Decesso proprietaria, risoluzione proposta

[Seya]

Buonasera a tutti,
sono venuta a conoscenza di una situazione particolare avvenuta ad amici.
In tanti anni di professione mai capitata:
La mamma di questi due amici, incarica un'agenzia immobiliare di procedere alla vendita del proprio immobile.
Arriva la proposta sottoscritta con clausola sospensiva dell'ottenimento del mutuo e assegno di caparra di tot. euro e la restante somma direttamente alla stipula dell'atto definitivo entro settembre 2019.
La proposta viene accettata dalla mamma nei termini e nelle condizioni.
L'agente immobiliare comunica l'ottenimento del mutuo MA NON CONSEGNA L'ASSEGNO DI CAPARRA alla venditrice, pretende ed ottiene peraltro il pagamento della provvigione maturata.
Nell'attesa delle ultime disposizioni bancarie e dell'accatastamento della casa, l venditrice entra in coma, l'agente viene avvisato, ma non proroga i terminiper l stipula. Intanto i termini scadono (settembre) e l'atto non si fa, la venditrice muore a gennaio.
Nel frattempo l'agente immobiliare consegna le chiavi alla parte acquirente, senza consenso e senza controfirma di nessuno della parte venditrice ma solo con la firma dell'acquirente che nel frattempo sta procedendo ai lavori in casa per andarci subito ad abitare, ma senza alcun titolo.
Consideriamo anche che la successione deve essere ancora fatta.
I figli della parte venditrice non vogliono vendere l'immobile. Secondo la vostra esperienza:
- si può procedere alla risoluzione del contratto in quanto scaduti i termini della data di stipula
- si deve procedere con i carabinieri per la rimozione coatta di questi individui
- abbiam parlato con l'agente immobiliare, il quale sostiene che venendo meno al procedere alla vendita, i potenziali acquirenti possono procedere con l'atto forzato (in quanto ci è stata la controfirma di accettazione della madre) e inoltre richiedere il doppio pagamento e i datti morali ed economici sostenuti.

Scusate il mio dilungarmi.
Attendo lumi a chiunque abbia avuto a che fare con questa situaizone, ho cercato su qualche sentenza di cassazione, ma non ho trovato granche

 

[Albano50]

I figli della parte venditrice non vogliono vendere l'immobile.

A mio parere i figli, saputa della volontà della madre di vendere l'immobile, era in quella fase che dovevano intervenire per dissuaderla od al limite acquistare loro.
L'agente immobiliare può dire ciò che vuole ma le chiavi non doveva consegnarle.
La "virtuale" parte acquirente non può effettuare lavori in un immobile che non è ancora di sua proprietà a prescindere dalle carte firmate a suo tempo dalla madre.
Da come sono ora le cose agli eredi non resta altro che rivolgersi velocemente ad un legale....

 

[francesca63]

La vicenda è sicuramente strana e complessa, oltre che gestita malissimo, da tutti.

L'agente immobiliare comunica l'ottenimento del mutuo MA NON CONSEGNA L'ASSEGNO DI CAPARRA alla venditrice, pretende ed ottiene peraltro il pagamento della provvigione maturata.
Nell'attesa delle ultime disposizioni bancarie e dell'accatastamento della casa,

Se la condizione mutuo si fosse avverata, non si sarebbe parlato più di "accatastamento della casa". La caparra doveva essere consegnata, in contemporanea alla richiesta del pagamento delle provvigioni .

l venditrice entra in coma, l'agente viene avvisato, ma non proroga i terminiper l stipula. Intanto i termini scadono (settembre) e l'atto non si fa, la venditrice muore a gennaio.

Se nessuna delle due parti ha chiesto l'adempimento, il ritardo non può essere imputato a una parte; dovevano trovarsi, magari su impulso dell'agente, per stabilire se e come procedere.

Nel frattempo l'agente immobiliare consegna le chiavi alla parte acquirente, senza consenso e senza controfirma di nessuno della parte venditrice ma solo con la firma dell'acquirente che nel frattempo sta procedendo ai lavori in casa per andarci subito ad abitare, ma senza alcun titolo.

L'agente è pazzo; si è preso una responsabilità che non gli competeva.
Anche il venditore è stato molto sprovveduto.

I figli della parte venditrice non vogliono vendere l'immobile

Possibile, assumendosi la responsabilità dell'inadempimento, ma non molto saggio.
L'acquirente potrebbe comunque chiedere l'esecuzione in forma specifica, oltre ai danni.

- si può procedere alla risoluzione del contratto in quanto scaduti i termini della data di stipula

No; visto che nessuno dei due ha chiesto formalmente di andare a rogito ( da quanto scritto), il contratto preliminare è ancora valido.

- si deve procedere con i carabinieri per la rimozione coatta di questi individui

Meglio, anzi necessario, rivolgersi ad un avvocato, che consiglierà la strada migliore; ora come ora, il fai da te rischia di peggiorare la situazione.

- abbiam parlato con l'agente immobiliare, il quale sostiene che venendo meno al procedere alla vendita, i potenziali acquirenti possono procedere con l'atto forzato (in quanto ci è stata la controfirma di accettazione della madre) e inoltre richiedere il doppio pagamento e i datti morali ed economici sostenuti.

Pazzo e ignorante.
L'" atto forzato" è appunto la richiesta di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare; ci vuole una sentenza che, praticamente, sostituisce il rogito, e attua il trasferimento della proprietà.
Ma, appunto, ci vuole una causa e una sentenza ( non un agente immobiliare che decide senza averne il potere).
Il doppio di cosa, visto che la caparra non è stata versata ?

Di corsa dall'avvocato.
Non so se riusciranno a tenere la casa, ma l'agente va fatto nero , se è andata davvero così.

 

[PyerSilvio]

Ciao @Seya

Bentornata.

Se nessuna delle due parti ha chiesto l'adempimento, il ritardo non può essere imputato a una parte; dovevano trovarsi, magari su impulso dell'agente, per stabilire se e come procedere.

Possibile, assumendosi la responsabilità dell'inadempimento, ma non molto saggio.
L'acquirente potrebbe comunque chiedere l'esecuzione in forma specifica, oltre ai danni.

Per me le cose non stanno proprio cosi' Francy.

Non si e' mai visto un venditore convocare il rogito dell'acquirente.

Venditore, che al limite per la sua inerzia, ne aveva più di uno di giustificato motivo.

Mentre l'acquirente, non si e' ricordato di convocarlo, scordandosi sia la caparra che il saldo.

Tuttavia si e' ricordato, di impossessarsi dell'alloggio, oltre tutto con un passaggio di chiavi non autorizzato, financo a procedere con lavori non autorizzati.
Pure questi da verificare nella loro entita'.
Atteso, che per lo stesso effetto, non hanno alcun titolo per richiedere regolari concessioni o denunce.
Sempre che le cose, stiano davvero cosi' e che la venditrice, non abbia rilasciato deleghe, concessioni o patti speciali.

Diversamente, solo per la questione delle chiavi, sottratte o trafugate per avvantaggiarsi, gia' si onfigura un reato penale.

Che puo' giustificare il ricorso a l'intervento dei soldati.
A fare riconsegnare le chiavi ai leggittimi proprietari.

Che di conseguenza, potranno procedere al cambio delle serrature dell'alloggio, ritornandone nel pieno possesso.

Fatto questo, resta in piedi, la questione contrattuale, che invece, versa tutta in ambito civile.

Con la eventuale quantificazione dei danni, con riferimento alle caparre mai versate e a quelli cagionati all'alloggio.

L'esecuzione specifica del contratto..?
Senza la successione, che puo' essere procrastinata fino a vent'anni, verso chi muoverla..??

A un soggetto che sta sotterrato al cimitero..?

 

[francesca63]

Non si e' mai visto un venditore convocare il rogito dell'acquirente.

Poteva mandare diffida ad adempiere, entro 15 giorni; più saggio ancora sarebbe stato parlarsi, e concordare come procedere

Diversamente, solo per la questione delle chiavi, sottratte o trafugate per avvantaggiarsi, gia' si onfigura un reato penale.

Si , ma a carico anche dell'agente che le aveva in deposito.
Ma non è che vai dai carabinieri, e tutto si risolve.
Prima che intervengano bisogna dimostrare chi ha diritto a cosa; per me serve avvocato , anche perchè di errori ne hanno fatti tutti, e potrebbero solo peggiorare la situazione

A fare riconsegnare le chiavi ai leggittimi proprietari.

Come giustamente scrivi tu, senza successione e accettazione eredità, chi sono i legittimi proprietari ? va accertato

L'esecuzione specifica del contratto..?
Senza la successione, che puo' essere procrastinata fino a vent'anni, verso chi muoverla..??

Si può chiedere al giudice un termine per accettare l'eredità, lo può fare anche il promissario acquirente ( art. 481 c.c. e 749 c.p.c.).

Non la si può fare troppo semplice; l'agente è inqualificabile

 

[-csltp-]

La situazione è complicata ma da ciò che scrivi penso un avvocato riesca senza troppi problemi a farti tenere la casa.

il consiglio è quello di non muoverti da solo visto i casini che sono stati fatti fin ora

 

[PyerSilvio]

l'agente è

Pure su questo punto ho i miei dubbi.

Difficile credere, che un intermediario si dimostri prima falco pellegrino, in picchiata a strappare le provvigioni dal venditore, prima che sia troppo tardi e poi dimostrarsi tanto allocco, commettendo errori cosi' grossolani.

Probabilmente, gli accordi ci sono stati e o erano diversi, da quelli conosciuti dai discendenti.

Cosi' come e' assai probabile, che tra la defunta e i suoi congiunti, non corresse buon sangue.
Diversamente sarebbero stati tutti un po' piu' accorti.

 

[Bagudi]

L'assegno di caparra c'era, ma non è stato consegnato alla venditrice.

 

[Lin0]

L'agente ha capito che aveva poco tempo e si è fatto pagare senza consegnare l'assegno al venditore, difficile che paghi. Certo che se fossi un figlio della defunta, glieli farei spendere per dentista e ortopedico

 

[Bagudi]

Sì, però il figlio della venditrice rimane responsabile di quanto effettuato dalla madre.