Dicitura SBF (Salvo Buon Fine) sugli assegni

[Antonello]

In teoria, l'agenzia andrebbe pagata, perchè ha svolto comunque il suo lavoro...

Direi anche in pratica.
Sta poi al buon senso dell'agente pretendere o meno il suo compenso.

 

[catia]

ecco la risposta di un avvocato che stimo tantissimo:

Il contratto è perfettamente valido, né nullo né annullabile, in quel caso si tratterebbe di un inadempimento contrattuale, di un atto, di per sé, valido, qualora gli altri elementi contrattuali, essenziali, siano quelli prescritti.
La caparra confirmatoria ha la caratteristica dela realità della stessa, nel senso che, pur se apposta, diviene efficace e vigente dal momento del pagamento della stessa, è il c.d. effetto reale della clausola.
Questo ha pemesso di sviluppare la proposta a fasi successive, qui elaborata, cioè una prima fase di controllo dell'immobile, vagliato il quale, si versa la caparra, già inizialmente predeterminata e contrattualizzata.
Il mancato buon fine dell'assegno, vertendo, oltretutto, su un elemento non essenziale del negozio, è un semplice inadempimento contrattuale, che, giudicato grave, comporta varie conseguenze, tra cui l'esecuzione in forma specifica ed il recupero coattivo delle somme, oppure la risoluzione contrattuale ed il risarcimento del danno.

Dai che non c'ero andata tanto lontana per la provvigione poi matura il diritto quando l'affare è concluso, per affare concluso si intende accordo firmato tra le parti, perciò direi proprio che il diritto c'è. Deve emergere il buonsenso dell'AI che valutata la situazione agisce di conseguenza le sfumature possono esere tanta da tenere in considerazione

 

[gcaval]

Il contratto è perfettamente valido, né nullo né annullabile, in quel caso si tratterebbe di un inadempimento contrattuale, di un atto, di per sé, valido, qualora gli altri elementi contrattuali, essenziali, siano quelli prescritti.

Ad intuito non sbagliavo. Per lo più il dubbio era se annullabile.

In ogni caso, sia che ci si debba rivalere sull'acquirente insolvente o qualunque altra azione si voglia intentare, alla fine il contratto sarà annullato, magari dal giudice, ma sarà annullato...

Occhio, Silvana, perché non è così. Deve essere giudicato grave, come detto:

Il mancato buon fine dell'assegno, vertendo, oltretutto, su un elemento non essenziale del negozio, è un semplice inadempimento contrattuale, che, giudicato grave, comporta varie conseguenze, tra cui l'esecuzione in forma specifica ed il recupero coattivo delle somme, oppure la risoluzione contrattuale ed il risarcimento del danno.

Alla fine, quindi, utilizzando una clausola sospensiva come quella proposta all'inizio da ccc1956, che meglio specifica il concetto di sbf, il contratto diventa attivo solo all'incasso. E mi sembra che questa cosa non contrasti con quanto detto dall'avvocato, anzi...

 

[gcaval]

Ricordo vagamente che avevo letto che qualcuno consigliava una
clausola da far inserire nella proposta di acquisto-preliminare
che il preliminare è valido se e solo se si verifica la buona riuscita del pagamento.

 

[ccc1956]

Direi anche in pratica.
Sta poi al buon senso dell'agente pretendere o meno il suo compenso.

 

[Centomini]

Meno male................. adesso la questione e' la provvigione.
se il giudice annulla sto' benedetto contratto con assegno scoperto...............la provvigione va pagata lo stesso??
Cioe' uno prende i danni e paga l'agenzia o prima paga l'agenzia e poi prende i danni??

C'è confusione in soffitta e non poca; vedo di chiarire.

La provvigione non è dovuta, se il contratto è de facto nullo in potenza (in potenza va scritto per precisione, perché la nullità non è mai automatica; essa produrrà effetti, solo se riconosciuta dal giudice, alla sentenza) causa vizio, ovvero mancanza dei requisiti: forma, causa, oggetto, e accordo tra le parti.
Raro trovare un contratto nullo in potenza per la mancanza dei primi tre requisiti, abbastanza frequente (e si spera che nel 2013, diventi raro anche questo...) è invece trovare la mancanza di accordo tra le parti; ad esempio, la dicitura che le parti si obbligano ad addivenire ad altro preliminare (il famigerato preliminare del preliminare, quando la proposta si trasforma in contratto) è il tipico caso di nullità in potenza per mancanza di accordo tra le parti. Chiaro che, l'obbligo ad addivenire ad un'altra scrittura, deve essere formulato nel senso che si intende rimandare a delle clausole essenziali, l'obbligo quindi per esempio, ad addivenire alla scrittura di un'inventario della mobilia, non è certo causa di nullità in potenza.

Nel caso specifico, siamo di fronte invece ad una cosa completamente diversa, ovvero, come ha giustamente detto il tuo avvocato, ad un inadempimento.
In caso d'inadempimento, la parte "ferita", può chiedere la risoluzione del contratto, ovvero l'adempimento, chiaro che se la parte inadempiente non ha una lira tout court (quindi ne beni, neanche una macchinaccia scassata), non si possa far altro che chiedere la risoluzione, mettersi l'animo in pace e trovare un'altro compratore.

In riferimento anche ad una sentenza della corte di cassazione civile (04.09.2012 n. 14828), la domanda di risoluzione in seguito appunto ad un'inadempimento, comporta l'esistenza di un'atto valido, proprio perché mira ad eliminarne gli effetti! Quindi il giudice, non può annullare un bel niente (eppure la spiegazione che ti aveva fatto l'avvocato sembrava chiara...)

La risoluzione è a livello temporale come la revoca, non retroattiva: blocca gli effetti di un contratto perfettamente valido, ma sterile, nel senso che non produce effetti.

Concludendo, dato che:

1) Il compenso di mediazione matura alla conclusione del contratto: conclusione che è avvenuta e sempre in essere (e che non è stata annullata, con l'annullamento è come se non fosse mai avvenuta);
2) Gli effetti bloccati del contratto riguardano le parti e non il diritto al compenso di mediazione, che come scritto sopra, maturando alla conclusione, essa è avvenuta e sempre in essere,

detto compenso va dato, ma non per mia opinione, ma per oggettività legale, non ce ne sono c...i

Va capita bene quindi, la differenza tra contratto nullo e revocabile, risolvibile, etc. E che un contratto è nullo solo ed esclusivamente per la mancanza dei requisiti scritti sopra. In effetti, se ci riflettete un attimo è facile arrivarci, pensate un po' ad un preliminare fatto alla presenza del mediatore e inserito nel contratto, le parti poi prendono e si fanno fare da un notaio altre due copie autentiche di questo, per allegarle ad un'altra scrittura dove dicono che la precedente è perfettamente nulla, come se mai fosse scritta, poi ne fanno un'altra uguale alla prima ma senza mediatore... la provvigione non va dovuta?...

Per la tua seconda domanda, in questo caso, il compenso di mediazione, va dato subito, visto che è diritto acquisito e non è necessario che il mediatore faccia una causa per averlo (a meno che uno si rifiuti e allora entrerà in causa anche col mediatore, che lo vorrà portare in tribunale) è chiaro e lecitissimo che oltre a farsi dare coattamente la caparra confirmatoria e al maggior danno (che comunque, il maggior danno, se non vi sono termini essenziali, la vedo molto dura...) la parte "ferita" potrà avvalersi di rivalsa di farsi risarcire anche la mediazione dall'inadempiente, ma se questo non ha una lira o roba pignorabile, si torna li... il sangue da una rapa non si leva.

Per quanto riguarda il compenso di mediazione, quindi, questa la teoria. Ora veniamo alla pratica o forse meglio dire, il buonsenso,

io mi comporterei cosi': mettiamo che il contratto si risolva, io dalla parte inadempiente, mi farei dare la mediazione senza se e senza ma, visto che uno che fa saltare tutto perché fa un'assegno scoperto, si qualifica da solo...
Per quanto riguarda l'altra parte gli farei un ragionamento pressappoco cosi': "ascolta, amico, anche se mi spetta di diritto, a te per ora non la chiedo, volevi vendere la casa? facciamo una specie di contratto-transazione, in cui io rinuncio al compenso di mediazione e tu mi dai un'esclusiva "fino alla vendita".

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