Da quando parte la plusvalenza in caso di permuta?

[Massimo Chimienti]

Una questione interessantissima: Atto di permuta del 2006 - Atto notarile di identificazione catastale e quindi di assegnazione definitiva dell'appartamento del 2007.

Da quando parte la plusvalenza?

L’art.81, comma 1, del T.U.I.R. (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) afferma che:
“Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero, se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoro dipendente:

a) Le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva
vendita, anche parziale, dei terreni o degli edifici;

b) Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni
immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli
acquistati per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che
per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione
e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o
dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a
seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione
edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della
cessione."​

Nel caso di specie, ci troviamo di fronte ad una permuta di bene presente contro bene futuro; il soggetto che trasferisce il suolo, non riceve un'immediata controprestazione ma un impegno da parte del costruttore a cedergli una parte delle unità immobiliari edificate sull'area ceduta.

Quando si concretizza l'arricchimento del cedente tale da comportare un "reddito diverso" o
plusvalenza?

Secondo l'articolo 1472 c.c., "Nella vendita (idem per la permuta) che ha per oggetto una cosa futura (1348), l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza...
Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla, se la cosa non viene ad esistenza."

A mio avviso, la plusvalenza scatta nel momento in cui l'immobile viene ad esistere dal punto di vista fiscale ossia, quando, con l'atto di identificazione catastale le parti si danno atto che l'immobile è terminato e gli attribuiscono un'identificativo ed una rendita.

 

[ingelman]

A me sembra che nel contratto di vendita definitiva di cosa futura gli effetti giuridici decorrono dall'inizio e la successiva presa d'atto dell'esistenza del bene è soltanto un atto confermativo.Quindi questo dovrebbe valere anche per il punto di vista fiscale anche perchè da come hai scritto il proprietario del suolo ha trasferito il bene e l'impresa avrà sicuramente rilasciato fidejussione al cedente parte più debole (lo prevede la legge) vien da se che un valore di permuta è gia stato predeterminato.
Comunque hai intrapreso un interessante argomento , spero rispondano in molti perchè la cosa mi interessa molto

 

[ark_tipo]

in effetti l'argomento è di notevole interesse.
Un mio cliente (C) affronta una situazione analoga , forse più complessa.
"A", infatti, cede un terreno a "B" in cambio di appartamenti da costruire.
Non appena pronte ed accatastate le unità immobiliari, accade che, a causa di insorte controversie, queste non vengano consegnate ad A nei termini ma diversi anni dopo (con atto di "transazione" ed a risoluzione della controversia).
Ebbene, successivamente tali immobili vengono donati da A a C che decide di venderle subito.
Da quando, allora, C dovrà calcolare, ai fini dell'eventuale tassazione della plusvalenza, il famoso quinquennio?
Quale sarà, inoltre, il "valore" originario (d'acquisto) degli immobili da considerare per il calcolo della plusvalenza??
Ahimè, il caso mi trova oltre che impreparato anche tanto ma tanto curioso.
Cosa ne pensate?
Grazie in anticipo dei vostri pareri.