Difformità catastali e atto di divisione

[elpaso]

Io e mio fratello siamo comproprietari, al 50% ciascuno di una palazzina disposta su più piani ubicata in un vecchio borgo ligure. Volendo procedere alla divisione della proprietà in modo che ciascuno diventi unico proprietario del 50% del totale, tramite il nostro geometra e a richiesta del notaio abbiamo proceduto alle divisione catastale della suddetta proprietà. E' così emerso che una porzione di due stanze posizionate una sull'altra (la mia sotto e quella di mio fratello sopra) ricade in parte di un fabbricato di proprietà comunale accatastato al catasto urbano con foglio 33 e particella 917. Il geometra, avuto mandato dal geometra del comune, ha perciò presentato in catasto una pratica per la suddivisione della suddetta particella in tre subalterni (1 del Comune, 2 mio e 3 di mio fratello). Fatto tutto ciò, all'atto di effettuare l'atto notarile di permuta e/o divisione della nostra proprietà il notaio sostiene che occorre da parte nostra la redazione di un ulteriore atto notarile con il comune per "l'acquisto", da parte nostra, dei subalterni 2 e 3. Voglio precisare che in alcune visure e planimetrie catastali da me possedute e risalenti al 2000 e nell'atto di acquisto dell'appartamento di mio fratello, posto sopra il mio e acquistato da nostro padre nel 1963, non era mai stata evidenziata la circostanza che le nostre proprietà ricadessero sulla particelle 917. Noi e il geometra sosteniamo che, al limite, si sia in presenza di un errato accatastamento operato in anni anche remoti e perpetuato sino ad ora, che ora abbiamo provveduto a sanare, mentre il notaio ritiene che noi dovremmo avere la titolarità (proprietà) dei subalterni 2 e 3 che dovremmo acquisire dal comune attraverso un atto di acquisto. Attendo pareri ed opinioni.

 

[brina82]

Io e mio fratello siamo comproprietari, al 50% ciascuno di una palazzina disposta su più piani ubicata in un vecchio borgo ligure. Volendo procedere alla divisione della proprietà in modo che ciascuno diventi unico proprietario del 50% del totale, tramite il nostro geometra e a richiesta del notaio abbiamo proceduto alle divisione catastale della suddetta proprietà. E' così emerso che una porzione di due stanze posizionate una sull'altra (la mia sotto e quella di mio fratello sopra) ricade in parte di un fabbricato di proprietà comunale accatastato al catasto urbano con foglio 33 e particella 917. Il geometra, avuto mandato dal geometra del comune, ha perciò presentato in catasto una pratica per la suddivisione della suddetta particella in tre subalterni (1 del Comune, 2 mio e 3 di mio fratello). Fatto tutto ciò, all'atto di effettuare l'atto notarile di permuta e/o divisione della nostra proprietà il notaio sostiene che occorre da parte nostra la redazione di un ulteriore atto notarile con il comune per "l'acquisto", da parte nostra, dei subalterni 2 e 3. Voglio precisare che in alcune visure e planimetrie catastali da me possedute e risalenti al 2000 e nell'atto di acquisto dell'appartamento di mio fratello, posto sopra il mio e acquistato da nostro padre nel 1963, non era mai stata evidenziata la circostanza che le nostre proprietà ricadessero sulla particelle 917. Noi e il geometra sosteniamo che, al limite, si sia in presenza di un errato accatastamento operato in anni anche remoti e perpetuato sino ad ora, che ora abbiamo provveduto a sanare, mentre il notaio ritiene che noi dovremmo avere la titolarità (proprietà) dei subalterni 2 e 3 che dovremmo acquisire dal comune attraverso un atto di acquisto. Attendo pareri ed opinioni.

Se ho ben capito stiamo al centro storico e dall'estratto di mappa si evince che la planimetria del vostro appartamento "sconfina" in altro mappale (in altra particella).

In pratica questo è un problema "comune" presente in quasi tutti gli appartamenti siti al centro storico; veramente, è una situazione direi quasi "tipica": a prescindere dallo "sconfinamento" di stanze, l'incongruenza tra le particelle indicate nell'estratto di mappa e quelle delle varie planimetrie catastali delle unità immobiliari presenti negli edifici è questione assai diffusa. Di solito si tende a fregarsene, ma è anche vero che l'incongruenza resterebbe e prima o poi qualcuno dovrà pur sistemare la cosa.

Domande per capire meglio:

1) A quando risale l'ultimo atto di acquisto dell'immobile?
2) La planimetria catastale (con particella diversa dalla 917) riporta correttamente la stanza che sconfina?

Avreste avuto 2 strade:

1) lasciare tutto così, come fanno quasi tutti;
2) sistemare la cosa.

Avendo scelto la 2, da bravi cittadini, adesso il problema è che chi figura come proprietario del sub. 2 e 3 al catasto? Figurerebbe il Comune... giusto??

Con questo presupposto è chiaro e logico che nessun Notaio potrebbe rogitare... però farsi vendere dal Comune qualcosa che è già vostro, anche questa è una cavolata!

Il tecnico ha anche riaccatastato le vostre proprietà senza quelle stanze?

Una strada potrebbe essere quella di provare ad andare al Catasto e chiedere se con istanza, allegando atto di provenienza e planimetrie vecchie, si riuscisse a cambiare l'intestatario dei sub. 2 e 3 e mettere voi: a quel punto riaccatastate nuovamente (comparendo ora in visura anche la particella 917) e il problema sarebbe risolto.

Non so se ho inquadrato veramente la questione.

PS mi viene il dubbio sul fatto che tutta questa storia si sarebbe potuta risolvere diversamente a livello catastale... magari con un'istanza o docfa particolare, aggiungendo questa particella 917; in fondo, basterebbe che comparisse in visura e il tutto tornerebbe congruente.

 

[Jan80]

Con l' istanza non risolvi nulla.... la via più economica e' quella di una scrittura privata tra le parti che riconoscono le proprietà come da stato di fatto, registrarla in ade e aspettare 10 anni. Trascorso tale lasso di tempo il catasto può modificare gli intestati.
Ma dato che non si ha tutto questo tempo è possibile con l'accordo delle parti, presentarsi dal notaio per un atto traslativo della proprietà senza passaggio di denaro (in sostanza il riconoscimento dell' usucapione). La parte che ne trae vantaggio paga l'atto e il notaio e l'altra comunque sistema lo stato di fatto. Dopo questo primo atto si potranno graffare le differenti u.i. e dividere il tutto.

Fatto più volte anche con la prebenda parrocchiale di mezzo.

 

[brina82]

Con l' istanza non risolvi nulla.... la via più economica e' quella di una scrittura privata tra le parti che riconoscono le proprietà come da stato di fatto, registrarla in ade e aspettare 10 anni. Trascorso tale lasso di tempo il catasto può modificare gli intestati.
Ma dato che non si ha tutto questo tempo è possibile con l'accordo delle parti, presentarsi dal notaio per un atto traslativo della proprietà senza passaggio di denaro (in sostanza il riconoscimento dell' usucapione). La parte che ne trae vantaggio paga l'atto e il notaio e l'altra comunque sistema lo stato di fatto. Dopo questo primo atto si potranno graffare le differenti u.i. e dividere il tutto.

Fatto più volte anche con la prebenda parrocchiale di mezzo.

Mi pare assurdo che si debba fare un atto.

Ma se da planimetrie catastali è sempre stata roba di Tizio, ora non avrebbe senso andare dal Notaio.

Tuttavia dovremmo analizzare le carte per esser più precisi.

 

[Jan80]

Lo so che è assurdo ma il problema è la discordanza tra catasto terreni e fabbricati.
Ho una sanatoria al momento da affrontare con un problema analogo: planimetria catastale conforme al progetto (condono) e allo stato di fatto, ma non conforme con la mappa catastale dato che il catasto non ha inserito correttamente tutta la lottizzazione in mappa nel 1950. Quindi ogni lotto ha un piccolo tratto di terreno in casa del vicino..... e il catasto al massimo ti cita l' art. 950 del c.c. dove, in presenza di muretti e recinzioni, la mappa catastale non ha di fatto validità probante sulla proprietà quindi non te la sistema.
Nonostante ciò se devo presentare una nuova planimetria non posso farla come la precedente poiché il catasto rileva la discrepanza tra terreni e fabbricati e la rigetta.
Dal canto suo il comune non accetta la sanatoria se non vi è conformità catastale, oltre al fatto che su quel piccolo tratto di terreno sorge parte del fabbricato da sanare!

Il problema è che il catasto ha accettato in passato qualsiasi planimetria catastale senza quindi fare affrontare il problema per tempo, permettendo anche compravendite con allegata una planimetria che, sebbene conforme allo stato di fatto, non doveva poter essere depositata.

Il caso in esame è poi ancora differente dato che abbiamo una "colonna" di fabbricato con piano terra di proprietà comunale, mentre primo e secondo piano sono di altra proprietà..... la difformità è decisamente evidente.

 

[elpaso]

Grazie Brina82 e Jan80 per le cortesi delucidazioni. In merito alla problematica rappresenta, fornisco ulteriori chiarimenti:

• L’immobile di proprietà comunale, che si sviluppa su due piani, ricade interamente sulla particella 917 di cui all’allegato estratto di mappa catastale ed era iscritto al catasto con foglio 33 mappale 917 (prima dell’attuale variazione operata in catasto dal nostro geometra con attribuzione del Sub. 1);
• La metà anteriore dell’immobile è coperta da un tetto, mentre la metà posteriore si insinua sotto la nostra palazzina ed è pertanto sovrastata da parte di una camera dell’appartamento immediatamente sovrastante (il mio), a sua volta sovrastata dalla cucina/sala da pranzo dell’appartamento di mio fratello (vedi zona cerchiata in rosso nell’estratto di mappa catastale e zona evidenziata in verde nell’allegato denominato “grafico per comprendere”);
• In sede di presentazione di pratica DOCFA per le variazioni catastali propedeutiche all’atto di permuta e/o divisione della proprietà tra me e mio fratello è emerso, appunto, che i suddetti nostri locali insistevano, per una porzione, sulla particella 917 (cosa mai evidenziata precedentemente e non presente nelle planimetrie e nelle visure castali utilizzate per atti precedenti e di cui siamo in possesso);
• Il nostro geometra ha pertanto avanzato all’Ufficio edilizia pubblica del Comune istanza per la modifica del mappale 917 di proprietà del comune “per passare da mappale 917 intero a mappale 917 sub 1” che è stata autorizzata a nostre spese (vedi frontespizio DOCFA firmato);
• Successivamente ha presentato pratica DOCFA al catasto all’esito della quale:
  • l’immobile del comune ha ora dati catastali: foglio 33 – Particella 917 – Sub. 1;
  • per l’appartamento sovrastante, che sarà di mia proprietà, alle particelle e subalterni già esistenti, è stata graffata la particella 917 Sub 2;
  • per l’appartamento ancora sopra, che sarà di proprietà di mio fratello, alle particelle e subalterni già esistenti, è stata graffata la particella 917 Sub 3;

Il notaio ora asserisce che noi non abbiamo la titolarità/proprietà dei Sub. 2 e 3 della particella 917 (che però prima non esistevano e sono stati creati ora) che è invece del Comune (da qui la richiesta della redazione di un atto con il comune per la quale nutro seri dubbi).
Ripeto a me parrebbe che tuttalpiù si sia in presenza di un errato accatastamento operato a suo tempo sia dal comune che dai precedenti proprietari dei nostri appartamenti.
A tal proposito riferisco che l’immobile è stato costruito sicuramente antecedentemente al 1942 e che, comunque, ritengo che lo stato di fatto fosse già cristallizzata a quell’epoca.
L’appartamento di mio fratello posto all’ultimo piano è stato acquistato da nostro padre nel 1963 e nell’atto di acquisto era identificato con foglio 33 – Mappale 402 e foglio 2. Inoltre in esso si legge che l’appartamento era “sovrastante la proprietà Pasini Attilio (nostro nonno) e in piccola parte la proprietà comunale”.
Il mio appartamento (quello già di proprietà del nonno) è stato acquistato da me e mio fratello nel 2004 da una zia (che lo aveva ereditato dal padre Attilio) ed era identificato con foglio 33 e particella 404.
Come si vede negli atti catastali pregressi non era mai emerso che parte dei locali di nostra proprietà ricadessero sulla proprietà comunale anche se, a mio parere, la situazione era di fatto ben evidente.

Spero di essere stato sufficientemente esaustivo. Fatemi sapere.

 

[brina82]

Grazie Brina82 e Jan80 per le cortesi delucidazioni. In merito alla problematica rappresenta, fornisco ulteriori chiarimenti:

• L’immobile di proprietà comunale, che si sviluppa su due piani, ricade interamente sulla particella 917 di cui all’allegato estratto di mappa catastale ed era iscritto al catasto con foglio 33 mappale 917 (prima dell’attuale variazione operata in catasto dal nostro geometra con attribuzione del Sub. 1);
• La metà anteriore dell’immobile è coperta da un tetto, mentre la metà posteriore si insinua sotto la nostra palazzina ed è pertanto sovrastata da parte di una camera dell’appartamento immediatamente sovrastante (il mio), a sua volta sovrastata dalla cucina/sala da pranzo dell’appartamento di mio fratello (vedi zona cerchiata in rosso nell’estratto di mappa catastale e zona evidenziata in verde nell’allegato denominato “grafico per comprendere”);
• In sede di presentazione di pratica DOCFA per le variazioni catastali propedeutiche all’atto di permuta e/o divisione della proprietà tra me e mio fratello è emerso, appunto, che i suddetti nostri locali insistevano, per una porzione, sulla particella 917 (cosa mai evidenziata precedentemente e non presente nelle planimetrie e nelle visure castali utilizzate per atti precedenti e di cui siamo in possesso);
• Il nostro geometra ha pertanto avanzato all’Ufficio edilizia pubblica del Comune istanza per la modifica del mappale 917 di proprietà del comune “per passare da mappale 917 intero a mappale 917 sub 1” che è stata autorizzata a nostre spese (vedi frontespizio DOCFA firmato);
• Successivamente ha presentato pratica DOCFA al catasto all’esito della quale:
  • l’immobile del comune ha ora dati catastali: foglio 33 – Particella 917 – Sub. 1;
  • per l’appartamento sovrastante, che sarà di mia proprietà, alle particelle e subalterni già esistenti, è stata graffata la particella 917 Sub 2;
  • per l’appartamento ancora sopra, che sarà di proprietà di mio fratello, alle particelle e subalterni già esistenti, è stata graffata la particella 917 Sub 3;

Il notaio ora asserisce che noi non abbiamo la titolarità/proprietà dei Sub. 2 e 3 della particella 917 (che però prima non esistevano e sono stati creati ora) che è invece del Comune (da qui la richiesta della redazione di un atto con il comune per la quale nutro seri dubbi).
Ripeto a me parrebbe che tuttalpiù si sia in presenza di un errato accatastamento operato a suo tempo sia dal comune che dai precedenti proprietari dei nostri appartamenti.
A tal proposito riferisco che l’immobile è stato costruito sicuramente antecedentemente al 1942 e che, comunque, ritengo che lo stato di fatto fosse già cristallizzata a quell’epoca.
L’appartamento di mio fratello posto all’ultimo piano è stato acquistato da nostro padre nel 1963 e nell’atto di acquisto era identificato con foglio 33 – Mappale 402 e foglio 2. Inoltre in esso si legge che l’appartamento era “sovrastante la proprietà Pasini Attilio (nostro nonno) e in piccola parte la proprietà comunale”.
Il mio appartamento (quello già di proprietà del nonno) è stato acquistato da me e mio fratello nel 2004 da una zia (che lo aveva ereditato dal padre Attilio) ed era identificato con foglio 33 e particella 404.
Come si vede negli atti catastali pregressi non era mai emerso che parte dei locali di nostra proprietà ricadessero sulla proprietà comunale anche se, a mio parere, la situazione era di fatto ben evidente.

Spero di essere stato sufficientemente esaustivo. Fatemi sapere.

Guarda, non è cattiveria e di certo non utilizziamo il forum al fine di trovar dei clienti o fare consulenze, ma se volessi un mio parere potrei sempre dartene e/o fartene, qualora tu non avessi un altro tecnico di zona (oltre a quello a cui hai dato incarico) a cui chiedere anche solamente un consulto (se ce l'hai, meglio, rivolgiti a lui): anche solo per capire BENE tutto ciò che hai scritto e allegato 5 minuti non bastano... In più, per analizzare BENE, servirebbe anche altra documentazione da analizzare.