Da NTN a NCS, nuovo modello di analisi reale del mercato immobiliare

[Carlo Garbuio]

Le NTN sono il Numero delle Transazioni Normalizzate che periodicamente rileva l'agenzia del territorio.
La normalizzazione riguarda le compravendite "fuori mercato" come ad esempio la compravendita fra parenti, tra affini, la compravendita di quote immobiliari, il leasing ...
Questo dato normalizzato viene abitualmente utilizzato per analizzare il mercato immobiliare italiano.
Perchè?
La risposta è molto semplice, perchè non esiste alternativa all'autorevolezza di questa fonte e la mancanza di altre rilevazioni sistematiche dei dati immobiliari

Fino a ieri, perchè ora è possibile avere le NCS ovvero il Numero di Compravendite Selezionate. Si tratta delle compravendite pure, quelle che avvengono nel mercato reale italiano e si ottengono partendo dalle NTN togliendo quelle considerate (vedi sopra) "fuori mercato".
Per averle non serve attendere la pubblicazione periodica nazionale di cui difficilmente si possono ricavare i dati di ogni singolo comune italiano.

Riporto di seguito i dati in elaborazione di un comune trevigiano di 12.000 abitanti

le NTN
17 NTN I Trimestre 2012
16 NTN II Trimestre 2012
14 NTN III Trimestre 2012 (Dato provvisorio) il trimestre si deve ancora concludere

le NCS

16 NCS I Trimestre 2012
13 NCS II Trimestre 2012
11 NCS III Trimestre 2012 (Dato provvisorio) il trimestre si deve ancora concludere

da qui il dettaglio può solo aumentare.
LE compravendite si possono
geo-referenziare (posizionare in modo preciso sulla mappa)
raggruppare per categoria catastale
...
fino a rilevare il prezzo della transazione

 

[Maurizio T]

fantastico. Dove si possono trovare questi dati?

 

[gcaval]

Riporto di seguito i dati in elaborazione di un comune trevigiano di 12.000 abitanti

Ma è una iniziativa di questo comune (lodevole) o si fa così ovunque??

Un'altra curiosità: i dati come sono stati ottenuti (Il NTN dall'agenzia del territorio, immagino, e il NCS)?

 

[Carlo Garbuio]

Ma è una iniziativa di questo comune (lodevole) o si fa così ovunque??

Non è un'iniziativa del comune ma privata
E' realizzabile ovunque

i dati come sono stati ottenuti (Il NTN dall'agenzia del territorio, immagino, e il NCS)?

osservazione corretta
Le NTN non sono reperibili con dettaglio comunale, al massimo si arriva al comune capoluogo della provincia.
... e, a dirla proprio tutta, non sono neanche NTN vere e proprie in quanto i dati riportati non hanno niente di "normalizzato". E' più corretto parlare di NCT (Numero Compravendite Totali). Quelle "normalizzate" si attesteranno su valori compresi fra le NCT e le NCS, un valore che mostra sempre di più i propri limiti

fantastico. Dove si possono trovare questi dati?

è un servizio privato a pagamento realizzabile in tutta Italia.
Oltre ai fabbricati si possono avere pure i dati dei terreni ... le compravendite possono inoltre essere georeferenziate, raggruppate per foglio, per categoria catastale ... fino al prezzo della compravendita

 

[Maurizio T]

hai qualche riferimento per capire i costi?

 

[gcaval]

... e, a dirla proprio tutta, non sono neanche NTN vere e proprie in quanto i dati riportati non hanno niente di "normalizzato". E' più corretto parlare di NCT (Numero Compravendite Totali). Quelle "normalizzate" si attesteranno su valori compresi fra le NCT e le NCS, un valore che mostra sempre di più i propri limiti

Continuo però a non capire alcune cose.

1 - Se il Numero Compravendite Selezionate (NCS) discende dal Numero delle Transazioni Normalizzate (NTN), come calcolo il primo? Tu dicevi:

Si tratta delle compravendite pure, quelle che avvengono nel mercato reale italiano e si ottengono partendo dalle NTN togliendo quelle considerate (vedi sopra) "fuori mercato".

2 - Se, a quanto dici, il NTN è anche abbastanza impreciso, quanto può essere affidabile il NCS?

3- Sono dati raccolto da una società privata, giusto? Quanto sono affidabili? Come lo dimostrano? Perché dobbiamo ritenere "non autorevole" la fonte Agenzia del Territorio ed invece ritenere autorevole questo "servizio privato"?


Preciso che il mio approccio non è assolutamente di contrasto, ma vorrei capire meglio questi punti che al momento non mi sono affatto chiari. Grazie.

 

[Carlo Garbuio]

1 - Se il Numero Compravendite Selezionate (NCS) discende dal Numero delle Transazioni Normalizzate (NTN), come calcolo il primo? Tu dicevi:

Le NCS sono ottenute per differenza fra le NCT e le vendite che "non fanno mercato"
Le NTN, con la relativa "normalizzazione" vanno ad assumere un valore compreso fra le NCS e le NCT. Il valore è di scarsa utilità perchè in funzione dei criteri di normalizzazione che nel mercato immobiliare non vengono contemplati in nessuna maniera.

2 - Se, a quanto dici, il NTN è anche abbastanza impreciso, quanto può essere affidabile il NCS?

E' sicuramente più preciso delle NTN in quanto:
non è in alcun modo normalizzato
non comprende la compravendita dal leasing (riscatto)
non comprende le vendite fra parenti
non comprende le vendite fra affini (coniugi)
non comprende le vendite di quote
...
e poi dipende dalla vendita che si trova.
Si esegue quindi una prima selezione.

Sono dati raccolto da una società privata, giusto? Quanto sono affidabili? Come lo dimostrano? Perché dobbiamo ritenere "non autorevole" la fonte Agenzia del Territorio ed invece ritenere autorevole questo "servizio privato"?

Sull'autorevolezza non c'è da discutere, meglio dell'Agenzia del Territorio non ce nè. Il problema è sul dato che viene fornito. L'agenzia del territorio elabora dei dati nella maniera che è esposta in maniera chiara nel proprio sito, come fa pure per le quotazioni OMI: è tutto scritto bello, chiaro, in evidenza ... non si può ignorare.
La responsabilità dell'utilizzo di questo tipo di dato sta nell'utilizzatore finale, nel professionista, che deve essere in grado di comprendere la qualità della materia prima con cui si trova a lavorare.

NTN, con tutti i limiti noti, non è disponibile a livello comunale: cosa me ne faccio io che lavoro nel comune di 2/5/10/50 mila abitanti?

OMI sono valori medi e, come tutti gli osservatori/borsini, non mettono a disposizione i dati puntuali ... qualche dubbio viene al professionista:
se hai calcolato un media su dati reali perchè non mi dici quante, quali e dove si trovano le compravendite?
Perchè questa scarsa trasparenza?
La risposta non può che essere una: non viene eseguita la rilevazione puntuale ed i dati vengono elaborati in base a interviste, sondaggi, a campione ...

Attendibilità
Vuoi utilizzare questa materia prima? Bene (male cavolacci tuoi) non dichiarare che hai eseguito l'indagine di mercato perchè commetti un falso professionale e ... siamo tutti consapevoli che tutte le considerazioni, articoli, analisi, previsioni ... si fondano su questi dati "imprecisi".

 

[Carlo Garbuio]

hai qualche riferimento per capire i costi?

dipende dal lavoro che c'è da fare ...
un conto è eseguire l'indagine a Milano, un altro conto nel paesino di campagna, in un comprensorio ...
un conto è chiedere un'elaborazione "spot" per un determinato trimestre di un determinato quartiere, un conto è un lavoro continuativo ...

Come singola agenzia, quanto potresti essere disposto a pagare ... per ... come possiamo fare per trovare una "misura" ... boh, proviamo ...per foglio?
Ovvio che l'interesse del dato può riguardare altri professionisti e/o operatori del mercato e ... più si è meno incide sul singolo

è tutto in fermento ... si tratta di definire le varie modalità.

Interessante è comprendere che si può fare e che si può lavorare con materia prima molto migliore dell'attuale

 

[gcaval]

Il valore è di scarsa utilità perchè in funzione dei criteri di normalizzazione che nel mercato immobiliare non vengono contemplati in nessuna maniera.

E su questo siamo d'accordo. Però io non ho ancora capito all'atto pratico come si determina il NCS per il comune x. da quali dati partono e dove li reperiscono? Come fanno a valutare tutti i dati "spuri", quelli giustamente da te elencati? Agenzie, notai, altre fonti...
Puoi per favore illustrarlo, se a te è chiaro il procedimento? Perché a me non lo è affatto. Ammetto l'ignoranza. Grazie.

 

[Carlo Garbuio]

la partenza è sempre il catasto, la stessa fonte dell'AdT
la selezione si esegue utilizzando molte fonti:
catasto, agenzie, professionisti, notai, le parti ... più sono più si riesce a selezionare
è quello che si dovrebbe fare nella normale rilevazione dei dati: un'indagine

Quando si chiede un'informazione di una compravendita si dovrebbe ricercare il prezzo, la planimetria ... sentire l'AI sulle caratteristiche che maggiormente hanno influito sul prezzo ...
non chiedere "A quanto si vendono gli appartamenti al mq?" e applicare poi correttivi soggettivi e di fonte "non mercantile"

è tutto realizzabile, da subito

esistono aziende che ci lavorano e si fanno pagare ... chiaro che un dato di compravendita può avere un costo elevato per il singolo professionista ma ... unendosi si possono contenere i costi ...
migliorare la professionalità propria e della categoria
aggiornandosi si impara ad utilizzare al meglio questi dati (ti verrà difficile fare la media di due immobili simili con diverso stato di manutenzione, o altro ancora ...)

è quindi possibile, da subito, iniziare a rendere più trasparente il mercato immobiliare italiano