Danni riscontrati nel sopralluogo di fine locazione

[faustina]

nel sopralluogo di fine locazione di un negozio si sono riscontrati alcuni danni e vorrei sapere chi li dovrà pagare,il proprietario o l'inquilino?
la vetrina è stata perforata con grossi buchi in due punti per inserire un condizionatore
il pavimento è stato bucato in più piastrelle per inserire un pannello divisorio.
il proprietario,che non è stato interpellato su questi lavori,può chiedere il ripristino dello stato originario del negozio?anche se questo potrebbe comportare la sostituzione dell'intero pavimento e della vetrina a carico del conduttore?non si tratterebbe di problemi dovuti all'usura,perchè l'usura non comporta buchi nelle vetrina e nel pavimento,no?o sbaglio?
grazie.

 

[Architetto]

Quando è stato stipulato il contratto di locazione sicuramente si sarà fatto un verbale di consegna dell'immobile, a tale verbale necessita attenersi ed ogni modifica apportata all'interno degli ambienti deve essere preventivamente accettata ed autorizzata dalla proprietà (ovviamente per iscritto)...
Se ciò non è stato fatto e se le modifiche sono state effettuate senza la preventiva autorizzazione della proprietà, allora necessita ripristinare lo stato dei luoghi, ai sensi dell'art. 1590 del c.c. ...
« ...Art. 1590 Restituzione della cosa locata: Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetusta.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate...»
L'usura non c'entra con le modifiche apportate, ovvero, con l'usura non puoi imputare i fori nel pavimento per installare pareti mobili e i buchi nelle vetrine causate da eventi atmosferici o da vandalismi... in questo caso avresti dovuto avere una tua assicurazione sull'immobile per la cosa locata...
Spero esserti stato d'aiuto...

 

[faustina]

non esiste alcun verbale di inizio locazione ,nè autorizzazione scritta da parte del proprietario.I cambiamenti sono stati apportati per autonoma iniziativa del conduttore,ma ora che se ne va,il locale non è come quando è entrato.
I buchi sulle piastrelle del pavimento realizzati in più punti per inserire un divisorio non possono essere aggiustati e serve un rifacimento dell'intero pavimento..ma questa è a carico del conduttore vero?perchè senza quei buchi non sarebbe necessario rifare tutto.
e poi ci sono 2 grossi buchi nella vetrina per il condizionatore.
il conduttore si porta via il condizionatore,ma il proprietario non può tenersi la vetrina perforata..anche in questo caso si può chiedere di fare il vetro nuovo a spese del conduttore?
per non so quale ragione poi il conduttore ha praticato un foro circolare sulla porta in basso tale da farci entrare una mano (genera dispersione di calore) ...come fare ?
se il locatore può richiedere a spese dell'inquilino il pavimento nuovo,la porta nuova,e il vetro nuovo ,questi può rifiutarsi ,sebbene si provi che i cambiamenti non li ha portati l'usura,ma la volontà stesso dell'inquilino di apportare modifiche al locale senza il permesso del proprietario?
insomma un conduttore può senza autorizzazione ,perforare e rompere il pavimento,la vetrina e la porta di un negozio e andarsene come se nulla fosse ,lasciando a carico del proprietario tutte le spese.Difficile infatti riaffittare in queste condizioni.Devo rivolgermi ad un legale?

 

[Valeria Morselli]

Male non aver redatto il verbale di consegna! E' quello che attesta lo stato dell'immobile a inizio locazione. Andrebbe fatto e anche accompagnato da fotografie! Perché in teoria si tratta di danni belli e buoni che deve rifondere il conduttore, ma in pratica ora è difficile dimostrare che l'immobile non fosse già così da sempre. Prova con le buone a vedere se il conduttore è disposto a rifondere, altrimenti rivolgiti ad un legale, magari iniziando da quello messo a disposizione da un sindacato proprietari (ASPPI o UPPI) che ti dà una consulenza gratis, previa iscrizione.

 

[Bastimento]

Aggiungerei solo un distinguo:

un conto sono i fori nella vetrina: o lascia il condizionatore, se era così pattuito, o ripristina il vetro.

Circa i fori sul pavimento, questo assomiglia ai fori sulle piastrelle dei bagni: purtroppo molti conduttori non hanno alcun riguardo ad appendere armadietti ecc: e quando se ne vanno ti trovi quel che lasciano. E qui è più difficile non assimilare questi danni all'uso.

 

[Architetto]

non esiste alcun verbale di inizio locazione ,nè autorizzazione scritta da parte del proprietario.I cambiamenti sono stati apportati per autonoma iniziativa del conduttore,ma ora che se ne va,il locale non è come quando è entrato.
I buchi sulle piastrelle del pavimento realizzati in più punti per inserire un divisorio non possono essere aggiustati e serve un rifacimento dell'intero pavimento..ma questa è a carico del conduttore vero?perchè senza quei buchi non sarebbe necessario rifare tutto.
e poi ci sono 2 grossi buchi nella vetrina per il condizionatore.
il conduttore si porta via il condizionatore,ma il proprietario non può tenersi la vetrina perforata..anche in questo caso si può chiedere di fare il vetro nuovo a spese del conduttore?
per non so quale ragione poi il conduttore ha praticato un foro circolare sulla porta in basso tale da farci entrare una mano (genera dispersione di calore) ...come fare ?
se il locatore può richiedere a spese dell'inquilino il pavimento nuovo,la porta nuova,e il vetro nuovo ,questi può rifiutarsi ,sebbene si provi che i cambiamenti non li ha portati l'usura,ma la volontà stesso dell'inquilino di apportare modifiche al locale senza il permesso del proprietario?
insomma un conduttore può senza autorizzazione ,perforare e rompere il pavimento,la vetrina e la porta di un negozio e andarsene come se nulla fosse ,lasciando a carico del proprietario tutte le spese.Difficile infatti riaffittare in queste condizioni.Devo rivolgermi ad un legale?

Rifatti all'articolo che ti ho citato, manda una lettera raccomandata intimando il pristino delle condizioni iniziali oppure le trattieni dalla garanzia che ha depositato (sempre che l'abbiate fatto.... almeno questo...)
Per l'ultima parte, la risposta è no... il conduttore non può apportare modifiche alla cosa locata senza che la parte locatrice non abbia dato consenso e per le eventuali migliorie può essere richiesto di lasciarle a fine locazione...
In ogni caso... se il conduttore apporta modifiche al bene in locazione, allora deve ripistinare le condizioni iniziali...

... Prova con le buone a vedere se il conduttore è disposto a rifondere, altrimenti rivolgiti ad un legale, magari iniziando da quello messo a disposizione da un sindacato proprietari (ASPPI o UPPI) che ti dà una consulenza gratis, previa iscrizione.

Scusami il disappunto...ma non ha nulla da provare con le buone, deve soltanto farsi rimborsare il danno e per le associazioni... prova e poi sappimi dire... queste rientrano nelle more delle liti tra privati e l'unica è mandare una diffida attraverso un legale... e poi magari si passa alla mediazione civile...... scherzo ... ma alle volte le buone non servono perchè se il conduttore avesse agito con cognizione di causa allora ne avrebbe chiesto l'autorizzazione...

Aggiungerei solo un distinguo:
un conto sono i fori nella vetrina: o lascia il condizionatore, se era così pattuito, o ripristina il vetro.
Circa i fori sul pavimento, questo assomiglia ai fori sulle piastrelle dei bagni: purtroppo molti conduttori non hanno alcun riguardo ad appendere armadietti ecc: e quando se ne vanno ti trovi quel che lasciano. E qui è più difficile non assimilare questi danni all'uso.

È vero... per questo motivo si fanno i verbali di consegna e di riconsegna dei beni dati in locazione ...

 

[Bastimento]

@architetto:

È vero... per questo motivo si fanno i verbali di consegna e di riconsegna dei beni dati in locazione ...​

... si, ma quello che volevo dire è una cosa diversa: cioè che forse sarà difficile vedersi riconoscere in sede legale i danni per i fori sulle piastrelle, verticali od orizzontali che siano...; più palese ed evidente quello delle vetrine.

Che poi sia corretto chiederli, e magari trattenere l'importo dalla cauzione, lo capisco: perchè in quel caso l'onere della contestazione legale passa al conduttore...

 

[faustina]

il deposito cauzionale non è sufficiente a coprire i danni.
la vetrina da sostituire è molto ampia,inoltre c'è da rifare la porta a vetri perchè come avevo detto,presenta un foro grande come un palmo di una mano,che mi è stato detto essere stato praticato al fine di farci passare il tubo di un vecchio condizionatore portatile(pinguino).In seguito l'inquilino ha optato per il condizionatore fisso e ha pensato bene di praticare du grossi fori sulla vetrina lasciando perdere il foro buco sulla porta.Da quel foro si disperde calore e possono entrare pure topi.
Non voglio rattoppare la porta,deve essere sostituita come pure la vetrina.
Il pavimento poi presenta solchi senza parti delle piastralle in marmo per introdurre pareti divisorie.
Il nuovo inquilino mi ha detto che entrerà solo se il locale sarà a posto .
I lavori sono molti e costeranno ben più delle tre mensilità del deposito.
ora chiederò i danni e in caso di risposta negativa mi rivolgerò ad un legale

 

[Valeria Morselli]

il deposito cauzionale non è sufficiente a coprire i danni.
la vetrina da sostituire è molto ampia,inoltre c'è da rifare la porta a vetri perchè come avevo detto,presenta un foro grande come un palmo di una mano,che mi è stato detto essere stato praticato al fine di farci passare il tubo di un vecchio condizionatore portatile(pinguino).In seguito l'inquilino ha optato per il condizionatore fisso e ha pensato bene di praticare du grossi fori sulla vetrina lasciando perdere il foro buco sulla porta.Da quel foro si disperde calore e possono entrare pure topi.
Non voglio rattoppare la porta,deve essere sostituita come pure la vetrina.
Il pavimento poi presenta solchi senza parti delle piastralle in marmo per introdurre pareti divisorie.
Il nuovo inquilino mi ha detto che entrerà solo se il locale sarà a posto .
I lavori sono molti e costeranno ben più delle tre mensilità del deposito.
ora chiederò i danni e in caso di risposta negativa mi rivolgerò ad un legale

Se le cose stanno così ti consiglio di rivolgerti a un legale subito. Qua si tratta di danni belli e buoni, non certo di cose dovute al "normale uso del bene locato". Certi inquilini sono una dannazione . Quando si affitta bisogna sempre ricordarsi di redigere il verbale di consegna e anche di scrivere sul contratto che l'immobile dovrà essere riconsegnato nello stato in cui si è trovato, per la qual cosa anche la tinteggiatura delle pareti andrà a carico dell'inquilino. Così almeno questo avrà maggior riguardo.