Mi sembra che tu metta il carro innanzi ai buoi.
Vai a fare la visita con l'agenzia, fatti spiegare tutto quello che vuoi sapere e poi fai una proposta condizionata all'assoluta regolarità dell'immobile sia dal punto di vista urbanistico-catastale che ipotecario.
Che senso ha fare tutte le verifiche se non sai nemmeno se la tua offerta al pesante ribasso verrà accettata ???