Decennale SI, Decennale NO

[POGGIBONSI CASE]

La decennale postuma è in effetti obbligatoria, ma a differenza della fideiussione non è prevista alcuna sanzione per l'impresa che non la rilascia e inoltre la sua mancata erogazione non è motivo di annullabilità dell'atto.

Si giusto,poi io mi sono sono sempre chiesto ,ma per fortuna non mi sono mai capitati contenziosi del genere,se la decennale postuma ,viene rilasciata da una società, che poi nel giro di 2/3 anni viene chiusa ??

 

[AntonioPa]

Allora mettiamola così, visto che per avere l'agibilità deve essere fatta la fine dei lavori, e visto che se viene fatta la fine dei lavori l'impresa paga l'ICI, presumo che come tutti i costruttori fino a quando la casa non è venduta l'immobile sia accatastato come F03 (ovvero ancora da ultimare) pertanto non può essere richiesta l'agibilità e pertanto è considerato immobile da ultimare e soggetto al rilascio della fidejussione.

A prescindere che l'OP ha scritto nel primo messaggio che l'impresa ha concluso i lavori nel 2009 ed è quindi presumibile che l'immobile non sia più accatastato come F3, ma non mi risulta in generale che un'impresa, una volta finito l'immobile, possa mettere in vendita le abitazioni senza averle regolarmente accatastate e ottenuta l'agibilità. Tu compreresti un immobile senza avere garanzie sull'agibilità?

 

[Brisko]

A prescindere che l'OP ha scritto nel primo messaggio che l'impresa ha concluso i lavori nel 2009 ed è quindi presumibile che l'immobile non sia più accatastato come F3, ma non mi risulta in generale che un'impresa, una volta finito l'immobile, possa mettere in vendita le abitazioni senza averle regolarmente accatastate e ottenuta l'agibilità. Tu compreresti un immobile senza avere garanzie sull'agibilità?

Ho lavorato in un impresa per quasi 10 anni e la prassi è sempre stata quella. La garanzia sull'agibilità può essere data anche in altri modi (per esempio scrivendo nell'atto che il venditore si impegna ad ottenerla e presentando la domanda prima di fare l'atto in modo che possa essere citata la richiesta nell'atto e che poi ai sensi del DPR 380/2001 artt. 24/25 la stessa venga ottenuta per silenzio assenso trascorsi i 60 gg.). Io csì come sopra esposto non avrei alcuna difficoltà a comprare l'immobile.

 

[Brisko]

Quello che ho scritto sulla polizza decennale l'ho sempre tratto dalla guida del Consiglio Nazionale del Notariato.

Art. 4.
Assicurazione dell'immobile

1. Il costruttore e' obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Quanto sopra è stato estratto da Dlgs 122/2005 - Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acqu...
Quindi al momento dell'atto esiste l'obbligo di consegna della polizza (che non significa abbligo di riportarla in atto).
Se non viene consegnata il venditore è inadempiente e come tale si può richiedere l'annullamento del contratto (dopo aver fatto atto di diffida ad adempiere entro x giorni).

 

[Brisko]

Non è proprio come scrivi.

Decreto legislativo del 20 giugno 2005 n. 122 art.2 comma 1:
"All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalita' il trasferimento non immediato della proprieta' o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalita', ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullita' del contratto che puo' essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione"

Cito dalla guida del Consiglio Nazionale del Notariato:

"deve trattarsi di “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma dall’altro ”siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.”

Estratto sempre da Dlgs 122/2005 - Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acqu...
ecco la parte relativa alla fidejussione
Art. 2.
Garanzia fideiussoria

1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

Come si può evincere la fidejussione è dovuta sempre quando non esiste un immediato trasferimento della proprietà (non quando l'immobile esiste o non esiste).

 

[AntonioPa]

Se non viene consegnata il venditore è inadempiente e come tale si può richiedere l'annullamento del contratto (dopo aver fatto atto di diffida ad adempiere entro x giorni).

Il Consiglio Nazionale del Notariato ritiene invece di escludere che "la mancata prestazione di questa polizza indennitaria possa incidere sulla validità del contratto".

 

[Brisko]

Il Consiglio Nazionale del Notariato ritiene invece di escludere che "la mancata prestazione di questa polizza indennitaria possa incidere sulla validità del contratto".

Si vede che il mio notaio avrà un'idea diversa allora meglio vedere se in qualche modo la Cassazione si è già espressa...

 

[AntonioPa]

Come si può evincere la fidejussione è dovuta sempre quando non esiste un immediato trasferimento della proprietà (non quando l'immobile esiste o non esiste).

Esatto, sempre che l'immobile sia da costruire (come scritto nella norma).

 

[AntonioPa]

Si vede che il mio notaio avrà un'idea diversa allora meglio vedere se in qualche modo la Cassazione si è già espressa...

Improbabile considerando che la normativa è piuttosto recente. Forse qualche sentenza di primo grado. Magari qualche avvocato potrebbe saperlo.

 

[Brisko]

Esatto, sempre che l'immobile sia da costruire (come scritto nella norma).

Su questa cosa continueremo a non andare d'accordo per me l'aspetto prioritario è il mancato immediato trasferimento della proprietà. Ergo una parte dei miei soldi esce subito dalle mie tasche, ma l'immobile non è ancora mio. E per me non esiste se non ufficialmente accatastato e se non è almeno presentata la domanda di agibilità. Ma questa è solo la mia idea