Difformità della planimetria catastale

[jonny8654]

Ciao a tutti. Questa è la prima volta che scrivo su questo forum e vi vorrei chiedere un consiglio.

Abbiamo trovato un appartamento a Trieste che ci piace molto e ho fatto sapere all'agente immobiliare che vorremmo fare una proposta di acquisto vincolata al mutuo. Ci ha detto che il venditore non avrebbe avuto problemi a patto che si versasse la caparra tramite un bonifico bancario nel caso in cui l'offerta fosse accettata. Le ho detto che avrei preferito che la caparra restasse depositata presso l’agente immobiliare fino alla delibera del mutuo. Purtroppo l’agente continua ad insistere che dobbiamo fare un bonifico bancario al proprietario dell immobile.

Abbiamo anche notato che alcuni muri sono stati spostati e c'è un bagno in più che originariamente non c'era. Sfortunatamente il proprietario non vuole avviare il processo di aggiornamento della planimetria catastale fino a quando non sarà stata accettata un'offerta. L’agenzia immobiliare mi dice che non c’è nessun problema e di non preoccuparmi. Ma onestamente io mi preoccupo dato che pago io e mi chiedo cosa succede se il perito ritiene che le difformità presenti siano un problema per l'erogazione del mutuo.

Vorrei sapere se qualcuno di voi ha avuto un'esperienza simile e se dovrei fare una proposta di acquisto o se dovrei rinunciare e cercare un’altro immobile.

Grazie mille

Stefano

 

[jonny8654]

Volevo anche aggiungere che i due bagni sono privi di wc a causa della mancanza di una colonna di scarico in quella parte dell'appartamento.

 

[francesca63]

Volevo anche aggiungere che i due bagni sono privi di wc a causa della mancanza di una colonna di scarico in quella parte dell'appartamento.

E quindi non sono bagni, ne lo possono essere facilmente.

 

[Rosa1968]

è poco incoraggiante, perché, se non dovesse fare le pratiche necessarie (ammesso e non concesso che sia possibile regolarizzare, nel caso specifico), potrebbe essere difficile riavere i soldi indietro.

oltre al fatto che si allungherebbero i tempi , per l'attesa della pratica di sanatoria. La banca non procede se l'immobile non è regolare.

Volevo anche aggiungere che i due bagni sono privi di wc a causa della mancanza di una colonna di scarico in quella parte dell'appartamento.

sanitrit?

 

[francesca63]

sanitrit?

Un bagno su con sanitrit passi, ma due bagni su due con sanitrit secondo me sarebbe una follia (e forse anche vietato).

 

[il_dalfo]

Un bagno su con sanitrit passi, ma due bagni su due con sanitrit secondo me sarebbe una follia (e forse anche vietato).

Non c'è norma che vieti l'uso di sanitrit, anche fosse l'unico bagno della casa. L'importante è che il tutto arrivi alla colonna di scarico.

@krivo321 fammi capire un po': ma sta casa è composta da ingresso, disimpegno, cucina, camera e 3 (tre) bagni??

Le difficoltà che mi vengono in mente sono:
- dimensione minima del lato corto del bagno realizzato (bisogna verificare in Comune)
- aerazione (c'è un aspiratore o bisogna realizzarne uno da "portare in facciata" con un tubo?)
- le dotazioni minime: il bagno principale deve contenere vaso, bidet, lavabo, doccia (o vasca in alternativa alla doccia). Il secondo bagno deve contenere vaso e lavabo ma bisogna sempre verificare in Comune che non ci siano ulteriori restrizioni (l'esempio che ti ho fatto è relativo al regolamento edilizio del Comune di Verona approvato con D.C.C. 20 del 16 marzo 2012).

A mio avviso diventa improbabile accatastare il locale realizzato come "bagno". forse potrebbe venir considerato "ripostiglio" o "lavanderia", tuttavia entrambi questi locali non sarebbero compatibili con la presenza di una doccia (o di una vasca)...

Ciò detto, conviene che il venditore si metta nell'ordine d'idee che quel che vende dev'essere in regola. Altrettanto vale per l'agente immobiliare che prova a far la volpe ma, mi pare, risulta poco lungimirante.

 

[francesca63]

Comunque , vista la situazione, non farei proposta che prevede di dare subito la caparra al venditore: troppo rischioso, secondo me.

 

[brina82]

Per come la si giri, vedo comunque troppi rischi; di vedersi deliberare un mutuo e poi non poter procedere all'acquisto per inadempienza venditore, abusi non sanabili, venditore incapiente...

Appunto conviene mettere una sospensiva sul mutuo e un'altra sulla regolarità urbanistica e catastale (e quindi soldi in mano all'agente e non al venditore). Così il rischio tende a zero.

 

[Jan80]

Come ti hanno già scritto ti serve almeno una sospensiva per la conformità urbanistica e catastale.

In particolare verificherei con quale modalità e in quale epoca sia stato realizzato l'intervento di manutenzione straordinaria che si nota dal confronto, dato che se si tratta di opere condonate dovrebbe essere stata presentata una variazione catastale che non pare esserci dato che posti quella che sembra una planimetria d'impianto, mentre se sono state realizzate in maniera ordinaria (previa presentazione di pratica edilizia) non sarebbero sanabili se datati posteriormente il DM 1975 (manca il soggiorno!)

 

[jonny8654]

Considera che esiste anche la possibilità che non tutte le modifiche fatte si possano regolarizzare, in quel caso deve procedere al ripristino e tu ti troveresti a acquistare un immobile diverso da quello che ti è stato mostrato.

Per me va bennissimo se vengono fatte delle modifiche visto che abbiamo intenzione di ristruturare l'intero appartamento.

 

[francesca63]

Per me va bennissimo se vengono fatte delle modifiche visto che abbiamo intenzione di ristruturare l'intero appartamento.

Si, ma bisognerebbe comunque essere certi che i venditori ripristino, e che le tue idee di ristrutturazione siano attuabili.
E l’eventuale proposta va fatta considerando regolarizzazione o ripristino; insomma, si deve approfondire