Devo calcolare il più probabile valore di una Villa in Vendita ma non o nessuna comparazione in zona

[rosatea]

Buongiorno a tutti come da titolo devo calcolare il più probabile valore di una Villa in Vendita ma non o nessuna comparazione in zona perché non tratto questa zona ho cercato qualcosa su subito.it ma non ho trovato ville in vendita ma solo case in condominio quindi mi baso in base ai dati forniti dall'Agenzia Dell'Entrate (quoatazioni immobiliari) vi allego il documento.
Sulle quotazioni immobiliari vanno da 800 euro a 110 euro. Vi spiego villa con 80 mq di appartamento di superfice calpestabile con circa 1000 mq di Giardino con solo 2 alberi di pesco, 2 di nespole, 1 di ulivo e 3 alberi di pino. La casa è da ristrutturare (anche se tutto funzionante ma non a norma ) cioè impianto elettrico, idrico, tutta la pavimentazione da rifare (perché non e a tappeto e il pavimento e leggermente usarato dal tempo) e gli infissi e la porta di ingresso da cambiare perché anche essi sono funzionati ma usurati dal tempo cioè infissi in ferro e anche la porta e i cancelletti.
Quindi dal valore max al mq che sarebbe 1100 euro ho detratto - il 25% al mq per sostenere le spese di ristrutturazione quindi secondo la mia stima vale 825 euro al mq.
Quindi 825 euro al mq x 80 mq quadrati della casa la casa vale 66.000 euro. (sono due vani, oltre cucina con camino e bagno e un ampio corridoio)
Calcolo Giardino 825 euro il valore al mq devo calcolare il 10 % al mq uguale 82,50 al mq

Quindi 1000 metri x 82,50 uguale euro 82,500 questo è il valore del giardino

Più il terrazzo di circa 40 mq + 60 mq di spazio esterno dall'entrata del portone cioè dove si parcheggiano le auto
Quindi totale 100 mq
quindi 825 al x il 25% uguale 206,25 al mq valore del terrazzo
206,25 euro al mq x 110 mq uguale 20,625 euro
Quindi il più probabile valore di mercato è di 169,125 milaeuro
Cosa ne pensate di questo calcolo ?
Ho sbagliato qualcosa ? Se la risposta è si secondo voi cosa ?
Grazie mille in anticipo x le risposte

 

[Bastimento]

Non ne so niente di estimo ma che il giardino venga a valere più dell'immobile mi sembra sorprendente: il suo valore mi sembra debba essere piuttosto legato al coefficiente di edificabilità globale.
Se per assurdo la cubatura possibile su quel lotto fosse già sfruttata dalla villetta esistente, avrei detto (immaginato) che il giardino avrebbe incrementato di qualche decimale il valore della villetta: non certo superarlo.

 

[rosatea]

Bastimento grazie lo stesso per l'interessamento... però il giardino non vale di più della casa al mq infatti vale il 10 % del valore al mq della casa cioè 82 euro e 50 centesimi al mq solo che il giardino è 1000 mq per questo viene questa cifra

Speriamo che risponda alla mia domanda qualche agente immobiliare cosi mi tolgo questo dubbio... Oppure qualche insegnante di estimo

 

[Bastimento]

Il tuo calcolo-ragionamento l'avevo capito: forse non condividi il mio o forse non lo hai letto.

Per tua soddisfazione ti "taggo" (mamma che orrendo neologismo) il massimo esperto di valutazioni immobiliari di Immobilio: @Carlo Garbuio
( ma non prendertela poi con me....)

 

[rosatea]

il suo valore mi sembra debba essere piuttosto legato al coefficiente di edificabilità globale.

Adesso ho letto con attenzione, sto leggendo da un telefonino di 5 pollici e mi trovo con un occhio aperto e l'altro chiuso cmq il suo valore non è legato al coefficiente di edificabilità, il coefficiente di edificabilità è stato sfruttato del tutto

Se per assurdo la cubatura possibile su quel lotto fosse già sfruttata dalla villetta esistente, avrei detto (immaginato) che il giardino avrebbe incrementato di qualche decimale il valore della villetta: non certo superarlo.

Il valore e il 10% sicuro però volevo ulteriore conferma da qualche altro agente immobiliare...

Per tua soddisfazione ti "taggo" (mamma che orrendo neologismo) il massimo esperto di valutazioni immobiliari di Immobilio: @Carlo Garbuio
( ma non prendertela poi con me....)

Spero che risponda qualche altro Agente cosi vedrai (che non è un orrendo neologismo) perché la mia stima si basa su dei parametri nazionali

 

[rosatea]

Calcolo Giardino 825 euro il valore al mq devo calcolare il 10 % al mq uguale 82,50 al mq

O meglio il 10% al mq 80 mq di giardino che sarebbe quando la superfice della casa, il resto al 2% circa 16 euro e 50 centesimi al mq

 

[Bastimento]

Per la cronaca Carlo Garbuio, oltre che agente immobiliare, tiene corsi di valutazione con metodo internazionale IVS: collabora con enti pubblici e commissioni catastali (se ricordo bene) e credo svolga anche attività professionale.

 

[rosatea]

Lo contatto speriamo che mi risponda...

 

[cafelab]

La ristrutturazione dell'immobile è ampiamente sottostimata

perchè non usi un metodo analitico diretto? E' relativamente facile da calcolare e si trova molta biblibliografia

 

[rosatea]

Non ho mai usato un metodo analitico diretto