Contratto preliminare con caparra confirmatoria

[francesca63]

Se però fanno una risoluzione consensuale, come proposto dall'agenzia, possono saltare la diffida.

Si, ma l’agenzia vorrebbe far firmare risoluzione consensuale, con restituzione caparra.
Prima di firmare qualsiasi cosa, meglio riflettere bene.

 

[Andy88]

Grazie ancora per il supporto. Sono ancora in trattativa con l'agenzia che sta provando ad aiutare l'acquirente a trovare una soluzione con la banca, parrebbe che la concessione del mutuo possa avvenire a maggio.

Qualora volessi concedere questo ulteriore tempo, quale modalità sarebbe più opportuna adottare (scrittura privata, notaio ecc) per fissare una data entro la quale far avvenire il rogito e chiarire che qualora l'acquirente nuovamente risulti insolvente al contratto sarei legittimato a trattenere quanto ricevuto come caparra.

Si, ma l’agenzia vorrebbe far firmare risoluzione consensuale, con restituzione caparra.
Prima di firmare qualsiasi cosa, meglio riflettere bene.

Scusa se ti disturbo ancora, nel messaggio precedente ho indicato gli sviluppi della vicenda.

Volendogli dare quest ultima possibilità. Nella scrittura che andremo a redigere cosa mi consigli di indicare per essere tutelato? Inoltre vorrei indicare anche un importo a titolo di risarcimento per il disservizio che mi sta creando con questo rinvio di 7 mesi. Grazie

 

[francesca63]

Avevi scritto che l’acquirente non può avere il mutuo perché non residente in Italia da almeno 4 anni; i 4 anni scadranno a breve ? Se no, non mi pare che 7 mesi in più cambino qualcosa.
Inoltre, nell’attesa perderesti altre possibilità di vendita; sei sicuro che ne valga la pena ?
Rischi tra 7 mesi di trovarti nella stessa situazione, cioè con la caparra, ma con tempo perso.
L’unico modo per tutelarti è che ti verso un’altra somma a titolo di caparra, in modo che , se poi non riuscirà a comprare, tu avrai comunque incassato qualcosa in più; se non è disponibile, vuol dire che l’acquirente è il primo a non crederci molto.
Sei sicuro che il tuo immobile sia perfettamente in regola, per non passare dalla parte del torto ? Altrimenti rischi di aver perso tempo, ma di essere tu a dover rendere il doppio della caparra.

 

[Andy88]

Avevi scritto che l’acquirente non può avere il mutuo perché non residente in Italia da almeno 4 anni; i 4 anni scadranno a breve ? Se no, non mi pare che 7 mesi in più cambino qualcosa.
Inoltre, nell’attesa perderesti altre possibilità di vendita; sei sicuro che ne valga la pena ?
Rischi tra 7 mesi di trovarti nella stessa situazione, cioè con la caparra, ma con tempo perso.
L’unico modo per tutelarti è che ti verso un’altra somma a titolo di caparra, in modo che , se poi non riuscirà a comprare, tu avrai comunque incassato qualcosa in più; se non è disponibile, vuol dire che l’acquirente è il primo a non crederci molto.
Sei sicuro che il tuo immobile sia perfettamente in regola, per non passare dalla parte del torto ? Altrimenti rischi di aver perso tempo, ma di essere tu a dover rendere il doppio della caparra.

Allora la situazione è cambiata perché in pratica l’acquirente avendo comunione dei beni avrebbe dovuto attendere 16 mesi data in cui la moglie avrebbe fatto i 4 anni di residenza. Avendo fatto richiesta di separazione di beni la banca valuterebbe solo la sua situazione e a lui mancano 7 mesi.

Il fatto di concedergli del tempo non è una mia scelta ma di mia madre che non vuole avere delle problematiche con l acquirente (non si sa mai cosa potrebbe fare) quindi vorrebbe dargli quest ultima possibilità chiarendo bene la situazione in caso di un ulteriore diniego.

Tu mi consigli di chiedere un ulteriore caparra cosa a cui avevo valutato, però la mia intenzione era quella a prescindere dell esito della compravendita chiedere comunque un risarcimento per il tempo in più concesso. Secondo te è fattibile? Sotto che forma si potrebbe chiedere?

Per quanto riguarda l’immobile non ha nessun problema. Grazie ancora

 

[francesca63]

a lui mancano 7 mesi.

Quindi per fare eventualmente il rogito ci vogliono 7 mesi, più il tempo della pratica di mutuo. Mi pare un tempo esagerato…

non si sa mai cosa potrebbe fare

E cosa potrebbe fare ? Se la può prendere solo con se stesso, e probabilmente con l’agente che l’ha mal consigliato, facendo versare una caparra alta senza certezze sul mutuo.

Tu mi consigli di chiedere un ulteriore caparra cosa a cui avevo valutato, però la mia intenzione era quella a prescindere dell esito della compravendita chiedere comunque un risarcimento per il tempo in più concesso. Secondo te è fattibile? Sotto che forma si potrebbe chiedere?

Il tuo obiettivo è di avere tot in più, se dopo la proroga ancora il tipo non riuscisse a comprare: l’unico modo è che questo tot in più venga già consegnato, a te o all’agente, altrimenti per averlo dovresti fare causa ( escludendo che te lo dia spontaneamente).
Che poi tu lo voglia chiamare caparra, o deposito destinato a diventare risarcimento danni per il ritardo, il discorso non cambia.
Ma, se non lo ottieni a titolo di caparra, rischi poi di ottenere il risarcimento, ma non poter tenere la caparra: per scrivere un contratto ben fatto ci vuole competenza, e , secondo me, l’agente è un po’ facilone,visto come è andata la tua vicenda.

Capisco la posizione dell’acquirente, che sta rischiando di perdere 12.000 euro, ma capisco meno volergli dare così tanto tempo in più da parte vostra.
Un’altra soluzione, ma anche questa va ben gestita, è accordarsi che gli dai tempo, ma se trovi un acquirente migliore sei libero di vendere, rendendogli la caparra.
In ogni caso farei predisporre il contratto dal notaio, e non dall’agente.

 

[Andy88]

Quindi per fare eventualmente il rogito ci vogliono 7 mesi, più il tempo della pratica di mutuo. Mi pare un tempo esagerato…

E cosa potrebbe fare ? Se la può prendere solo con se stesso, e probabilmente con l’agente che l’ha mal consigliato, facendo versare una caparra alta senza certezze sul mutuo.

Il tuo obiettivo è di avere tot in più, se dopo la proroga ancora il tipo non riuscisse a comprare: l’unico modo è che questo tot in più venga già consegnato, a te o all’agente, altrimenti per averlo dovresti fare causa ( escludendo che te lo dia spontaneamente).
Che poi tu lo voglia chiamare caparra, o deposito destinato a diventare risarcimento danni per il ritardo, il discorso non cambia.
Ma, se non lo ottieni a titolo di caparra, rischi poi di ottenere il risarcimento, ma non poter tenere la caparra: per scrivere un contratto ben fatto ci vuole competenza, e , secondo me, l’agente è un po’ facilone,visto come è andata la tua vicenda.

Capisco la posizione dell’acquirente, che sta rischiando di perdere 12.000 euro, ma capisco meno volergli dare così tanto tempo in più da parte vostra.
Un’altra soluzione, ma anche questa va ben gestita, è accordarsi che gli dai tempo, ma se trovi un acquirente migliore sei libero di vendere, rendendogli la caparra.
In ogni caso farei predisporre il contratto dal notaio, e non dall’agente.

Sono pienamente d’accordo sul fatto che nessuno concederebbe tutto questo tempo ma purtroppo mia madre ha paura di ripercussioni ed essendo una persona che si agita facilmente non vuole avere questi pensieri (pensa che era disposta a ridare la caparra appena l’agente gli ha detto che andava restituita pur sapendo che per legge le spettavano).

Ora la soluzione che avevo preventivato era questa, dimmi se sbaglio in qualche ragionamento. Vorrei chiedere che l’acquirente firmi una carta dove si ritira dalla prima proposta di acquisto. Riformulare una seconda proposta di acquisto chiedendo come cifra dell immobile la parte rimanente che avrebbe dovuto già dare + una maggiorazione per il tempo concesso, tale maggiorazione verrà data in forma di caparra cosicchè qualora il mutuo non andasse nuovamente a buon fine potrei trattenere la caparra invece se dovesse andare a buon fine comunque avrei preso un importo maggiore.

Non so se è chiaro

 

[francesca63]

Vorrei chiedere che l’acquirente firmi una carta dove si ritira dalla prima proposta di acquisto.

Dovreste firmare entrambi, prendendo atto del suo inadempimento e del fatto che tieni la caparra.

Vorrei chiedere che l’acquirente firmi una carta dove si ritira dalla prima proposta di acquisto. Riformulare una seconda proposta di acquisto chiedendo come cifra dell immobile la parte rimanente che avrebbe dovuto già dare + una maggiorazione per il tempo concesso

Immagino che non gli chiederesti altri 12.000 euro, ma meno.
Il rischio è che, dichiarando nel nuovo contratto un prezzo inferiore al reale, la banca gli conceda una mutuo inferiore in proporzione ( di solito viene utilizzato il valore minore tra prezzo e perizia), che potrebbe non bastargli per comprare.

Inoltre temo che stiamo facendo i conti senza l’oste; nel senso che bisogna valutare la disponibilità dell’acquirente a tirar fuori altro soldi senza certezze.

È comunque una situazione delicata, e sono certa che ne sei consapevole; l’ideale sarebbe che il tipo si facesse fare una predelibera reddituale, per avere certezze sulla sua finanziabilita’, e con quale percentuale sul prezzo di un immobile, anche perché siamo in fase di rialzo dei tassi.

Altra ipotesi è quella di trovare un accordo sulla restituzione della caparra, magari rendendogli solo la metà (6.000), e risolvendo il contratto; tu dimostrieresti di non voler infierire troppo, e lui magari se ne fa una ragione più facilmente.
Poi cerchi altro acquirente, e se non avrai venduto tra 7 mesi ne riparlerete.

In definitiva è difficile trovare una soluzione ideale, senza rischi e senza preoccupazioni, soprattutto per me che non sono parte in causa, e non sono nei panni di tua madre ne di questo sprovveduto acquirente.

Spero di essermi spiegata

 

[PyerSilvio]

mia madre ha paura di ripercussioni ed essendo una persona che si agita facilmente non vuole avere questi pensieri (pensa che era disposta a ridare la caparra appena l’agente gli ha detto che andava restituita pur sapendo che per legge le spettavano).

..e bene faresti ad ascoltare la tua mamma.

Ridagli la caparra e andate liberi cercando un altro acquirente, rinnovando la fiducia allo stesso mediatore.
Se fra 7, dieci o diciotto mesi la casa è ancora lì gliela vendete, se non ci sarà più viva Gesù.

Andare in giro "a testa alta" non ha prezzo amico mio.

Chi ruba il mantello al prossimo di solito muore senza camicia.

 

[IL TRUCE]

Quattro anni mi paiono esagerati, a noi dopo un anno deliberarono: cambiare banca no ?
Appare lampante che l AI ha scritto lucciole per lanterne ..la sospensiva la voleva mettere in realtà…poi nella foga di chiudere la vendita e dell essere un po’ dilettante un po’ incapace…e un po’ furbetto ..siamo arrivati al pasticcio.
Ecco perché ti sta dicendo di ridare le somme…cosa che potrebbe fare Lui ma essendo in Italia dove a parole si garantisce tutto e a soldi nulla, le cose van così.
Dodicimila sono nulla o sono moltissimi : si perdono col sorriso al tavolo dello Chemin o ti fanno aspettare sotto casa. Dipende solo da chi è perché sono stai persi.
Chiedi all acquirente “ lei credeva che nel. caso non si addivenisse a delibera… non avrebbe speso nulla ?”

Parliamoci chiaro senza girare intorno..se questo fa il primario allora è un conto .. se li farà ridare dall AI in un modo o nell altro..se scarica cassette al, mercato allora è” un altro: senza contare la padronanza o meno della lingua,…

Siccome sono propenso a credere che si tratti di un povero diavolo, fai una bella cosa..ridagli i soldi e di all AI di star più attento: NO provvigioni ma prosecuzione dell incarico a vendere.

Ps oggi con 12.000 euro di bello compri ben poco… ed ogni tanto una buona azione la facciamo persino noi…Shht che non si sappia in giro….

 

[Daniele80]

Complimenti all'agenzia che sta facendo perdere 12.000 euro ad un povero ragazzo per la loro incompetenza. Far formalizzare una proposta ad un cliente con mutuo incerto senza condizione sospensiva e senza (evidentemente) un'analisi iniziale approfondita (bastava che la banca analizzasse subito il fatto che non sarebbe rientrato nei parametri). E non ditemi che spetta al cliente informarsi su queste cose, certo, è vero, ma se l'agenzia non mette in conto che non è mestiere del cliente comprare e vendere case vuol dire che non sta lavorando bene.