Cronaca di una compravendita di un immobile in sanatoria

[zarate_ROMA]

Nel Febbraio 2009, io e la mia fidanzata nella ricerca di un appartamento da acquistare ci siamo recati presso un’ agenzia, dopo aver notato e letto una locandina annuncio di vendita di un appartamento, affisso nella bacheca antistante l’entrata della prima specificata agenzia, riportato nell’offerta ad un prezzo di vendita di € 290.000,00 .
All’interno dell’agenzia venivamo accolti da un addetto il quale, su nostra domanda, ci illustrava le caratteristiche dell’appartamento ( di mq 70) chiedendoci, inoltre, se eravamo intenzionati a visionare l’appartamento in vendita. Alla nostra risposta affermativa lo stesso provvedeva a contattare telefonicamente il venditore, fissando un appuntamento per l’indomani mattina.
Il giorno seguente, come da accordi presi, io e la mia fidanzata ci siamo recati sul luogo dell’appuntamento abbiamo preso visione dell’immobile.
Il giorno 16.2.2009 contattavo telefonicamente l’addetto dell’agenzia il quale mi fissava un appuntamento per mercoledì successivo per l’eventuale formulazione della proposta di acquisto. In data 18 Febbraio 2009, presso l’agenzia immobiliare sempre alla presenza della mia fidanzata, ho sottoscritto la proposta di acquisto dell’unità immobiliare. Nella sopraspecificata proposta di acquisto è stabilito:
a) di aver offerto un prezzo di € 275.000,00 consegnando all’agente Immobiliare la somma di € 5.000,00 a mezzo assegno bancario al venditore a titolo di deposito infrutifero;
b) di aver,inoltre, rilasciato un assegno bancario non trasferibile intestato all’agenzia. dell’importo di € 376,48 a titolo deposito per spese di registrazione del preliminare;
c) che la data per la sottoscrizione del contratto preliminare è fissata in data 13.3.2009 e che il rogito notarile deve avvenire entro la data del 30.09.2009;
d) che parte della somma stabilita per il pagamento del prezzo deve essere finanziata a mutuo;
e) che la parte venditrice dichiara che l’immobile è conforme alle norme urbanistiche;
In data 9 Marzo 2009 ricevevo l’accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore avvenuta in data 06.03.2009 consegnatami dall’agente immobiliare. Richiesta la documentazione necessaria alla stipula del preliminare e consegnatami successivamente soltanto l’atto di provenienza dell’immobile, si evince che lo stesso è stato oggetto nel 1986 di domanda di concessione in sanatoria per alcune difformità urbanistica. Da tale atto notarile risulta che in data 19.12.1991 il venditore ha acquistato l’immobile da precedenti proprietari e che per lo stesso è stata presentata al Comune di Roma domanda di concessione in sanatoria per alcune difformità edilizie. Tale situazione urbanistica mi era stata omessa all’atto della proposta di acquisto dichiarando il venditore la conformità dell’immobile alle leggi sull’urbanistica e, comunque, da una ulteriore visione dell’appartamento ho potuto constatare che la situazione attuale dell’immobile è totalmente difforme dalla planimetria allegata al rogito di provenienza. Inoltre,
l’agenzia immobiliare mi ha sottoposto uno schema di contratto preliminare che non prevedeva, tra l’altro, la presentazione da parte del venditore della documentazione necessaria e, pertanto, ne ho sottoposto uno che la richiedeva, tra le altre, in modo specifico, il rilascio della concessione in sanatoria. Da informazioni prese dall’ufficio Condono Edilizio, ho potuto constatare :
a) la domanda di condono dell’immobile in oggetto risulta presentata e assunta al Protocollo nel 1987 dalla ex proprietaria dell’immobile;
b) che l’ abuso è risalente al 1977 per mq. 66,55 abitabili (su 70 totali),
c) l’assenza della seguente documentazione mai presentata:
- visura storica;
- V.C.A. catastale con planimetria confermata dal tecnico;
- foto abuso;
- elenco dei lavori effettuati nel 1977 con descrizione delle opere;
- inoltre, l’UCE ha richiesto nel 1998 la documentazione ma la notifica non è stata effettuata in quanto la ex proprietaria non era rintracciabile
Infine, su mia richiesta, il notaio di mia fiducia esprimeva, con una relazione scritta, parere contrario alla vendibilità dell’immobile;
Il giorno dopo, alla presenza del mio legale nella sede dell’agenzia, chiedevo il rinvio facendo presente della impossibilità di sottoscrivere un rogito di compravendita dell’immobile, data la presenza di un condono edilizio non ancora definito, L’agente,comunque, dichiarò in quella occasione di aver fatto valutare dal notaio di fiducia dell’agenzia il quale ha espresso, parere favorevole sulla regolarità urbanistica dell’immobile dichiarandolo alienabile. .Dopo due giorni l’agente mi comunicava telefonicamente che l’immobile era regolare e che per la definizione della pratica di condono occorreva qualche mese e che, quindi, si poteva tranquillamente sottoscrivere il preliminare.
In tutto questo va inserito il fatto che l’agenzia, tramite i suoi legali, insite nel richiedere la provvigione ( il 3% del prezzo di vendita) minacciando azioni legali coatte nei mie confronti per il pagamento della stessa, asserendo che comunque, l’agenzia aveva svolto il suo ruolo di intermediazione facendomi incontrare con il venditore.
Ho iniziato un contenzioso per la restituzione della somma versata all’atto della sottoscrizione della proposta.
La mia domanda è molto semplice. L’immobile in questione, sprovvisto di concessione in sanatoria e certificato di agibilità può, per una ragione qualsiasi essere considerato alienabile? E la stessa agenzia può pretendere la commissione, avendo ritardato la consegna dei documenti e taciuto sulla reale situazione, se l’immobile non è in regola?

 

[Daniele84]

se l'agenzia è in buona fede si ha diritto alla provvigione, in molti casi i proprietari non dicono niente e non si sa il perchè, tanto poi salta tutto fuori, ecco perchè gli agenti immobiliari non vengono visti di buon occhio spesso e volentieri.
l'agibilità si ha sullo stabile dove è ubicato l'immobile, no sull'immobile.
per che bisognerebbe fare un dia in sanatoria e con quello rogitare.
al momento per quello che ho letto e capito queste sono le mie risposte.

 

[Daniele84]

pser me bisognerebbe fare un dia in sanatoria e con quello rogitare.

scusa l'italiano e come è scritto, spero solo si capisca cio che volevo dire.

 

[gennaro63]

complimenti zarate....la tua disamina e' perfetta....questo capita perche' chi avrebbe dovuto fare gli accertamenti sulla proprieta'...non ha fatto gli accertamenti..... e forse a questo punto ho il dubbio che erano nelle condizioni di farlo.....io se non ho la documentazione completa non inizio neanche gli appuntamenti....poi senti dire dalla gente che noi siamo tutti....come evidenziato in un altro...discorso fatto su questo forum in precedenza......allora come detto dal tuo notaio....non si puo' fare questo atto.....figuriamoci la banca quando vede la documentazione....e verifica queste incongruenze...ti saluta e se ne va.....se la documentazione era incompleta come ha fatto il notaio amico dell'agenzia a dire che questo atto si poteva fare.....sulla base de che...( come si dice a roma)....ti consiglio di farti seguire dal tuo legale......vedrai che quando ti presenterai nello studio...del fenomeno.........mi piacerebbe sentire con quale modo spiega all'avvocato che questo e' un atto...ALIENABILE......comunque il problema si puo' risolvere...basta farlo....nei termini giusti......sopratutto ti consiglio di verificare e di farti affiancare per quanto riguarda l'ufficio USCE...a via di decima... SAI IN QUELL'UFFICIO SE LO HAI SAPUTO ( RICORDA REPORT ) C'E' STATO QUALCHE PROBLEMA.....( terrazze del presidente)....e non voglio entrare nei termini delle provviggioni dei colleghi....perche' se avrebbero fatto il loro giusto lavoro...avrebbero maturato le loro giuste commissioni....fatti seguire dal tuo avvocato....ti ripeto si puo' fare tutto ancora....basta la volonta a mettere a posto la documentazione...e soprattutto ritirare la concessione definitiva in sanatoria.....e forza...checco.......me sa che e' un po' piu' forte de zarate.........ps...il bene poteva essere alienato soltanto con il prezzo in contanti.....e poi ti assumevi i futuri...problemi.....vedi come quello che stai pasando...ciao e auguri....

 

[Maurizio Zucchetti]

Purtroppo dal punto di vista formale l'agenzia ha ragione nel pretendere le provvigioni, visto che il suo lavoro è terminato (e la sua provvigione maturata) nel momento in cui tu hai avuto notizia dell'accettazione della proposta. Tutto ciò che è avvenuto in seguito ricade nella piena responsabilità del venditore che, consapevolmente o meno, ha dichiarato il falso. :?
Dal punto di vista etico, invece, trovo che il collega si sia comportato in modo a dir poco superficiale, visto che, adoperando la normale diligenza relativa alla sua professione (che, sia detto per inciso, secondo la legge "supera" quella usuale del buon padre di famiglia), avrebbe dovuto individuare le problematiche riportate, e soprattutto contribuire a risolverle, invece di lavarsene le mani!
Non ti consiglierei quindi di agire legalmente contro l'Agente Immobiliare ma di trattare con lui, dandogli un (piccolo) anticipo e vincolando il saldo al buon esito della compravendita (hai presente la carota con il somaro?)
Questo nell'ipotesi che tu sia ancora interessato alla casa (che magari, con le opportune procedure, potrebbe essere resa "vendibile"); se così non fosse pagalo e continua con la causa al venditore!

 

[elio lucarini]

scusate,sono agente immobiliare da oltre 40 anni, se l'affare non va in porto, non ho mai preteso un soldo, dato che nel caso sopra espresso è soprattutto colpa dell'agente se non si è concluso.Anche se dovrei dire che in parte ha ragione,come è specificato l'immobile è trasferibile,prova a cambiare notaio, alcuni sono talmente pignoli senza motivo,perchè tutte le domande di condono presentate nel 1986,fino ad ora non vagliate sono di fatto approvate, basta inserire nell'atto pubblico i dati del condono, e fai impegnare nell'atto pubblico il venditore,che se la somma versata a suo tempo per la sanatoria non fosse sufficiente,cosa molto probabile, si impegna a pagare lui dedtta differenza, sempre che sia solvibile, altrimenti lasciate una somma in deposito dal notaio da conguagliare quando verrà vagliato il condono.
saluti elio

 

[smoker]

Zarate ha scritto : 1. la proposta era vincolata alla assenza di difformità urbanistiche dell' immobile; 2. già nel precedente atto del 1991 si dichiarava la presentazione della domanda di concessione in sanatoria;
l' Agenti Immobiliari poichè è un professionista, nell' interesse delle parti, deve agire con la diligenza "qualificata" dall' art. 1176 cc.. Dai fatti riportati appare chiaro che l' Agenti Immobiliari, con una semplice lettura del contratto di compravendita, avrebbe potuto venire a conoscenza della "magnana" edilizia e avrebbe dovuto chiedere al venditore delucidazioni sull' iter della pratica richiamata nel contratto del 1991, quindi nel caso di Zarate, nel caso dovesse decidere di non acquistare, non solo non riconoscerei la provvigione, ma chiederei il risarcimento danni per responsabilità professionale all' Agenti Immobiliari
Per quanto riguarda l' alienabilità dell' immobile anche io, come del resto il notaio dell' atto redatto nel 1991, la ritengo fattibile.
Saluti

Smoker

 

[massimoc]

Io a uno che si presenta con l'avvocato per comprare una casa da 275.00,0 euro (ridotti peraltro) gli restituisco i 5 mila versati e lo saluto. Ti pare che oggi si può fare una causa per una cosa del genere?

 

[gennaro63]

massimo permettimi di fare questa mia considerazione.........sai in 20 anni di attivita' quanti ne ho ospitati... di..avvocati..commercialisti....architetti..geometri...etc... che si presentano ai preliminari???..ovviamente li accetto di buon grado....quando fai vedere la documentazione COMPLETA..le visure...di cosa devi preoccuparti???......questo non serve ad intimorire...ma puo' essere di aiuto nella trattativa.......e serve nell'eventualita che l'acquirente venga rincuorato della fattibilita' dell'acquisto che sta' per fare....e ricordati che un professionista serio TUTELA ENTRAMBI LE PARTI...ciao

 

[consim2002]

Caro zarate, concordo pienamente con lei sulla non volontà di pagare il "collega" che le sta causando le problematiche da lei citate in quanto, come diceva poc'anzi "smoker", egli non ha ottemperato ai suoi obblighi professionali e per farsi pagare non basta far vedere una casa a qualcuno e convincere un proprietario ad accettare un'offerta!!! Allora tutti farebbero gli agenti immobiliari!!!
Solo una cosa però... mi permetta... prima di effettuare un qualsiasi acquisto bisogna informarsi sui propri diritti, su cosa farsi garantire, su cosa chiedere, ecc. ecc. cosa facilissima oggi attraverso il web! Voi avete anticipato dei soldi senza sapere quel che facevate... vi siete fidati di uno sconosciuto solo perché aveva un cartello in vetrina... è un comportamento irresponsabile che fa si che ogni giorno spuntino agenzie improvvisate come funghi!!
Andateci prima dall'avvocato e con pochi soldi in più capirete con con chi state parlando e come garantirvi in modo che, se l'avvocato vi tranquillizza sulla bontà dell'operazione e la preparazione del professionista, allora andate avanti senza di lui e quanto vi può costare? 500-1000 Euro? e non sono meglio di tutto lo stress e soldi che ora dovrete spendere???????
Basta cacciarsi nei guai e poi lamentarsi... quando ci fanno qualcosa, cominciamo a chiederci: cosa ho fatto IO per far si che quel tale mi gabbasse???
Un'ultima cosa: chieda il patentino all'imbecille che ha seguito personalmente la trattativa e se LUI PERSONALMENTE non è iscritto SI RIFIUTI DI PAGARLO in quanto non gli spettano (anche se la società ed il legale rappresentante sono iscritti).