Devo entrare nella nuova casa (pagandola) prima del rogito. Sono tutelato?

[gcaval]

Il vero problema è quello che sottolinea BrunoBr. Certamente con la trascrizione si possono dormire sonni più tranquilli. Ma qui si parla di trascrizione a Giugno! Nel frattempo il nostro amico verserà 50 mila euro. Cosa succede, ad esempio, se nel frattempo si inserisce un'ipoteca legale o giudiziaria? Il nostro amico è disposto a rischiare 50 mila euro fino a Giugno?
Qualsiasi cosa dica la legge, i soldi che sono usciti di tasca sono comunque a forte rischio, per tutti i motivi finora menzionati. Il notaio sosteneva proprio questo, quindi è stato giusto e saggio il suo consiglio.

A mio avviso, un acquirente non dovrebbe mai far passare così tanto tempo tra firma (con caparra) e rogito. Soprattutto non dovrebbe mai versare una caparra alta. Per lo meno è indispensabile che sia consapevole dei rischi a cui sta andando incontro. E credo anche che, l'AI debba indottrinarlo in tal senso, onde evitare poi tutti quei problemi che spesso leggiamo anche su questo forum.

 

[roberto.spalti]

A parte il fatto che io suggerisco di trascrivere già quando versa i 50.000, quindi non vedo cosa rischia.
La soluzione banale per quanto può sembrare è la somma pattuita è 320.000
di cui: 50.000 a titolo di caparra confirmatoria versati oggi (e trascrivi il preliminare), 200.000 a titolo di acconto prezzo versati al 30/06 (e non devi fare niente, al max una scrittura integrativa al preliminare per ricevuta della somma), 70.000 li versa al rogito.
In caso di mancata vendita può far causa per i 50.000 versati (doppio più eventuali danni ecc.), per la restituzione dei 200.000 e inoltre è in casa perché ha il possesso.
Mi sembra semplice e lineare.
L'unica differenza è fiscale perché pagherà imposte piuttosto alte è c'è da verificare che non superino quelle che avrebbe dovuto versare all'atto (sai i rimborsi quando te li danno).
Ma per questo c'è il notaio, fai fare un preventivo e verifichi.

 

[Bagudi]

Concordo con Spalti.

Inoltre, vorrei ricordare a tutti che fino a un paio di anni fa, cioè finchè non è iniziata la crisi, era assolutamente normale versare al compromesso almeno il 30% dell'importo, se non di più....

Adesso, sembra straordinario, ma....

Silvana

 

[gcaval]

A parte il fatto che io suggerisco di trascrivere già quando versa i 50.000, quindi non vedo cosa rischia.

Ok, siamo d'accordo. Non mi era chiaro da quanto detto in precedenza, forse perché un po' tutti avevano suggerito (giustamente) la trascrizione, ma senza precisare quando. Si era sempre parlato di un preliminare a giugno...

 

[brunobr]

A parte il fatto che io suggerisco di trascrivere già quando versa i 50.000, quindi non vedo cosa rischia.
.....
Mi sembra semplice e lineare.....

Tutt'altro che semplice e lineare! .... lo sarebbe SOLO se l'assegno al venditore e quello all'AI fossero trattenuti dal notaio fino alla verifica che la trascrizione é giunta per prima. Se così non fosse, non si avrebbe nessun effetto prenotativo ed i soldi sono da recuperare....se non sono già stati spesi.

 

[roberto.spalti]

Bruno, questa è una precisazione importante e vera; ma quante volte è successo (parlando di vendite fra persone normali come in questo caso e non fra soggetti a rischio fallimento) che una ipoteca sia stata iscritta prima che il notaio trascrivesse?
Inoltre l'ipoteca eventuale non costituisce un problema vero perché con il preliminare trascritto basta fare una visura ipotecaria prima del passaggio dei 200.000 e sistemare eventuali ipoteche versando l'importo dovuto e dando la differenza al venditore; a quel punto avremo sicuramente un appartamento "pulito" con un preliminare trascritto.

 

[brunobr]

sta bene..... ma io io non ho neppure menzionato le ipoteche - le ho date tutte per cancellate, ipocatastale con ritrovata verginità - ho invece considerato il caso di diversi preliminari di vendita tutti riferiti allo stesso immobile con trascrizioni richieste pressoché in contemporanea da notai diversi: qui vale il principio del chi primo arriva ....prende. Per gli altri NO HOME!
Ed é chiaro che non siamo in presenza di un venditore "normale" ! Ma é altrettanto chiaro, fermo restando che la certezza non é di questo mondo, che se l'acquirente vuole le mutande (quasi) di ghisa deve gestire entrambi gli assegni tramite il notaio, come suggerito . E dopo il quasi, mi guardo bene dall'aprire il capitolo delle scritture non trascritte ma comunque opponibili a terzi.
ps. colgo l'occasione per ringraziarti per i tanti contributi al dibattito....
Bruno

 

[MaxMatteo]

Concordo quanto detto da brunobr, trascrizione del preliminare, solo caparre confirmatorie -art1285cc- (non penitenziali) e nessuna "via di fuga"... ed eventualmente chiedi lesecuzione specifica dell'obbligo a contrarre -art.2932cc-

Errore di battitura... ovviamente articolo 1385 cc...

 

[roberto.spalti]

sta bene..... ma io io non ho neppure menzionato le ipoteche - le ho date tutte per cancellate, ipocatastale con ritrovata verginità - ho invece considerato il caso di diversi preliminari di vendita tutti riferiti allo stesso immobile con trascrizioni richieste pressoché in contemporanea da notai diversi: qui vale il principio del chi primo arriva ....prende. Per gli altri NO HOME!
Ed é chiaro che non siamo in presenza di un venditore "normale" ! Ma é altrettanto chiaro, fermo restando che la certezza non é di questo mondo, che se l'acquirente vuole le mutande (quasi) di ghisa deve gestire entrambi gli assegni tramite il notaio, come suggerito . E dopo il quasi, mi guardo bene dall'aprire il capitolo delle scritture non trascritte ma comunque opponibili a terzi.
ps. colgo l'occasione per ringraziarti per i tanti contributi al dibattito....
Bruno

In questo caso parliamo di un venditore truffatore, non di compravendita normale; i miei consigli erano riferiti ad un normale rapporto contrattuale.
Sicuramente, dati i tempi piuttosto brevi, far rimanere gli assegni presso il notaio garantisce ancora di più l'acquirente; quindi una clausola simile a questa:
le somme vengono depositate presso il notaio che le consegnerà a seguito di visura ipotecaria, dalla quale emerga la totale assenza di qualsiasi iscrizione o trascrizione, da effettuarsi ad avvenuta trascrizione del preliminare

 

[gcaval]

Ottime queste discussioni. Si è visto, infatti, come da una trascrizione fatta senza troppe preoccupazioni a Giugno, dopo aver sborsato con enorme rischio 250.000 euro, si è fatta la necessaria chiarezza della pericolosità di un preliminare trascritto subito, con tutte le garanzie del notaio!

Al di là degli aspetti tecnici, credo sia importantissimo che tutti gli AI (come molti di questo portale, che hanno postato il loro valido contributo) rendano edotti gli acquirenti di questi enormi rischi, anche se in molti casi questo potrebbe andar contro i propri interessi. Ho la convinzione che, chi lavora bene e onestamente, lavora sempre, e soprattutto onora la categoria. Purtroppo sono ancora molti quelli che, pur di concludere e intascare la provvigione, non informano correttamente gli acquirenti dei rischi di pagare una caparra cospicua e rogitare (o trascrivere il preliminare) a notevole distanza dalla firma della proposta.