Differenza tra preliminare proprio e preliminare improprio

[Indiore]

Cari colleghi buongiorno, essendo io nuovo di questa professione vi chiedo di aiutarmi ad interpretare una differenza esistente all'interno del concetto di preliminare e se vi e' possibile di supportarlo con un esempio semplice.Riporto testualmente quello che ho studiato sul manuale: diverso dal preliminare "proprio" é il cosidetto preliminare "improprio" o compromesso, che è un contratto definitivo, immediatamente efficace, ma che contiene l'obbligo di riprodurre il consenso in forma determinata ( sopratutto ai fini della trascrizione ).
E' un contratto molto diffuso nelle vendite immobiliari, allo scopo di non manifestare nell'atto pubblico, per ragioni fiscali, il reale contenuto dell'atto.

Vi chiedo quindi delucidazioni riguardo l'ultimo periodo in grassetto, come si manifesta all'atto pratico questo passaggio? Vi ringrazio anticipatamente e vi auguro una buona giornata lavorativa.

 

[HoM& Hunter]

Si badi bene: se il contratto preliminare è ben scritto, non accade mai che ci sia un trasferimento immediato della proprietà, che avverrà solo con la stipula del contratto definitivo di compravendita, solo per effetto del quale l’acquirente diviene proprietario dell’immobile e, corrispondentemente, il venditore perde la proprietà dello stesso. Attenzione però: se il contratto non è adeguatamente redatto e, per esempio, ci si limita a scrivere “Tizio vende a Caio, che acquista, l’immobile di Via Rossi, Milano” in luogo di scrivere “Tizio promette di vendere a Caio, che promette di acquistare, l’immobile di Via Rossi, Milano”, siamo in presenza di un vero contratto di compravendita definitivo che trasferisce immediatamente la proprietà dell’immobile (sempre che contenga le prescrizioni in materia edilizia previste dalla normativa di settore a pena di nullità); ciò, si badi bene, anche a prescindere dal pagamento del prezzo, dalla consegna dell’immobile ecc. Si parla in tal caso di preliminare “improprio”. Attenzione però: il preliminare “improprio”, che deve essere stipulato per iscritto (come il preliminare proprio, forma scritta a pena di nullità) non può essere trascritto nei Registri Immobiliari, visto che ciò può avvenire solo qualora il contratto abbia la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, per le quali è necessario l’intervento di un notaio o di altro pubblico ufficiale a ciò abilitato. La trascrizione nei Registri Immobiliari è di fondamentale importanza (vedi scheda sul contratto definitivo di compravendita). Quindi chi si dovesse trovare, malauguratamente, ad aver stipulato un preliminare “improprio” sarebbe costretto a ricorrere in tutta fretta all’opera di un notaio, che dovrebbe “sanare” la mancanza di forma “riproducendo” la volontà delle parti nella forma pubblica o della scrittura privata autenticata; nell’ipotesi in cui ciò non fosse possibile, il malcapitato dovrebbe rivolgersi ad un avvocato, il quale dovrebbe in tutta fretta promuovere un’azione diretta a far accertare l’autenticità della firma delle parti sul preliminare improprio, trascrivendo l’atto di citazione nei Registri Immobiliari al fine di evitare che il venditore “notte tempo” alieni il bene a qualche terzo o subisca iscrizioni ipotecarie o pignoramenti. E’ quindi estremamente importante, quando si stipula un contratto preliminare, che questo sia esaminato da persona competente, al fine di evitare spiacevoli sorprese, sia per il venditore che per l’acquirente.

http://www.dirittierisposte.it/Sche...eliminare_di_compravendita_id1120815_art.aspx