Contratto transitorio senza mandare la raccomandata

[Naoto]

se io locatore non mando 15 gg prima della scadenza la raccomandata che verifica le esigenze transitorie cosa succede? forse il contratto viene ricondotto ai 3+2 o 4è+4 ?

 

[Pennylove]

Il locatore ha l’onere di confermare, con lettera raccomandata, prima della scadenza del rapporto locativo i motivi di transitorietà indicati in contratto. L’inosservanza dell’invio di conferma della transitorietà è grave, perchè determina la soggezione del rapporto alla durata quadriennale (rinnovabile) nell’ipotesi il conduttore rimanga o sia lasciato nel godimento della cosa locata e sempre che il medesimo lo voglia, perché sarebbe davvero una forzatura, nel caso egli avesse davvero una esigenza transitoria di occupare l’immobile, obbligarlo a restarci per un tempo più lungo. La norma, in sostanza, ha lo scopo di impedire che il rapporto, sorto validamente, possa proseguire oltre il termine pattuito all'origine in difetto dei presupposti previsti dalla legge.

 

[Naoto]

Grazie PennyLove una conferma a quello che avevo supposto

 

[Limpida]

Secondo te, Penny, l'onere di confermare con lettera raccomandata la scadenza del rapporto locativo, é richiesta solo per i transitori ordinari o anche per i transitori per studenti?

 

[Pennylove]

Suppongo tu ti riferisca all’onere, posto a carico della proprietà, di confermare prima della scadenza i motivi della transitorietà.

Locazione transitoria per studenti universitari (legge 431/98, art. 5, comma 1)

Al termine del secondo periodo di rinnovo (la facoltà di disdetta, al primo periodo di scadenza, è consentita al solo conduttore, ai sensi dell’art. 3 del DM 30 dicembre 2002), il contratto scade automaticamente, senza necessità di disdetta alcuna. Personalmente ritengo comunque opportuno – considerata l’ampia portata dell’art. 2 della legge n.431/1998 – l’invio al conduttore di una raccomandata di disdetta, con ricevuta di ritorno, sei mesi prima della scadenza (o perlomeno con congruo preavviso), per invitarlo alla riconsegna dei locali nei termini convenuti. In tal caso, nessun adempimento è richiesto presso l’Agenzia delle Entrate, trattandosi di cessazione di contratto alla scadenza contrattualmente prevista.

Locazione transitoria ordinaria (legge 431/98, art. 5, comma 2)

Nelle locazioni abitative di natura transitoria, a mio giudizio, l’onere di conferma spetta al solo proprietario (art. 2 del contratto-tipo). Tengo a precisare ciò perché, benché il tenore letterale della norma indicata nei decreti ministeriali (prima il DM 5 marzo 1999, poi il DM 30 dicembre 2002) sembri porre tale onere a carico di entrambi i contraenti (locatore e conduttore), inducendo in errore alcuni autorevoli esperti della materia, in realtà, così non è: nella disposizione sanzionatoria, infatti, è invece previsto che qualora il locatore (non quindi il conduttore) non vi provvede, il contratto torna ad avere la durata ordinaria prevista dalla legge. Ergo: se i motivi della transitorietà posti a fondamento della stipula del contratto sono riconducibili al conduttore (art. 3 del contratto-tipo), il medesimo non deve inviare alcuna raccomandata di conferma della sussistenza delle esigenze transitorie o di disdetta, in quanto il contratto viene a cessare. Ne deriva che:

a) in caso di transitorietà del locatore, occorrerà cancellare l’art. 3 (Esigenza del conduttore);

b) in caso di transitorietà del conduttore, occorrerà cancellare l’art. 2 (Esigenza del locatore).

Infatti nelle NOTE FINALI al contratto-tipo, al (4) riportato accanto sia all’art. 2 (Esigenza del locatore), che all’art. 3 (Esigenza del conduttore), si precisa: Cancellare la parte che non interessa.

 

[Limpida]

Grazie!