ciao a tutti devo locare un garage e una mansarda (separatamente), per un anno con contratto transitorio, da potersi registrare con ced. secca.
Puoi applicare il nuovo regime opzionale, sempreché sussista un effettivo rapporto di pertinenzialità con l'immobile abitativo locato e tale rapporto sia evidenziato nel contratto di locazione (anche con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all'immobile abitativo). Il documento di prassi (Agenzia delle Entrate, Circolare n°26/E) conferma che non vi è una specifica nozione di pertinenza nella disciplina dell'imposta sostitutiva: ciò comporterebbe - salvo ulteriori chiarimenti in merito - l'automatico richiamo alle norme civilistiche, delineate negli articoli 817 e seguenti del codice civile. Da questa disciplina si evince che gli elementi costitutivi della pertinenza sono rappresentati dal nesso di servizio e ornamento rispetto al bene principale, pertanto, ne deriva che le norme civilistiche non rilevano né l'autonomo accatastamento della pertinenza, né la collocazione della stessa (potrebbe benissimo essere collocata in altro fabbricato). Su questa questione, comunque, l'Agenzia omette qualsiasi considerazione.
Quali pos
sono essere secondo voi i motivi di transitorietà credibili da inserire in contratto? e che preavviso si da per il recesso? (penso 2 mesi). Faccio questo tipo di domanda perche' avendo consultato un avvocato leggendo già un contratto stipulato per un anno senza specificare i motivi di transitorietà si può impugnare e farlo valere x 4 anni. Può essere vero? Mi posso tutelare il prossimo anno stipulando contratto per non avere fragature, visto che incominciano ad esserci malumori da parte dei conduttori, grazie a presto
Presumo tu ti riferisca ai contratti di durata da 1 a 18 mesi (art. 5, comma 1, legge n°431/1998). Il contratto deve contenere le dichiarazioni del locatore e/o del conduttore che comprovino le rispettive esigenze di dare e di prendere in locazione l'immobile per breve durata. Il compito di individuarle è rimesso alla contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, maggiormente rappresentative: è, quindi, necessario fare riferimento alla specifica realtà locale (nella fattispecie, suppongo, il comune di Campobasso). Nel caso, poi, che la transitorietà riguardi il conduttore, non basta che simile esigenza sia specificata nel contratto, ma è anche richiesto che ne sia dato riscontro documentale (ad esempio la dichiarazione della ditta per cui lavora). Le motivazioni possono essere le più varie:
- Conduttore: trasferimento temporaneo della sede di lavoro, contratto di lavoro a tempo determinato, necessità di cure per sé o per un proprio familiare in luogo diverso dall'abitazione, esecuzione di lavori che rendono temporaneamente inutilizzabile la propria abitazione ecc.
- Locatore: destinazione dell'immobile per il figlio che si sposa dopo
tot mesi, esigenze di interventi sull'immobile che sono incompatibili con l'occupazione dell'immobile ecc.
La legge considera l'interesse di uno o dell'altro contraente, ovvero di entrambi: in ogni caso, ogni esigenza specifica delle parti collegata ad un evento certo, anche a data prefissata, espressamente indicata in contratto.
Il venir meno dei presupposti specifici della transitorietà, quand'anche nel silenzio delle parti, comporta la riconduzione della locazione alla durata ordinaria, oltre a legittimare il conduttore a esercitare la facolta di recesso per gravi motivi. Quanto alla misura del canone da corrispondere, una volta che il contratto venga riportato allo schema ordinario - pur nel silenzio della legge - non pare che possa imporsi un corrispettivo diverso da quello pattuito in previsione dell'originaria durata limitata.
Il conduttore che intenda far accertare la nullità della clausola contrattuale contenente la previsione di un uso transitorio, per inesistenza in concreto della natura transitoria dell'esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base all'obiettiva situazione di fatto e da quest'ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore né situazioni di fatto occultate dal conduttore, nè la riserva mentale di costui di non accettare la clausola. Il contratto per uso abitativo stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell'uso da parte del conduttore, al fine di eludere la sanzione di nullità delle clausole concernenti la durata e la misura del canone, in quanto contrarie al regime giuridico stabilito dalla legge, integra gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge, perchè sotto l'apparenza di una convenzione transitoria, nasconde una locazione abitativa ordinaria. Spetta, comunque, al conduttore dimostrare l'esistenza della simulazione, anche avvalendosi della prova per testi e per presunzioni (Cass. 25 febbraio 2009, n°4495).
Ulteriore condizione inserita nel contratto tipo è l'onere per il locatore di confermare, con lettera raccomandata, prima della scadenza del rapporto locativo i motivi della transitorietà indicati in contratto. Non è previsto alcun termine di preavviso: si dovranno scegliere i tempi che possano garantire la conoscenza della comunicazione con un congruo anticipo, tenuto anche conto della durata del rapporto in essere: analoga considerazione va fatta anche per il conduttore, che ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata.
