Data del rogito non rispettata dal venditore

[Pratica]

Buonasera,
sto acquistando un immobile tramite agenzia, il compromesso è stato stipulato a Luglio ed ho pagato ai venditori (sono più soggetti imparentati tra loro) una caparra confirmatoria pari ad un quarto dell'importo (una cifra importante).
Purtroppo il giorno prima del rogito uno dei venditori ha comunicato via email a me, all'agenzia, agli altri venditori e al mio notaio, l'impossibilità a procedere con il rogito nei termini previsti dal preliminare (peraltro, termine non perentorio, in quanto è stata usata la formula "entro e non oltre"), a causa di un suo problema di natura legale che non sto ad approfondire.
Appurato che il problema esiste davvero, ho concesso una proroga di un mese, rispondendo alla email del venditore con in copia tutti gli attori coinvolti.
La mia intenzione era di trovare un accordo e possibilmente metterlo per scritto, ma né l'agenzia né i venditori rispondono alla mia email, e in sostanza ho ricevuto conferme solo per telefono da parte dell'agenzia e da parte dell'avvocato del venditore che ha causato il ritardo. Dagli altri silenzio.
Vorrei capire se è corretto condividere una nuova data per email, o se è opportuno che io mandi una diffida ad adempiere.
Inoltre vorrei sapere se posso aspettare di vedere l'evolversi della situazione prima di consultare un avvocato, o se è preferibile affidare sin da subito la cosa in mano ad un professionista.
In questo momento ho davvero molti dubbi perché ci tenevo molto a fare questo acquisto ma sin dall'inizio ho sentito che c'era poca trasparenza da parte di venditori e agenzia, e i fatti al momento mi hanno dato ragione.
Mi date un consiglio?

 

[francesca63]

Vorrei capire se è corretto condividere una nuova data per email, o se è opportuno che io mandi una diffida ad adempiere.

la mail serve a poco, e se la proroga fosse fissata di comune accordo tra voi, se non venisse rispettata sareste allo stesso punto di oggi.
Io manderei una diffida ad adempiere, magari dando proprio il mese che hai già “concesso” come termine entro il quale il contratto si considera risolto per inadempimento , se non rogitate.
Però non dici di che problema si tratta, e quindi è difficile dare consigli più pertinenti.
Cioè non sappiamo se il problema è risolvibile, ed è solo questione di tempo, o c’è qualche impedimento serio per quel comproprietario/venditore.
Inoltre potresti avere problemi a riavere il doppio della caparra, sono valutazioni che devi fare con cognizione di causa.

Inoltre vorrei sapere se posso aspettare di vedere l'evolversi della situazione prima di consultare un avvocato, o se è preferibile affidare sin da subito la cosa in mano ad un professionista.

Rispondo come sopra: dipende da qual’ è il problema che ha determinato l’impossibilità a rogitare in tempo.
Cosa dice l’agente ?

 

[betteg@]

Contatta l'agente in primis, che si adoperi per trovare una data idonea per tutti. Se la hai già pagata, ahimè, troverai ben poca collaborazione per che oramai hanno mangiato e non sono ben motivati dal compenso da incassare, ovvero già incassato. Con le mail non ci fai niente, un bel pasticcio

 

[Pratica]

Il problema che ha determinato l'impossibilità a procedere è che è stato nominato un curatore per uno dei venditori, in quanto dichiarato inabile. L'agente (che devo ancora pagare) mi ha spiegato che i venditori pensavano bastasse questa nomina per procedere, mentre invece è necessaria l'autorizzazione del giudice tutelare. Mi dicono che l'udienza è a giorni, l'agente mi dice di pazientare.
Sono titubante a mandare la diffida perché temo che se i tempi si dovessero allungare sarei poi costretta ad andare in causa per farmi restituire la caparra, mentre il mio obiettivo è finalizzare l'acquisto; per questo ho cercato un confronto con i venditori per avere un'idea di data limite che vada bene per tutti, mi sembra però che non siano in grado di darmi certezze, infatti non rispondono...

 

[betteg@]

Fagli guadagnare la pagnotta, che si adoperi lui. Tu stai tranquillo e aspetta che trovi una data che vada bene per tutti. Di sicuro ha il numero del notaio e di tutti gli altri proprietari.

 

[francesca63]

mentre invece è necessaria l'autorizzazione del giudice tutelare. Mi dicono che l'udienza è a giorni, l'agente mi dice di pazientare.

Adesso che hai spiegato i motivi del ritardo, e tutto più chiaro.
Non ti serve un avvocato, e nemmeno fare una diffida sarebbe utile: accordatevi su una data di rogito plausibile (un paio di mesi..) , e prova a inserire una penale per il ritardo oltre quella data.
Devi spiegare che potresti renderli inadempienti già ora, ma non lo fai: se vogliono, come te, procedere nella vendita, devono essere loro a sopportare il costo di ulteriore ritardo, oltre ai due mesi che gli “concedi” .

 

[sgaravagli]

il problema non dipende dalla volontà dei venditori, molto probabilmentente il problema si risolverà e comprerai il bene che ti piace con qualche tempo di ritardo..... non c'è malafede se non subisci troppi danni pazienta......

 

[Pratica]

il problema non dipende dalla volontà dei venditori, molto probabilmentente il problema si risolverà e comprerai il bene che ti piace con qualche tempo di ritardo..... non c'è malafede se non subisci troppi danni pazienta......

Lo spero. Comunque né l'agenzia né il venditore sono stati trasparenti, infatti ci hanno tenuto a tenersi larghi con i tempi adducendo motivazioni per me improbabili, solo ora ho capito che avevano in corso la causa per nominare l'amministratore e temevano (giustamente) di sforare i tempi. Se mi avessero informato subito avrei tranquillamente fissato una data più in là.

 

[betteg@]

Se ci sono stati problemi e te ne hanno reso partecipe vuol dire che hanno intenzione di continuare. Una settimana o un mese in più non dovrebbero essere un problema se ti piace ancora l'immobile

 

[davideboschi]

Se ci sono stati problemi e te ne hanno reso partecipe vuol dire che hanno intenzione di continuare.

Sono d'accordo. In definitiva, non c'è malafede o sospetto di malafede, solo un oggettivo impedimento.
Personalmente, visti i tempi dei tribunali italiani, credo che tu, conoscendo il problema, abbia concesso un po' troppo poco tempo al giudice per emettere l'ordinanza.

Per quanto riguarda la possibilità di riavere la caparra doppia (possibilità solo ipotetica, mi pare di capire che non è la tua intenzione), rammento che la violazione di patti o leggi può essere considerata non sanzionabile, se commessa in stato di necessità.
Stato di necessità può essere malattia grave, impossibilità oggettiva non prevedibile, pericolo di vita per sé o per altri.
Indubbiamente, essere incapace è una malattia grave. Quindi, se tu presentassi diffida ad adempiere, con la minaccia di pretendere la restituzione della caparra doppia, i venditori avrebbero argomenti validi da opporre.