Creazione di 2 vani in mansarda e un openspace in soggiorno. Come mettersi in regola

[mike79]

Buongiorno a tutti. Ho un problema.
Nel 2008 ho acquistato un immobile di nuova costruzione che prevedeva un primo piano e una mansarda.
La piantina catastale presentava al primo piano un soggiorno con angolo cottura, un bagno e una camera da letto. Mentra la mansarda, non essendo abitabile risultava un openspace ad uso lavanderia.
I costruttori avevano già previsto che in mansarda sarebbero state create le due camere e un bagno (cosa che abbiamo fatto tutti nel condominio). Mentre per il primo piano, io ho creato un openspace soggiorno+cucina, un bagno e uno sgabuzzino (gli altri hanno utilizzato la stanza adibita a camera per la cucina.
Ora mi trovo a dover vendere l'immobile e chiaramente i dati catastali non coincidono con la realtà.
Nel 2008, qualche mese prima della consegna degli immobili, i costruttori ci dissero che era possibile effettuare la creazione dei divisori in mansarda perchè, in quel momento il comune lo permetteva (io chiesi sin dall'inizio, quando comprai su carta nel 2007, questa possibilità ma dissero che il comune non lo permetteva). Molti fecero fare i divisori e i cambiamenti al catasto. Io, irritato in quanto mi sembrava solo una scusa per chiedere altri soldi (15000 euro per fare 2 muri e gli impianti), non lo feci con loro ma privatamente (risparmiando la metà). Il problema è che i miei dati catastali non sono stati aggiornati.
So che per vendere i dati catastali devo rispecchiare la realtà pena l'annullamento del contratto da parte notaio.
Domande:
Come mi devo comportare per mettermi in regola?
Il fatto che gli altri condomini hanno aggiornato il catasto per quanto riguarda la mansarda, può essere un punto a mio favore dato che qualcuno mi ha prospettato risposte negative da parte del comune per regolarizzare il piano mansarda?
So che le sanzioni variano da comune a comune, ma riuscireste a darmi un range di valori per capire a cosa vado incontro?
Scusate se non mi sono espresso in termini corretti ma spero di aver reso chiaro il concetto.
Grazie

 

[roberto.spalti]

Ti può rispondere solamente un tecnico che lavora in quella zona. In pratica tu hai eseguito un cambio di destinazione d'uso in maniera abusiva e adesso dovrai verificare se lo puoi sanare. Il problema non è tanto in Catasto quanto in Comune dato che le attuali norme potrebbero non prevedere una suddivione del sottotetto rendendo di fatto impossibile la vendita. Per quanto rigurada gli altri condomini c'è da capire cosa hanno fatto all'epoca, se hanno suddiviso il sottotetto (per esempio) in ripostiglio, lavanderia e magazzino o hanno fatto u nverio e proprio cambio di destinazione d'uso

 

[mike79]

Grazie per la tua risposta.
Parlando con il vicino mi è stato detto che all'epoca hanno soltanto fatto una divisione dei locali mansardati riportati nella piantina catastale (le 2 camere e il bagno). Se non ricordo male non doveva essere presente il bagno anche se lo hanno fatto tutti. E credo che la destinazione d'uso non sia cambiata.
A me non interessa cambiare la destinazione d'uso o rendere abitabile la mansarda. Mi interessa solo inserire le modifiche che ho fatto (divisori) nella piantina catastale.
La mia preoccupazione è quella di trovarmi ad essere costretto ad abbattere tutto.
Togliere un letto e un armadio è semplice. Spaccare i muri diventa complicato.

 

[roberto.spalti]

Il fatto è che oggi, per fare una modifica in Catasto, devi farla prima in Comune perché gl ielaborati grafici devono corrispondere. I tuoi vicini hanno fatto due locali ad uso deposito e un locale lavanderia in cui non dovrebbero esserci i santitari e la doccia. In pratica avete commesso tutti un abuso edilizio: chi per la realizzaizone delle pareti, gli altri per modifica non autorizzata della destinazione d'uso. Tu parli di modifiche catastali per la vendita ma il tuo acquirente sa che compra un monolocale e due soffitte? Inoltre il problema maggiore potresti averlo al piano terreno dove hai accorpato due locali realizzando un monolocale.

 

[mike79]

Quindi, da quello che mi sembra di capire mi conviene sistemare le piantine catastali per quanto riguarda la mansarda (fare come i miei vicini, suddividere in magazzino, lavanderia e ripostiglio) e credo si possa fare dato che lo hanno già fatto. Per quanto riguarda il primo piano lascio così com'è e il giorno che trovo l'acquirente, per non avere problemi rifaccio il muro che ho eliminato (magari in cartongesso).
Volevo aggiungere che l'agente immobiliare che ho contattato mi ha detto chiaramente che non è necessario rendere abitabile la mansarda per la vendita.

 

[roberto.spalti]

Per la mansarda va bene, per quanto riguarda il primo piano (se io fossi il tuo agente immobiliare) ti consiglierei di regolarizzare il progetto o eseguire subito le opere di adeguamento perché potresti trovarti nella condizione di mostrare ad un cliente una cosa e poi venderne di fatto un'altra, cosa che potrebbe causare problemi. L'agenzia ti ha detto il vero riguardo alla mansarda, ti suggerisco di far mettere in pubblicità la reale destinazione d'uso dei locali per evitare potenziali problemi con gli acquirenti.

 

[mike79]

Grazie Roberto per le tue risposte.
Per quanto riguarda il primo piano io non voglio nascondere ad un potenziale acquirente la difformità tra la realtà e la piantina catastale. Anzi, è una delle cose che farei subito notare. La mia intenzione è quella, nel caso ci fosse un interesse serio per la casa, di ricreare la parete eliminata a mie spese.
Perchè mi consigli di indicare nella pubblicità la reale destinazione d'uso?
In questi mesi cercando e ricercando immobili nella mia zona attraverso i vari siti immobiliari ho trovato centinaia di immobili con caratteristiche simili alle mie (mansarde non abitabili ma che riportavano nelle foto la presenza di letti, armadi ecc...). Anche lo stesso agente immobiliare mi ha detto che non è un problema in quanto è più che risaputo che la maggior parte delle mansarde o taverne non hanno l'abitabilità e sono accatastate come locali lavanderia per esempio. In effetti in tutti questi annunci non ho mai letto "mansarda adibita a locale lavanderia" per esempio.

 

[roberto.spalti]

Ti dico di indicare la reale destinazioni d'uso perché se l'agenzia indica 2 camere e bagno nel sottotetto fa pensare che in qualche modo i local isiano stati sanati, cosa che invece non è avvenuta.

 

[mike79]

Ok, grazie.
Ma secondo te, dato che i miei vicini hanno messo in regola la mansarda (divisori) nel 2008 è un punto a mio favore nel momento che decido di fare la stessa cosa? Nel senso che potrei avere meno difficoltà (pratiche, sanzioni ecc....) con il comune?

 

[roberto.spalti]

Dipende dalle attuali normative edilizie, se non sono cambiate la concessione del 2008 costituisce un precedente che va sicuramente a tuo vantaggio dato che non possono, a parità di norme, negare a te qualcosa che hanno concesso ad altri. Ripeto: a norme edilizie invariate, chiedi ad un tecnico che conosce bene la zona.