Definizione terrazze o logge

[EKate]

Buongiorno!
Secondo voi, a qualche ente ci si può rivolgere per avere ultimo ed insindacabile parere in merito alla corretta definizione se le terrazze del nostro attico sono terrazze, o logge, o altro? Sono anni che ne discutiamo con altri condomini (ovviamente tutto è finalizzato per capire come distrubuire le spese per il rifacimento), e non ne veniamo a capo perchè ognuno dice la sua. Ora, senza tediarvi con dettagli e la descrizione delle terrazze, dico solo che Amministratore, l'Avvocato da lui interpellato e ufficio tecnico del nostro comune dicono che le spese sono da ripartire 1/3 e 2/3, mentre alcuni condomini e un termotecnino ingaggiato anche per altre questioni, ne dice un'altra. Dal rogito non si evince nulla. Ma ci sarà pure un ente preposto che possa stabilire in modo definitivo la corretta definizione e di conseguenza gli oneri di manuntezione? Sempre se escludiamo il parere di un Giudici, inteso... Grazie a chi mi può consigliare!

 

[francesca63]

La differenza tra le due situazioni dovrebbe essere solo che le terrazze all’ultimo piano sono scoperte, le logge sono coperte e/o circondate da muri.
A meno che il tuo spazio esterno non sia stato impropriamente chiuso, o che sia completamente aggettante, cioè che non sia copertura dell’edificio sottostante ( ma mi pare improbabile, visto che non parli di balcone ma di terrazza, per cui di uno spazio di una certa dimensione), non mi pare ci siano differenze nella ripartizione delle spese di rifacimento della parte piana.
Il termotecnico cosa c’entra ?
Che interventi dovete eseguite ?

 

[EKate]

Le terrazze (di più di 30 mt cad) sono parzialmente coperte sopra, parzialmente scoperte (il tetto non arriva pari al muretto, per intenderci), sono di proprietà esclusiva nostra ma nello stesso tempo fanno da tetto a due appartamenti sottostanti. Però un lato di una terrazza è pure sporgente il che definerebbe quella parte come balcone... ecc ecc. Architetto si è sbizzarito, insomma... Il termotecnico è venuto ad esaminare intero palazzo perchè non è messo bene, muffa in un appartamento, infiltrazioni da una delle nostre terrazze ecc ecc... Ma io ora sto chiedendo a quale ENTE rivolgersi per stabilire in ultima istanza come considerare le terrazze? PS: dobbiamo rifare la pavimentazione che è crepata ed è originale del 1976, e le coperture in pietra serena sopra il muretto lungo tutto il perimetro, si sono completamente sgretolate...

 

[CheCasa!]

Le terrazze (di più di 30 mt cad) sono parzialmente coperte sopra, parzialmente scoperte (il tetto non arriva pari al muretto, per intenderci), sono di proprietà esclusiva nostra ma nello stesso tempo fanno da tetto a due appartamenti sottostanti. Però un lato di una terrazza è pure sporgente il che definerebbe quella parte come balcone... ecc ecc. Architetto si è sbizzarito, insomma... Il termotecnico è venuto ad esaminare intero palazzo perchè non è messo bene, muffa in un appartamento, infiltrazioni da una delle nostre terrazze ecc ecc... Ma io ora sto chiedendo a quale ENTE rivolgersi per stabilire in ultima istanza come considerare le terrazze? PS: dobbiamo rifare la pavimentazione che è crepata ed è originale del 1976, e le coperture in pietra serena sopra il muretto lungo tutto il perimetro, si sono completamente sgretolate...

Se non vi è accordo dovrete ricorrere all'intervento di un giudice ma è assurdo che non si riesca a fare di meglio.

La loggia generalmente è uno spazio esterno rientrante rispetto alla linea immaginaria del muro perimetrale ed è caratterizzata dalla presenza di murature laterali e copertura. Trattandosi di uno spazio "coperto" non dovrebbe rappresentare copertura del fabbricato... a differenza del terrazzo di copertura che essendo scoperto rappresenta l'ostacolo ultimo alle infiltrazioni delle acque piovane... per la straordinaria manutenzione del terrazzo di copertura la ripartizione dei lavori è 1/3 a carico di chi lo utilizza e 2/3 a carico degli immobili che si trovino, anche parzialmente, nella proiezione della colonna sottostante al medesimo...

 

[brina82]

Le terrazze (di più di 30 mt cad) sono parzialmente coperte sopra, parzialmente scoperte (il tetto non arriva pari al muretto, per intenderci), sono di proprietà esclusiva nostra ma nello stesso tempo fanno da tetto a due appartamenti sottostanti. Però un lato di una terrazza è pure sporgente il che definerebbe quella parte come balcone... ecc ecc. Architetto si è sbizzarito, insomma... Il termotecnico è venuto ad esaminare intero palazzo perchè non è messo bene, muffa in un appartamento, infiltrazioni da una delle nostre terrazze ecc ecc... Ma io ora sto chiedendo a quale ENTE rivolgersi per stabilire in ultima istanza come considerare le terrazze? PS: dobbiamo rifare la pavimentazione che è crepata ed è originale del 1976, e le coperture in pietra serena sopra il muretto lungo tutto il perimetro, si sono completamente sgretolate...

In presenza di un terrazzo, le parti aggettanti si considerano come i balconi, che se non erro competono solamente ai 2 proprietari (pavimento e intradosso) e non a tutti quelli che si trovano al di sotto della verticale.

 

[cafelab]

La definizione di loggia, balcone, terrazza ecc dovrebbe essere sul regolamento edilizio comunale.
Avete interpellato l'ufficio tecnico comunale, a chi altro volete chiedere? Al Consiglio di Stato?

Ci sono molte sentenze di cassazione che riguardano la ripartizione della spesa di rifacimento del terrazzo esclusivo parzialmente aggettante,
non tutte hanno lo stesso orientamento, perchè ogni caso fa storia a se

è interessante la sentenza (salomonica) del Trib. di Roma 4327/2019

1 - Il pacchetto tecnologico che ha funzione di copertura / impermeabilizzazione (massetti delle pendenze, isolamenti, guaine, pavimentazioni, caditoie, griglie) e che quindi protegge i piani sottostanti è considerato tutto insieme, che sia sporgente o meno
e va diviso secondo l'art.1126 C.C. (1/3 e 2/3)

2 - le altre lavorazioni che non sono a protezione dei piani sottostanti,
per esempio:
pittura dei parapetti, nuovi vasi, sostituzione di pannelli vetrati ecc

vanno divise:

• la parte in aggetto sarà addebitata all'utilizzatore esclusivo
• la parte a copertura delle unità sottostanti dvisa di nuovo 1/3 e 2/3

poi ci sono sentenze che stabiliscono che quando i condomini sono solo 2 si divide in parti uguali la spesa invece che 1/3 e 2/3

 

[EKate]

Alla fine della fiera, avendo il termotecnico scritto nella sua relazione che le terrazze sono a carico nostro, i condomini erano solo che contenti, ovviamente. Ed anche Amministratore ha detto "si, sono a carico vostro", sebbene per 2 anni ha sostenuto il contario, come anche l'amministratore precedente, tanto è che per 4 anni ci hanno sempre detto che non potevamo fare i lavori senza autorizzazione del condominio, ecc ecc. .. Boh! Comunque se qualcuno è curisoso, ecco cosa ha scritto Ingegnere: "
Chiarimenti sulla natura giuridica dell’area esterna sita all’ultimo piano____ ____sez.7
Il dispositivo dell’art. 1126 del Codice Civile prevede che:
“Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Di norma, si parla di "lastrico" quando esso abbia la sola funzione di copertura; di "terrazza a livello" quando si tratti di superficie transitabile, che costituisce di fatto estensione e integrazione dell'appartamento cui è annessa.
La terrazza a livello, di conseguenza, sarà di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano se ciò risulti dal titolo o se essa faccia parte integrante, dal punto di vista strutturale, del piano cui è annessa, così che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria rispetto alla funzione di vano accessorio dell’appartamento a cui è connessa.
Tuttavia, per essere considerata terrazza a livello, la stessa deve sporgere al di fuori della sagoma del tetto o del lastrico solare condominiale posto all’ultimo piano in quanto, in caso contrario, è solo quest’ultimo ad avere funzione di copertura di tutte le unità abitative poste ai piani inferiori.
Nel caso in esame, contrariamente, la definizione che descrive la porzione accessoria all’appartamento dell’ultimo piano è quella di loggia o loggiato, ovvero “Spazio praticabile coperto, ricompreso entro la sagoma planivolumetrica dell’edificio, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni.” (DTU Emilia-Romagna)
Le spese relative alla manutenzione straordinaria della stessa, conseguentemente, sono a carico del proprietario."
A sto punto non ci resta che andare dal giudice...