Difformità dell'immobile rispetto al progetto iniziale

[abbialdo]

colleghi buon giorno, chiedo lumi a voi su come comportarmi per la situazione che sto per spiegarvi.
dopo aver acquisito un incarico in esclusiva x la vendita di questo immobile, ove i proprietari dichiaravano che riguardo alle normative edilizie e urbanistiche era tutto conforme, e aver controllato che a livello ipo-catadtale era tutto in ordine con la classica visura, trovo l'acquirente che formula la proposta d'acquisto che viene accettata.
sia in proposta che nel successivo preliminare la parte venditrice dichiara di nuovo che è tutto conforme a livello urbanistico e edilizio.
in merito a questa dichiarazione fatta sul preliminare, il geomentra che segue parte acquirente fa firmare ad entrambe le parti una scrittura privata, facendo riferimento all'articolo del preliminare, dove parte acquirente riconferma che è tutto in ordine a livello urbanistico e che nel caso non lo fosse si impenga a sistemare quello che c'è da sistemare. lo stesso geometra chiede a me e a parte acquirente di verificare che a livello di concessessioni e progetti sia tutto in ordine, quindi non potendo io direttamente andare in comune senza una delega del proprietario, parte venditrice delega un geometra a verificare la situazione.
QUI ARRIVA IL BELLO(o meglio il brutto!!!):
dalle carte trovate in comune, risulta solo una concessione edilizia di quest'immobile del 1965 ma ad uso LABORATORIO, successivamente non c'è mai stato niente che abbia trasformato questo immobile in ABITAZIONE.
il mio venditore, che ha acquistato nel 1982 con regolare atto dove si parla di "uso abitazione" e con schede catastali timbrate dal catasto, scende dalle nuvole e, secondo me in buona fede, dice di non saperne nulla, abitando cosi in un laboratorio ormai da 30 anni senza saperlo. dopo svariate verifiche, anche tramite legali, si evince che la situazione non è sanabile x un problema di distanze, e quindi l'immobile non è rogitabile.
ora, parte venditrice, o meglio il suo legale, da la colpa a me di tutto questo perchè secondo loro io avrei dovuto controllare. tutto questo perchè la parte acquirente si vuole ritirare, chiedendo oltre alla restituzione della caparra, anche danni e l'importo delle mie commissioni.
secondo voi sono in diritto di trattenermi le mie commissioni? ho sbagliato da qualche parte?

 

[studiopci]

Secondo quello che scrivi, non penso tu abbia nessuna colpa, in presenza di una dichiarazione, comunque dell'impossibilita di controllare in Comune senza una delega e di un rogito di provenienza che attesta cio' non vedo un tuo comportamento errato. Purtroppo anche se in buona fede il proprietario e' l'unico che ne pagherà le spese... e questo e' antipatico specie se non sapevi niente, la cosa che mi suona strana e' il fatto che non sia sanabile un immobile ante 1967 ,con un atto di provenienza che dice che e' abitazione e tra altro accatastato come tale, su questo penso che manchi qualche passaggio o per meglio dire qualche "carta" , fossi in te chiederei o controllerei meglio.

 

[Bagudi]

Purtroppo, dipende dall'assurdità seconda la quale i comuni oggi giudicano insanabile un diformità eseguita negki anni in cui i controli erano lassisti, senza preoccuparsi nemmeno di impostare una delibera che permetta perlomeno di sanare pagando...

Per me, queste sono le cose per le quali farei saltare per aria gli Uffici Tecnici...

Silvana

 

[roberto.spalti]

La prima normativa edilizia non è del 1967 ma del 1942 e a quella si rifanno per la conformità urbanistica; dopo tale data era necessario fare comunque una comunicazione in Comune depositando i progetti, anche se pochi lo facevano e comunque si scordavano le varianti in corso d'opera.
Il discorso ante 67 vale solo per quelle zone prive di regolamenti comunali fra il 42 ed il 67, se non ricordo male.

Tu non hai colpe fino ad un certo punto, secondo me, perché le verifiche avresti dovuto farle fare prima del preliminare e non prima del rogito.
Comunque le provvigioni non te le toglie nessuno.

 

[dantedr]

stessa situazione in un appartamento anni 80 senza agibilità.

 

[abbialdo]

ciao roberto, grazie per la info. non è stata volontà mia farle solo prima del rogito e nn prima del preliminare. la richiesta è stata fatta 2 gg prima del prelimanre da parte del geometra che seguiva parte acquirente, il tecnico incaricato è andato in comune a richiedere i numeri di concessioni e le tavole prima del preliminare. peccato che i numeri di concessione ci sono stati dati subito, mentre le tavole di progetto dopo circa 20 gg., e solo li ci siamo accorti che la concessione era si x la costruzione di un nuovo fabbricato come era indicato sul numero di concessione, ma non come abitazione ma come laboratorio!!!

 

[Sim]

Anche per me le tue provvigioni sono al sicuro in quanto ti viene richiesta una responsabilità che non hai. Se il venditore vuole chiedere i danni a qualcuno allora deve andare a cercare chi gli ha venduto la casa per quello che non era e interpellare il suo stesso notaio che a quel tempo gli ha fatto comprare una fregatura.
Io quando prendo un incarico mi accordo sempre su questi particolari in quanto parto dal presupposto che ci sia qualcosa che non vada bene e faccio subito impegnare il proprietario a regolarizzare tutto prima del rogito.

 

[abbialdo]

sim, il problema è che adesso chi chiede i danni è la parte acquirente, il venditore dubito possa chiedere ancora i danni ai suoi venditori o al notaio, in quanto l'atto è dell'82 ed essendo passati piu di 20 anni c'è il rischio che sia andato tutto in prescrizione!!!

 

[Sim]

Un consiglio: mai giurare che è tutto in regola perchè per esperienza i problemi escono fuori sempre a pochi giorni da rogito, sennò non sarebbero problemi. La tua posizione dovrebbe essere salva comunque perchè hai lavorato sulle basi prodotte dal venditore e perchè per i controlli è stato incaricato il tecnico dell'acquirente.

 

[archibaldi]

Sono moltissimi i casi che stanno saltando fuori di " NON CONFORMITA EDILIZIA O URBANISTICA ". In questo caso si tratta di destinazione d'uso diversa da quella abitativa. Si, credo proprio che l'agenzia , in questo caso possa essere tirata dentro in quanto parzialmente responsabile della non verifica del " fascicolo " dell'immobile consultabile presso gli uffici visure Comunali . Da un punto di vista legale l'agenzia per attenuare ( ripeto attenuare ) la propria responsabilità dovrebbe sempre farsi firmare dal venditore una dichiarazione nei confronti dell'agenzia stessa dove dichiara specificatamente che l'immobile affidato per la vendita ha la conformità edilizia ed urbanistica sia Comunale che catastale . Vorrei ricordare che le planimetrie e le visure catastali contano poco rispetto alle Comunali che invece " fanno testo " . Questo anche perché nel passato presso il catasto sono stati fatti moltissimi aggionamenti grafici e cambi di destinazione d'uso truffaldini. Cordiali saluti. Arch. Gabriele Baldi