Contratto transitorio ed esigenza di transitorietà

[od1n0]

I vostri interventi mi hanno fornito spunti per un ulteriore riflessione :
Ci potrebbe essere una ragione per quello che @Pennylove ha definito il "salto nel buio" e che condivido mettendomi nei panni del locatore che pensa che l'immobile sia libero fra x mesi e invece si trova con un vincolo contrattuale di 4+4 anni non preventivato.

Il legislatore potrebbe pero' aver fatto questo ragionamento per giustificare il "salto nel buio" del povero locatore:

se il locatore vuole locare in mancanza di sue esigenze transitorie puo' optare o per il 4+4 o per il 3+2 non ha molte possibilità.
Quindi il fatto che un conduttore riconduca dicendo che sono venute meno le esigenze transitorie il contratto ad un 4+4 riporterebbe la situazione alla normale prassi locativa a cui il locatore avrebbe dovuto assoggettarsi per trarre beneficio economico dall'immobile.
Inoltre favorisce il conduttore considerato parte debole dal legislatore permettendogli venute meno le esigenze di transitorietà di stabilizzare la sua situazione.

Certo resta l'ambiguità dei due articoli del contratto ma qui rientriamo probabilmente nel purtroppo italico vizio di sfornare leggi poco chiare

Effettivamente quel contratto tipo regola i rapporti fra le parti ma deve sottostare alla legge che in questo caso nell'articolo 2 del dm prevede la riconducibilità al 4+4 in caso del venir meno delle esigenze quindi in questa nuova riflessione mi sento di condividere i dubbi espressi da @Avv Luigi Polidoro circa il prevalere dell'allegato sul testo e un giudice non potrebbe che decidere sulla base dell'articolo 2 del dm riportando il contratto ad un 4+4.

Se questa mia nuova riflessione fosse stata effettivamente la stessa fatta a suo tempo dal legislatore lo scenario diventa il seguente:
In caso sia il conduttore ad avere le esigenze di transitorietà e questi non comunica per tempo che queste persistano il contratto continua come 4+4.
Se invece il conduttore comunica il persistere delle esigenze di transitorietà anche il giorno stesso della scadenza il contratto cessa.

Certo sarebbe bastato aggiungere al contratto tipo chiaramente un articolo a riguardo invece di scrivere quei due articolo fuorvianti che possono trarre in inganno il locatore.
Inoltre il locatore in questa situazione potrebbe non sapere fino all'ultimo giorno se il contratto continuerà o meno.

Inoltre sono da valutare le implicazioni che si avranno con l'ufficio duesto scenario pero' ha probabilmetne anche delle implicazioni di natura fiscale.
il contratto venga ricondotto ad un 4+4.
Nel caso di prosecuzione automatica poi del contratto come 4+4 sono da valutare le implicazioni di natura fiscale.

 

[od1n0]

In caso sia il conduttore ad avere le esigenze di transitorietà e questi non comunica per tempo che queste persistano il contratto continua come 4+4.
Se invece il conduttore comunica il persistere delle esigenze di transitorietà anche il giorno stesso della scadenza il contratto cessa.

Sbagliato di scrivere:

Correggo in :

In caso sia il conduttore ad avere le esigenze di transitorietà e questi comunica per tempo che queste non persistono il contratto continua come 4+4.
Se non c'e' comunicazione il contratto cessa alla scadenza.

 

[Pennylove]

Alla luce delle sentenze menzionate, parrebbe che la giurisprudenza di merito – a differenza della dottrina - sia orientata ad applicare la medesima disciplina ad entrambe le parti. Se così è (come pare), allora il modello ministeriale allegato al DM 30 dicembre 2002 costituisce un vero e proprio incidente di percorso nel quale è incorso il nostro legislatore perché nel contratto-tipo è solo il locatore che deve confermare quell’esigenza transitoria che ha dichiarato in contratto, e ciò - si osservi – per non incorre lui solo nella sanzione del pagamento di trentasei mensilità del canone o nel ripristino del rapporto, altrimenti dimostrando che, contrariamente alla sua comunicazione, l’esigenza temporanea è venuta meno: l’onere riguarda solo lui perché è soltanto a carico di costui che è prevista la sanzione.

Nel caso diverso che fosse da intendersi rilevante il venir meno delle transitorie del conduttore, il contratto di locazione verrebbe ad assumere – come precedentemente si accennava - i connotati di un contratto imprevedibile, incerto e punitivo per il locatore sia in termini di durata (4+4) che (pur nel silenzio della legge) in termini di canone (ben inferiore a quello di mercato nelle locazioni ordinarie, ma controllato e calmierato).

Circa la riconduzione del contratto alla durata quadriennale e i possibili profili di incostituzionalità sollevati, a suo tempo, per tale sanzione, per i casi di mancata conferma delle esigenze temporanee, alla durata quadriennale era intervenuta nel 2003 la Corte costituzionale che così si era espressa:“[…] quanto al primo aspetto, il rimettente non specifica se il contratto fosse stato stipulato per soddisfare esigenze transitorie dell’uno o dell’altro contraente, né individua quale fosse la parte gravata dall’onere di confermare il permanere delle proprie esigenze transitorie, diverse essendo le conseguenze ai fini della decisione, posto che la riconduzione del contratto alla durata legale si verifica solo nell’ipotesi in cui le esigenze transitorie siano relative al locatore che abbia omesso di dare conferma del loro permanere”.

Infatti – ad una lettura attenta della disposizione di legge del 1999 (DM 5 marzo) - tale onere (conferma) risulta imposto al solo locatore: “qualora il locatore non adempia questo onere oppure siano venute meno le cause della transitorietà [non si comprende bene se le cause della transitorietà riguardino lo stesso locatore oppure anche il conduttore] il contratto deve prevedere la riconduzione della durata a quella prevista dall’art. 2, co. 1 della legge n°431/1998”.

In sostanza, se il locatore prima della scadenza convenuta non conferma la transitorietà, il contratto è riportato alla durata ordinaria. Se, invece, è il conduttore portatore in concreto dell’esigenza transitoria, quest’ultimo non è tenuto a confermare l’esigenza stessa prima della scadenza del contratto: come non c’è una sanzione per il conduttore, così non c’è nemmeno un onere: il contratto alla scadenza cessa di dispiegare i suoi effetti.

Peccato che (salvo dare un’interpretazione antiletterale) alle medesime conclusioni non si possa arrivare leggendo il comma 4 “I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorieta' del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto” e il coma 5 del successivo DM 30 dicembre 2002: “I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalita' di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorieta' vengano meno”, se non fosse che – come rilevato dall’avvocato Luigi Polidoro – il decreto risulta inconciliabile con il contratto-tipo a cui rimanda, contratto – è il caso di sottolineare – che viene ripreso integralmente dagli stessi accordi territoriali.

Sul punto occorre avvertire che il decreto ministeriale in questione pone condizioni e modalità in un ambito nel quale è la stessa legge di riforma (art. 5 della legge n°431/1998) ad averlo legittimato mediante espresso rinvio. Quindi, indirettamente (e paradossalmente), l’assurdità e l’irragionevolezza di un decreto mal formulato e farraginoso diventano assurdità e irragionevolezza della legge stessa.

 

[od1n0]

Alla luce delle sentenze menzionate, parrebbe che la giurisprudenza di merito – a differenza della dottrina - sia orientata ad applicare la medesima disciplina ad entrambe le parti. Se così è (come pare), allora il modello ministeriale allegato al DM 30 dicembre 2002 costituisce un vero e proprio incidente di percorso nel quale è incorso il nostro legislatore perché nel contratto-tipo è solo il locatore che deve confermare quell’esigenza transitoria che ha dichiarato in contratto, e ciò - si osservi – per non incorre lui solo nella sanzione del pagamento di trentasei mensilità del canone o nel ripristino del rapporto, altrimenti dimostrando che, contrariamente alla sua comunicazione, l’esigenza temporanea è venuta meno: l’onere riguarda solo lui perché è soltanto a carico di costui che è prevista la sanzione.

Nel caso diverso che fosse da intendersi rilevante il venir meno delle transitorie del conduttore, il contratto di locazione verrebbe ad assumere – come precedentemente si accennava - i connotati di un contratto imprevedibile, incerto e punitivo per il locatore sia in termini di durata (4+4) che (pur nel silenzio della legge) in termini di canone (ben inferiore a quello di mercato nelle locazioni ordinarie, ma controllato e calmierato).

Circa la riconduzione del contratto alla durata quadriennale e i possibili profili di incostituzionalità sollevati, a suo tempo, per tale sanzione, per i casi di mancata conferma delle esigenze temporanee, alla durata quadriennale era intervenuta nel 2003 la Corte costituzionale che così si era espressa:“[…] quanto al primo aspetto, il rimettente non specifica se il contratto fosse stato stipulato per soddisfare esigenze transitorie dell’uno o dell’altro contraente, né individua quale fosse la parte gravata dall’onere di confermare il permanere delle proprie esigenze transitorie, diverse essendo le conseguenze ai fini della decisione, posto che la riconduzione del contratto alla durata legale si verifica solo nell’ipotesi in cui le esigenze transitorie siano relative al locatore che abbia omesso di dare conferma del loro permanere”.

Infatti – ad una lettura attenta della disposizione di legge del 1999 (DM 5 marzo) - tale onere (conferma) risulta imposto al solo locatore: “qualora il locatore non adempia questo onere oppure siano venute meno le cause della transitorietà [non si comprende bene se le cause della transitorietà riguardino lo stesso locatore oppure anche il conduttore] il contratto deve prevedere la riconduzione della durata a quella prevista dall’art. 2, co. 1 della legge n°431/1998”.

In sostanza, se il locatore prima della scadenza convenuta non conferma la transitorietà, il contratto è riportato alla durata ordinaria. Se, invece, è il conduttore portatore in concreto dell’esigenza transitoria, quest’ultimo non è tenuto a confermare l’esigenza stessa prima della scadenza del contratto: come non c’è una sanzione per il conduttore, così non c’è nemmeno un onere: il contratto alla scadenza cessa di dispiegare i suoi effetti.

Peccato che (salvo dare un’interpretazione antiletterale) alle medesime conclusioni non si possa arrivare leggendo il comma 4 “I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorieta' del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto” e il coma 5 del successivo DM 30 dicembre 2002: “I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalita' di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorieta' vengano meno”, se non fosse che – come rilevato dall’avvocato Luigi Polidoro – il decreto risulta inconciliabile con il contratto-tipo a cui rimanda, contratto – è il caso di sottolineare – che viene ripreso integralmente dagli stessi accordi territoriali.

Sul punto occorre avvertire che il decreto ministeriale in questione pone condizioni e modalità in un ambito nel quale è la stessa legge di riforma (art. 5 della legge n°431/1998) ad averlo legittimato mediante espresso rinvio. Quindi, indirettamente (e paradossalmente), l’assurdità e l’irragionevolezza di un decreto mal formulato e farraginoso diventano assurdità e irragionevolezza della legge stessa.

La conclusione e' che con questa interpretazione se ci sono esigenze di temporaneità del conduttore sopratutto ove sono in vigore gli accordi territoriali il locatore dovra' orientarsi sempre a stipulare un 4+4 da principio altrimenti corre il rischio di trovarsi un 4+4 e non potere neanche contrattare liberamente il canone.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Interessantissima la citazione della sentenza della Corte Costituzionale.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Aggiungo che quanto affermato dalla Corte Costituzionale, seppure si tratti di un mero obiter dictum, sembra risolvere la questione in favore della interpretazione che avete fornito voi, od1n0 e pennylove.
Certamente la motivazione della Corte Costituzionale sarà stata maggiormente meditata rispetto a quanto non abbiano fatto i due giudici di merito.

 

[Tobia]

La conclusione e' che con questa interpretazione se ci sono esigenze di temporaneità del conduttore sopratutto ove sono in vigore gli accordi territoriali il locatore dovra' orientarsi sempre a stipulare un 4+4 da principio altrimenti corre il rischio di trovarsi un 4+4 e non potere neanche contrattare liberamente il canone.

condivido il 4+4
ed aggiungo che il contratto dovrebbe prevedere un breve preavviso di recesso anticipato del conduttore e senza gravi motivi, giusto per renderlo un poco più consono ad un'esigenza di transitorietà