Contratto preliminare e intermediario

[a.misino]

Buonasera a tutti,
grazie per questa opportunità e vengo subito al dunque.
Sono in procinto di acquistare un immobile e mi sono rivolta ad un'agenzia immobiliare.
Ho individuato l'immobile e dopo aver conosciuto il proprietario, lo stesso mi dice che ha fatto un contratto preliminare di vendita dello stesso con l'agente immobiliare .
Ora mi chiedo, è normale questa procedura ? Se dovessi subentrare nel contratto preliminare i termini del'acquisto resterebbero quelli originari ? Deontologicamente è corretta questa procedura ? Dove finisce la terzietà dell'intemediario ?
Grazie
Angela

 

[Zagonara Emanuele]

E' ammesso che l'agente immobiliare acquisti un immobile e poi decida di rivenderlo (per qualsivoglia ragione, più o meno plausubile).

Se tu dovessi acquistare quell'immobile le condizioni potrebbero non essere le stesse, poichè è l'agente immobiliare (ovvero colui che ha acquistato per compromesso l'immobile) a dettare la richiesta, che potrebbe ad esempio essere più elevata per quanto riguarda il prezzo.

Bisogna però chiarire che in questo caso tu non dovresti pagare la provvigione all'agente immobiliare, poichè in questo specifico caso, egli non agisce quale intermediario ma in proprio.
Resta anche inteso che un'eventuale plusvalenza (ovvero un eventuale maggior prezzo realizzato dall'agente) sarebbe soggetto a tassazione (cosa che riguarda l'agente).

 

[a.misino]

Però in questa maniera, se dovesse esserci un secondo interessato, io divento oggetto di un'asta al rialzo, e questo proprio non mi va!
Ma a questo punto se l'intermediario lavora " in proprio ", viene meno il vincolo di mandato ?
Io posso contrattare direttamente con il proprietario, e quindi stipulare direttamente con lui, ed eventualmente riconoscere all'agente la penale pari al doppio dell'impegno versato per il primo preliminare ?

 

[Zagonara Emanuele]

Come ho già scritto, se le cose stanno come le hai descritte, l'agente lavora in proprio e non per conto terzi (o su incarico).

Nulla ti vieta di prendere contatti col proprietario-venditore dell'immobile e stipulare un preliminare con lui prevedendo che il proprietario debba versare una penale all'agente per lo scioglimento del preliminare.

Tieni però presente che l'agente potrebbe sia accettare d'essere liquidato in tal modo, ma anche di chiedere l'esecuzione del proprio preliminare.
Tuttavia, se il suo interesse è ricavarne un vantaggio economico (anzichè di acquistare l'immobile) come la vicenda da te raccontata sembra suggerire, accetterà lo scioglimento del preliminare.

 

[a.misino]

Scusa a questo punto, a quanto ammonta la penale per lo scioglimento del preliminare.
Se il preliminare è stato sottoscritto con una caparra di 1000 euro, per esempio, il proprietario deve restituire i 1000 + 2000 di penale o solo 2000 ( il doppio della caparra ?)
Grazie

 

[Zagonara Emanuele]

Deve restituire "solo" il doppio della caparra ricevuta.
Immagino tuttavia che l'Agente Immobiliare abbia versato una caparra congrua e non di poco conto.

 

[Manzoni Maurizio]

Non è esatto dire che deve restituire solo il doppio, chi ha versato una caparra confirmatoria può chiedere i danni o l'esecuzione del contratto; se ha versato una caparra penale allora si basterà restituire il doppio.

 

[Zagonara Emanuele]

Non è esatto dire che deve restituire solo il doppio, chi ha versato una caparra confirmatoria può chiedere i danni o l'esecuzione del contratto; se ha versato una caparra penale allora si basterà restituire il doppio.

Infatti, questo era già stato chiarito nel mio precedente intervento.
Tenuto però conto del fatto che l'acquirente è un agente immobiliare, mi pare evidente che questi non abbia interesse a chiedere l'esecuzione del contratto, ma la restituzione della caparra raddoppiata (con evente aggiunta di danni patiti, i quali però non possono includere il "guadagno" che l'agente intendeva realizzare acquistando e rivendendo l'immobile).

 

[a.misino]

Vi aggiorno...oggi abbiamo sottoscritto , venditore ed acquirente, la proposta irrevocabile d'acquisto, a questo punto vi chiedo:
1 ) la proposta è a tutti gli effetti un contratto che lega il venditore anche se non abbiamo ancora effettuato il compromesso ?
2 ) poichè trattasi di immobile soggetto a diritto di prelazione da parte di terzi, qualora dovessero esercitare tale diritto, chilo esercita deve versarmi anche la quota di intermediazione ?

 

[Zagonara Emanuele]

1) La proposta vincola il venditore anche in assenza del compromesso, solo se accettata (meglio se con apposizione della firma del venditore in calce alla proposta, per accettazione della stessa):

2) Chi esercita il diritto di prelazione non deve versarti nulla, men che meno la provvigione per mediazione.

Si presume che poichè si tratta di una proposta soggetta implicitamente a sospensiva la provvigione all'agenzia è dovuta solamente nel vaso in cui l'affare si dovesse concludere per effetto della rinuncia al diritto di prelazione, e non prima (e ovviamente a seguito dell'avvenuta accettazione della tua proposta).