Volevo aggiungere i seguenti elementi
- la polizza postuma ex art. 1669 c.c. può essere attivata per rovina dell'immobile o gravi difetti, purché ne sia fatta denuncia entro un anno dalla scoperta. Per quel che risulta a me, nei “gravi difetti” possono essere compresi i vizi costruttivi che rendono l'immobile (od anche un singolo locale) non agibile e cioè per esempio le infiltrazioni che producono stillicidio nei locali (rovinando mobili, impedendo di usare il letto per dormire o il tavolo per mangiare o studiare ecc.), il sollevarsi delle piastrelle che produce rischio di caduta per inciampo, l'umidità diffusa che rende l'ambiente malsano, le carenze dei requisiti igienico sanitari dei locali (rapporto aeroilluminante, altezze ecc.).
- gli immobili nuovi, si sente dire, "non sono orologi" e qualche piccolo difetto è ricorrente e nelle costruzioni dove è previsto il collaudo alla presenza del Committente, quella è la fase per dirimere queste questioni
- pur mancando la figura del Collaudatore che fa da arbitro, a ben vedere comunque una forma di “collaudo” avviene anche nel rapporto costruttore-privato ove quest’ultimo visita l’immobile e poi sottoscrive la dicitura contrattuale del tipo che “accetta l’immobile riconoscendolo in buono stato di conservazione ed adatto all’uso che intende farne”. Quindi quella sarebbe la fase in cui controllare bene l’immobile avvalendosi eventualmente anche di una persona di esperienza come un Professionista. Rimangono esclusi da questo ambito i “vizi occulti” che andrebbero quindi comunque a ricadere nel 1669 o nella clausola volontaria di cui al punto successivo.
- nel caso di acquisto privato-costruttore un contratto buono (per l'acquirente) dovrebbe comprendere, se si riesce ad ottenerla, la clausola della eliminazione dei vizi costruttivi e della manutenzione ordinaria a carico del venditore (edile ed impiantistica), per un anno o più, a tale obbligo può essere associata una rata di prezzo od una fidejussione.
- per quanto risulta a me, oltre queste due forme (il 1669 c.c. e la anzidetta eventuale clausola contrattuale di iniziativa privata delle parti) non vi sono altre forme generali di garanzia precostituita riguardo le costruzioni. Cioè ad esse non si applica per esempio la garanzia biennale di due anni dall’acquisto dei beni durevoli
- esiste di fatto comunque un discrimine fra il piccolo vizio costruttivo e la necessità di manutenzione ordinaria, anche nel senso per esempio che il Costruttore non può essere obbligato in perpetuo alla manutenzione dell’immobile. E’ naturale che le parti tentino di tirare questo punto di discrimine nella direzione che gli fa più comodo
- questo argomento è stato già trattato nella altra interessante discussione"La polizza decennale copre anche da danni per infiltrazione?"
Un saluto
