Difformità piantina catastale, dopo proposta accettata. Chi paga l'aggiornamento?

[DottorMax]

Il problema è del venditore che deve vendere un immobile catastalmente ed urbanisticamente conforme. E paga.

I tecnici esistono per questo.

Io concordo totalmente. Anche le leggi e le sentenze di settore lo specificano. Solo che non vorrei fare la “guerra” (che comunque vincerei). Prospettare la risoluzione del contratto per giusta causa, con restituzione del doppio della caparra e probabilmente con la richiesta dei danni subiti (avevano un altro immobile a cui abbiamo rinunciato per fare questa proposta), per adesso Mi appare un po’ “forte”. Ma Loro lo sapranno sicuramente. In sostanza, fossi in Loro, renderei l’immobile conforme totalmente, con aggiornamento della planimetria catastale ed urbanistica, a Mie spese. Si stanzialmente dovrebbero defalcare dal costo pattuito le spese per questi adeguamenti, giusto?

 

[DottorMax]

Non ho capito una cosa: il tuo familiare ha vistoun appartamento con locale cucina separato e ha fatto un'offerta per quello, come visto e piaciuto. Fin qui tutto bene. Poi si scopre che i lavori fatti non sono a norma e quindi viene proposta una soluzione che creerebbe un open space al posto di soggiorno e cucina.
Il tutto sarebbe consegnato in regola con conformità urbanistica e catastale.

A questo punto il tuo familiare vuole ripristinare, chiaramente in maniera abusiva, la situazione precedente come vista inizialmente o terrebbe così l'appartamento?

Non è propriamente così. Il Mio Familiare vuole la casa regolare urbanisticamente e catastalmente, così come gli e’ stata proposta dall’agenzia in sede di prima visione, seconda visione e come da proposta di acquisto in cui è chiaramente riportato “immobile in oggetto, a cura e spesa della parte venditrice, dovrà essere trasferito al momento del rogito notarile, in conformità alle norme urbanistico-edilizie, conforme all’allineamento catastale, in regola con le leggi vigenti, corredata di certificazione Ace/Ape, libera da vizi, ipoteche. Etc.....ad eccezione di NULLA”. Poi ancora: “il Proponente dichiara di aver visitato l’immobile e di averlo trovato di proprio gradimento, quindi l’immobile verrà trasferito nello stato di fatto e si diritto in cui attualmente si trova, con ogni pertinenza, servitù, etc. “.
Il contratto della proposta sottoscritta ed accettata riporta chiaramente questo. Come da Codice Civile tra l’altro.

 

[DottorMax]

..e male fate Dottò.

Significa che non hai bene inteso il senso del mio post precedente.

Se il venditore non ha risorse per ripristinare e o riconformare significa che si può incidere sul prezzo.

Ah ecco. Non avevo capito. Cioè defalcare i costi di ripristino dall’importo pattuito?

 

[Jan80]

Benissimo quanto sottoscritto, ma nella realtà cosa si vorrebbe fare?

 

[Jan80]

non ho capito come faresti

Ti allego foto della porta che serve da ingresso di un appartamento della mia famiglia (locale cucina soggiorno) da quasi cento anni.... perfettamente confrome anche alle attuali normative!

Ma Loro lo sapranno sicuramente. In sostanza, fossi in Loro, renderei l’immobile conforme totalmente, con aggiornamento della planimetria catastale ed urbanistica, a Mie spese.

Questo è certo, ma non hho capito se la soluzione area living ai tuoi familiari va bene e così resterebbe oppure no.

 

[francesca63]

Il Mio Familiare vuole la casa regolare urbanisticamente e catastalmente, così come gli e’ stata proposta dall’agenzia in sede di prima visione,

Quella non ce l'avrà mai, visto che , per rendere il tutto regolare, dovrebbe essere modificata l'attuale distribuzione degli spazi.
Quindi, come ti ha già chiesto @Jan80, la casa interessa comunque, così come diventerebbe dopo l'unione di cucina e soggiorno e altre modifiche necessarie ?

E poi, nella proposta, oltre a tutte le belle frasi di rito riportate (che non servono a nulla ma fanno tanta scena), c'è una descrizione della casa come è adesso e come è stata vista ?
Se si, sarà impossibile vendere in regola quanto promesso ( per mancanza requisiti igienici).
Se no, comprerai una cosa diversa da quella vista; ripeto, vi va bene lo stesso ?

 

[DottorMax]

Ti allego foto della porta che serve da ingresso di un appartamento della mia famiglia (locale cucina soggiorno) da quasi cento anni.... perfettamente confrome anche alle attuali normative!



Questo è certo, ma non hho capito se la soluzione area living ai tuoi familiari va bene e così resterebbe oppure no.

Ah, ottima soluzione! Magari si potrebbe fare in chiave moderna, con infissi doppio vetro. Scusa ma poi una porta di questo tipo, sicuro che catastalmente rappresenterebbe una finestra in quella camera?

Quella non ce l'avrà mai, visto che , per rendere il tutto regolare, dovrebbe essere modificata l'attuale distribuzione degli spazi.
Quindi, come ti ha già chiesto @Jan80, la casa interessa comunque, così come diventerebbe dopo l'unione di cucina e soggiorno e altre modifiche necessarie ?

E poi, nella proposta, oltre a tutte le belle frasi di rito riportate (che non servono a nulla ma fanno tanta scena), c'è una descrizione della casa come è adesso e come è stata vista ?
Se si, sarà impossibile vendere in regola quanto promesso ( per mancanza requisiti igienici).
Se no, comprerai una cosa diversa da quella vista; ripeto, vi va bene lo stesso ?

Eh capisco. A Noi sostanzialmente interessa avere il mutuo senza intoppi e senza rimetterci altri soldi. Nemmeno un euro. Con i documenti in regola, con l’immobile così come lo abbiamo visto preferibilmente.

 

[Jan80]

Scusa ma poi una porta di questo tipo, sicuro che catastalmente rappresenterebbe una finestra in quella camera?

Il catasto non c'entra nulla, comunque verrebbe rappresentata come porta.
Per vendere in regola il tecnico della parte venditrice deve presentare un titolo edilizio in comune in sanatoria, eventualmente con opere, dove sanera' la situazione esistente se possibile. É su questo elaborato che dimostrerà il raggiungimento dei rapporti aeroilluminanti dei vari locali che lo richiedono, specificando le aperture della porta in questione. Solo dopo presenterà una variazione catastale conforme alla realtà.

Ho come l'impressione che il venditore voglia giusto sistemare il catasto lasciandovi lo stato legittimo presente in comune difforme dalla realtà.
Chiedi bene cosa presenterà il tecnico.

 

[DottorMax]

Ok grazie. Forse non ho ben capito ma chiederemo. A Noi sostanzialmente interessa che il Perito della Banca approvi e non faccia problemi. Non non vogliamo di certo rimetterci qualcosa, visto che il problema non lo abbiamo causato Noi.

 

[Jan80]

Di certo dovrete trovare un accordo con l'attuale proprietà per uno stato dei locali che possa essere legittimato con titolo edilizio e in seguito così accatastato.
Prova a verificare se si possa ampliare la grandezza della porta con la creazione di sottofinestre (servirà una SCIA al posto della CILA per i tramezzi interni e forse anche una pratica sismica), però se è per questi locali che siè fatta la proposta bisogna che anche il venditore ceda e metta mano al portafoglio. In alternativa segui il consiglio di @PyerSilvio , magari con nuovo preliminare o modifica di quello precedente che preveda ulteriore denaro sotto forma di caparra e uno sconto sul prezzo finale, data la caparra extra e l'allungamento dei tempi.

Se faranno dei lavori minori che legittimano la cucina così come si trova, verifica anche che i sia il foro di aerazione e quello per la cappa.