Contratto transitorio ed esigenza di transitorietà

[didal]

help....

Per quanto riguarda i contratti transitori sono previste delle esigenze specifiche per la transitorietà ( cosi' ho letto negli accordi territoriali , sia per locatore che per conduttore), ma se ne possono inserire altre se sono dovute ad esigenze del conduttore?


e se tale esigenza del conduttore dovesse venir meno ,scaduto il contratto ,questi si trasforma in un 4+4 automaticamente?



chi sa al riguardo?

 

[od1n0]

help....

Per quanto riguarda i contratti transitori sono previste delle esigenze specifiche per la transitorietà ( cosi' ho letto negli accordi territoriali , sia per locatore che per conduttore), ma se ne possono inserire altre se sono dovute ad esigenze del conduttore?


e se tale esigenza del conduttore dovesse venir meno ,scaduto il contratto ,questi si trasforma in un 4+4 automaticamente?



chi sa al riguardo?

Devono essere documentate le esigenze di transitorietà se sono del conduttore ma non sono strettamente codificate.



Se le esigenze di transitorietà a venir meno sono quelle del locatore la durata si riconduce ad un 4+4. Importante in questo caso la conferma prima della scadenza del contratto da parte del locatore delle esigenze di transitorietà.
Se invece e' il conduttore ad avere l'esigenza di transitorietà alla scadenza cesserà il contratto.

 

[Avv Luigi Polidoro]

I contratti di locazione di natura transitoria trovano la loro disciplina nell'articolo 2 del Decreto del Ministero Infrastrutture e Trasporti del 30/12/2002 e nei singoli Accordi Territoriali.
Il comma 5 dell'art. 2 stabilisce espressamente che i contratti transitori "sono ricondotti alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno".
Esemplificando, tutte le volte in cui l'esigenza di transitorietà venga meno, il contratto si trasformerà in una locazione ordinaria, durata 4 + 4.
Naturalmente è sempre possibile che una delle parti (spesso la parte conduttrice quando vengono meno le esigenze di transitorietà che la avevano condotta alla stipula) si avvalga del diritto di recesso, se e nei limiti in cui è stato previsto dal contratto.
In questo caso il rapporto locatizio transitorio si interrompe e si converte in locazione ordinaria.

 

[didal]

cioe' , automaticamente si trasforma in un 4+4 , ma se tali esigenze vengono meno , in coincidenza,con la scdenza del contratto, questo termina e bisogna stipularne uno nuovo?.. un 4+4

 

[Avv Luigi Polidoro]

se il contratto arriva a scadenza il rapporto si interrompe.
Le parti dovranno quindi stipulare un nuovo contratto, se non ci sono esigenze di transitorietà dovranno sottoscrivere un 4+4 od un 3+2.
Se invece le esigenze vengono meno in corso di contratto transitorio, si ha l'automatica trasformazione in un 4+4.
A meno che le parti non si accordino differentemente.

 

[didal]

questo accordo eventuale deve essere riportato nel contratto transitorio?o riportato a parte come scrittura tra le parti?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Può trattarsi di una clausola già prevista nel contratto originario (con la quale si attribuiva, ad esempio, il diritto di recesso al conduttore), oppure può essere una risoluzione negoziale, quindi un accordo scritto che le parti confezionano appositamente.

 

[od1n0]

Se invece le esigenze vengono meno in corso di contratto transitorio, si ha l'automatica trasformazione in un 4+4.

Solo un chiarimento su un punto critico dei contratti di natura transitoria.
Se sono le esigenze del conduttore ad essere transitorie e non viene mandata la comunicazione prima della scadenza con la riconferma il contratto alla scadenza cessa o si riconduce al 4+4?

Perche' se si legge l'articolo 2 comma 5 del dm 2002 si potrebbe interpretare che il contratto si riconduce al 4+4 qualora vengano meno le esigenze anche del conduttore.

"I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno."

Se invece si va a vedere l'allegato contratto C allegato al DM
all'articolo due che regola le esigenze transitorie del conduttore de
"Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro … … … … giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s'intende ricondotto alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98. In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto."

c'e' il richiamo alla comunicazione di conferma da parte del locatore altrimenti si riconduce al 4+4.

Se pero' si va a vedere l'articolo 3 dove viene regolata l'esigenza transitoria del conduttore del contratto tipo c che viene richiamato nel comma 5 con riferimento al comma 6.

"
Articolo 3
(Esigenza del conduttore)
(4)
Ai sensi di quanto previsto dall'Accordo tra .............................................................
.............depositato il ............ presso il Comune di.................., le parti concordano che la
presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamen
te ha l'esigenza di
abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente i ............ mesi per il seguente motivo:
.........................................................................,che documenta allegando al presente
contratto ........................................................................ ......"

di tale comunicaizone e riconduzione non vi e' traccia.


Questo mi fa propendere per la tesi per cui il contratto cessi alla scadenza se viene meno l'esigenza di transitorietà del conduttore e non venga ricondotto al 4+4.

Quindi e' pacifico che se vengono meno le esigenze del locatore si riconduce ad un 4+4.

Puo' essere controverso invece nel caso a venir meno siano le esigenze del conduttore ma secondo me visto che c'e' il richiamo alle modalità di conferma stabilite nel contratto allegato C la comunicazione nel caso del conduttore non serve e il venir meno non lo riconduce ad un 4+4.

 

[Pennylove]

La tua interpretazione appare convincente e condivisibile. Sia l’art. 2, co. 2 del DM 5 marzo 1999 sia l’art. 2, co. 5 del DM 30 dicembre 2002 prevedono la riconduzione della durata a quella quadriennale (rinnovabile) non soltanto nell’ipotesi di mancata conferma della transitorietà da parte del locatore, ma anche nel caso “siano venute meno le cause della transitorietà”.

Ora, se le motivazioni transitorie sono riferite al conduttore, è evidente che l’art. 2 (Esigenze del locatore) del contratto-tipo allegato al DM 30 dicembre 2002, quello, per intenderci, che onera il locatore a confermare, prima della scadenza (a mezzo lettera raccomandata), i motivi di transitorietà indicati nel contratto, deve essere cancellato dal contratto (vedi la nota 4 del contratto-tipo: cancellare la parte che non interessa), non essendo le motivazioni temporanee del locatore, bensì della sua controparte che dovrà indicarle all’art. 3 (Esigenze del conduttore), articolo contrattuale che non contiene un siffatto onere per il conduttore che, pertanto, non è tenuto (a differenza del locatore) a confermare le esigenze transitorie prima del termine del contratto.

La cessazione di tali esigenze implica (come per il caso di mancata conferma) – secondo il macchinoso congegno menzionato - il mutamento di disciplina del rapporto, ma – si suppone - riferita alle sole esigenze del locatore: venute meno le ragioni della transitorietà del conduttore, il rapporto non viene ricondotto allo schema ordinario, ma cesserebbe di produrre i suoi effetti a scadenza o addirittura prima della scadenza (vedi ultimo capoverso del presente post).

Tale ricostruzione pare trovare conferma, infatti, sempre nel testo stesso del contratto-tipo, dove, all’art. 2, è menzionata la riconduzione alla durata ordinaria (come per il caso di mancata conferma) solo e unicamente per i contratti conclusi per esigenze transitorie del locatore (e non del conduttore), perché, se si ammettesse la soggezione del rapporto alla durata quadriennale nel caso in cui le motivazioni del conduttore venissero a mancare prima del termine (indipendentemente da ogni intento elusivo o fraudatorio del medesimo), magari per motivi a lui non imputabili, tale ipotesi potrebbe determinare risultati assolutamente paradossali e contraddittori, dando luogo ad un contratto imprevedibile (un vero e proprio salto nel buio), nel quale il verificarsi di un evento incerto e non controllabile (ad es. il contratto di lavoro a termine del conduttore viene prolungato oltre la scadenza del contratto ovvero muta a tempo indeterminato oppure l’acquisto programmato a data certa della sua abitazione va in fumo), determinerebbe un prolungamento della durata non voluto e non programmato all’inizio dal locatore che non disporrebbe di alcun mezzo per liberarsi di un vincolo indesiderato (gli interessi delle parti possono essere opposti e collidere).

In ogni caso, qualora, invece, il perdurare del rapporto si rivelasse in contrasto con gli interessi del conduttore (ad es. trasferimento improvviso per motivi di lavoro in un’altra città, ma non su domanda dell’interessato), quest’ultimo può sempre interrompere (a mezzo lettera raccomandata) il contratto per gravi motivi (il trasferimento costituirebbe una circostanza oggettiva, imprevedibile, estranea alla sua volontà, sopravvenuta nel corso del rapporto) legittimanti il recesso.

 

[Avv Luigi Polidoro]

L'interpretazione da voi suggerita è suggestiva e devo ammettere che le argomentazioni addotte sono del tutto condivisibili.
Quel che non mi convince è l'esito interpretativo, in quanto un allegato al decreto ministeriale finisce con il prevalere sul testo del decreto stesso.
Non vi è dubbio, infatti, che la lettera del decreto ministeriale ed il contratto tipo siano fra loro incompatibili: la prima pone lo stesso trattamento senza distinguere le ipotesi in cui le esigenze transitorie siano del locatore o del conduttore, il secondo invece individua un trattamento differenziato prevedendo persino un regime alternativo.
Nel tentativo di comprendere quale sia la soluzione comunemente praticata (perché confesso di non aver mai avuto occasione di occuparmi del problema) ho effettuato una ricerca giurisprudenziale.
Ho trovato soltanto due precedenti.
1)Tribunale Bari, Sezione 3 civile - Sentenza 6 giugno 2007, n. 1108, ove in motivazione si legge espressamente che:
"Ne consegue che trova applicazione l'art. 2 co. 2 del D.M. 5.3.99, secondo cui incombe sul locatore (se sue siano le esigenze transitorie dedotte in contratto) e sul conduttore (nel caso diverso) l'onere di confermare il verificarsi dell'esigenza transitoria, "tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nel termine stabilito nel contratto". Se il locatore (la cui esigenza transitoria sia stata dedotta in contratto) non adempia a questo onere contrattuale, oppure (nel caso di esigenza transitoria del solo conduttore) siano venute meno le cause della transitorietà (non essendo quindi necessario per il conduttore inviare alcuna raccomandata) si prevede la riconduzione della durata a quella prevista dall'art. 2 co. 1 L. 431/98."
2) Tribunale Roma, Sezione 5 civile - Sentenza 17 maggio 2006, di cui purtroppo ho rinvenuto solo la massima, a mente della quale:
"L'esigenza transitoria che consente una durata del rapporto locativo inferiore a quella stabilita gli artt. 1 e 2 della legge n. 431/1998 deve sussistere sia all'atto della sua instaurazione che in sua vigenza, e di tale perduranza le parti devono dare espressa contezza con comunicazione formale, la cui inosservanza comporta la riconduzione del negozio, quanto alla sua durata, alla previsione dell'art. 2, comma 1, della legge n. 431/1998. Ne consegue che, qualora non venga fornita, da alcuna delle parti, né allegata, né resa prova, in giudizio, dell'intervento della suddetta comunicazione, la locazione non potrà considerarsi di natura transitoria; una tale assenza infatti, comporta un prolungamento della durata del negozio locativo dal termine annuale originariamente pattuito a quello iniziale di quattro anni con ordinaria proroga di analoga durata.".
Da questi precedenti sembrerebbe (il condizionale è d'obbligo, visto che della seconda sentenza non ho potuto leggere la motivazione ma solo la massima) che la giurisprudenza sia incline ad applicare la medesima disciplina, sia qualora l'esigenza sia riconducibile al locatore sia nella ipotesi opposta.
Non so se voi, o qualcun altro utente del forum, è in grado di comunicare altri precedenti rilevanti.
Povero didal.... penserà che i Tribunali sono gabbie di matti...