratto in un 4 + 4 chiaramente cosa difficile

Il punto rimane che essendo pure parenti ha ancora meno senso far cose poco conformi alla realtà

 

[CheCasa!]

Buongiorno a tutti, poco fa una cliente mi ha girato un contratto di locazione, per un immobile su Milano, chiedendomi un parere. Dal titolo è un “contratto di locazione ad uso abitazione legge 431/98” la cui durata è di anni 2+2, stipulato con sindacato/commercialista. A prima vista pare un regolare contratto che in realtà dovrebbe essere 4+4. So che per i Comuni Universitari la legge 431/98 da la possibilità di stipulare contratti di locazione di durata 2+2 (variabile da tot mesi fino a 3 anni se non erro) per gli studenti universitari. Le domande sono 2 (+1)
- il contratto è ugualmente valido anche se non è specificato che il contratto è “per universitari “?
- il conduttore (parente della proprietaria) NON è una studentessa. Andava (normalmente) allegato un qualche documento in merito?
- visto quanto ai primi due punti, concordate con me che il contratto è da rifare?

All'interno del contratto non è specificata la natura transitoria tantomeno si fa riferimento a corsi di studio o altro
Grazie!

P.s per chi si chiede come mai il contratto è stato stipulato altrove e non con me, è semplicemente perché l’immobile è di proprietà della mamma della mia cliente e si trova a Milano, io non mi occupo di quella zona!

Se parliamo di locazione ai sensi della 431/98, l'unico contratto effettivamente stipulabile per 2 anni + 2 anni risulterebbe quello per studenti universitari.

Il problema potrebbe sorgere se al posto di sottoscrivere un contratto 3 anni + 2 anni se ne fosse sottoscritto uno di durata inferiore, fruendo di particolari benefici previsti per i canoni agevolati. Questo perché la riduzione della durata minima prevista potrebbe compromettere anche l'eventuale liceità degli sgravi connessi.

Se fossi in te, cercherei di comprendere per prima cosa quale sia il trattamento fiscale applicato dal proprietario. Se si fosse optato per il trattamento proprio del 4+4 (ovvero cedolare al 21% sul 100% del canone annuo o dichiarazione sui redditi del 95% del canone annuo) non mi farei troppi problemi... che non significa, bada bene, nessun problema...

Se invece la proprietà fruisse delle condizioni proprie previste per le locazioni agevolate (ovvero cedolare secca al 10% sul 100% del canone annuo o dichiarazione sui redditi del 66,5% del canone annuo), sarei portato a rivedere immediatamente il contratto, sostituendo quello in essere, per evitare quanto più possibile, contestazioni da parte del fisco.

Va tenuto conto che, almeno teoricamente, lo stesso conduttore potrebbe obiettare il pagamento di un canone "libero" a fronte della stipula di un contratto di lunghezza inferiore addirittura a quello previsto per i contratti "calmierati", sottoscritto, per altro, in un comune ad alta densità abitativa... richiedendo il ricalcolo del canone quando non addirittura la restituzione delle maggiori somme versate...

Quindi... a mio parere, meglio sostituire il vecchio contratto in tutti i casi.
In che modo? Intanto verificando la possibilità di sottoscrivere un 3+2 che permetterebbe l'applicazione di un regime fiscale di favore. In subordine, sottoscrivendo un 4+4.

 

[Evapaolavv]

Buongiorno a tutti, poco fa una cliente mi ha girato un contratto di locazione, per un immobile su Milano, chiedendomi un parere. Dal titolo è un “contratto di locazione ad uso abitazione legge 431/98” la cui durata è di anni 2+2, stipulato con sindacato/commercialista. A prima vista pare un regolare contratto che in realtà dovrebbe essere 4+4. So che per i Comuni Universitari la legge 431/98 da la possibilità di stipulare contratti di locazione di durata 2+2 (variabile da tot mesi fino a 3 anni se non erro) per gli studenti universitari. Le domande sono 2 (+1)
- il contratto è ugualmente valido anche se non è specificato che il contratto è “per universitari “?
- il conduttore (parente della proprietaria) NON è una studentessa. Andava (normalmente) allegato un qualche documento in merito?
- visto quanto ai primi due punti, concordate con me che il contratto è da rifare?

All'interno del contratto non è specificata la natura transitoria tantomeno si fa riferimento a corsi di studio o altro
Grazie!

P.s per chi si chiede come mai il contratto è stato stipulato altrove e non con me, è semplicemente perché l’immobile è di proprietà della mamma della mia cliente e si trova a Milano, io non mi occupo di quella zona!

Buongiorno,
I contratti di locazione in Italia NON sono lasciati alla libera contrattazione delle parti.
Chi vuole locare un immobile deve farlo seguendo i tipi previsti dalla L. 431/98.
Le locazioni che hanno una durata minima (per il locatore) di 4 anni più 4 di proroga obbligatoria possino essere a canone libero.
Le locazioni che hanno una durata minima (per il locatore) di 3 anni più 2 di proroga hanno il canone concordato dagli accordi territoriali e devono essere stipulati secondo i tipi previsti dal DM.
Le locazioni transitorie fino a 18 mesi devono indicare la motivazione e comunque sono a canone concordato.
Le locazioni studenti fino a 36 mesi devono riportare l'immatricolazione ed hanno canone concordato.
Le locazioni turistiche hanno canone libero e, a mio avviso, durata illimitata. (ma su queste ultime vi è particolare confusione).

 

[Bastimento]

la cliente mi ha però riferito che le parti sono parenti ma nulla c’entra con la transitorietà per motivi di studio (non è così infatti) e loro non capiscono il perché le hanno fatto stipulare un contratto di questo tipo.

Primo: che non capiscano il perchè, non ci credo.
Secondo: Sollevare a posteriori il problema, prelude a deteriorare i rapporti di parentela.

A prescindere, tutti i contratti sono validi: ma alcuni come questo , sono irregolari: e su richiesta del conduttore possono essere ricondotti al tipo standard (es il 4+4).
Alla tua cliente la opzione della scelta sulla via da seguire.